【正文】 追求健康、時尚，充滿愛與溫馨的生活 妻子：素質(zhì)較高，多為上班族，追求時尚、溫馨、健康、運(yùn)動、現(xiàn)代、文化品味、子女教育。 良好的環(huán)境 良好的安全管理； 完善的娛樂、休閑設(shè)施； 日常生活服務(wù)完善； 有同類人聚集 社區(qū)智能化 有運(yùn)動、休閑場所戶型及面積選擇傾向 A、 別墅B、 復(fù)式、躍式C、 大平面 140180平方米（三房、四房+一工人房），躍式或平面 90140平方米，34房平面或躍式 A、 別墅B、 80130平方米二房或三房 東莞本地人 工作在東莞的外地人（國內(nèi)） 工作在東莞的境外人士相對于置業(yè)者需求市場供給不到位項目 社區(qū)展示居住者身份、地位社區(qū)居住者層次的一致性社區(qū)品牌社區(qū)安全性社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、建筑外觀及空間布局創(chuàng)新 交通便捷性生活服務(wù)的成熟配套經(jīng)濟(jì)性社區(qū)內(nèi)部環(huán)境 安全性；配套設(shè)施的完善；娛樂、休閑設(shè)施的提供相對于置業(yè)者需求市場空白項目 社區(qū)的休閑功能社區(qū)的文化功能社區(qū)的健康、運(yùn)動功能；與家人溝通、交流空間與朋友交往的空間 外地人置業(yè)東莞觀念的形成為其家人提供活動空間社區(qū)文化包容性學(xué)習(xí)、自由休閑場所改善人際關(guān)系場所為子女考慮教育設(shè)施 社區(qū)的居往群體一致性社區(qū)多文化的包容性四、廣州華南板塊、深圳市大規(guī)模樓盤對東莞樓盤不足之處的借鑒同深圳及廣州商品住宅的發(fā)展相比較，雖然市場的供需方面有了部分先進(jìn)的觀念，但不足之處依舊明顯。環(huán)境景觀及視野空間的舒適感可減小室外占地花園面積，移至豎向化（天臺或中層大露臺），通過考慮園林設(shè)計中多采用多層次景觀，以及平面布局的錯落變化改變戶與戶之間的對視（如下圖）。可參與性水景第三部分：銀湖項目SWOT分析 分析結(jié)論 應(yīng)用/對策優(yōu)勢 緊臨東莞大道市級快速干線 臨規(guī)劃中的城市中心區(qū) 地塊內(nèi)具有部分山體資源 南部緊鄰東莞生態(tài)綜合開發(fā)區(qū) 周邊目前村落少，不雜亂， 企業(yè)具有良好的社會資源 關(guān)于優(yōu)勢3創(chuàng)造小區(qū)特色環(huán)境。 劣勢 目前屬于待開發(fā)區(qū)，周邊目前無生活配套設(shè)施 兩條市政道路在區(qū)內(nèi)交叉，將項目地塊分為四塊， 企業(yè)無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 項目距老城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，東莞市內(nèi)公共交通效率低。 關(guān)于劣勢1（1） 利用發(fā)展商的政府資源加速市政建設(shè)。 關(guān)于劣勢2（1） 通過公關(guān)取消市政路。 如公共活動場所、特色商業(yè)街建造的位置。關(guān)于劣勢4（1） 開通豪華快捷的社區(qū)巴士。 關(guān)于劣勢5 建造半圍合組團(tuán)式社區(qū)。 關(guān)于機(jī)會4 創(chuàng)建社區(qū)意象，在完善產(chǎn)品服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和觀念引導(dǎo)，凸現(xiàn)產(chǎn)品的投資價值。 并在東莞形成了一定的知名度本區(qū)域?qū)⒛壳耙殉蔀殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，項目將面臨潛在競爭樓盤同期開發(fā)的威脅城市新區(qū)規(guī)劃未定案，地塊面臨諸多不確定因素。 關(guān)于威脅3 利用發(fā)展商優(yōu)良的社會資源解決。（2）可休閑的。（4）關(guān)愛家人的人文社區(qū)。 （b）目前東莞交通發(fā)達(dá)，私家車普及率較高。 項目開發(fā)總戰(zhàn)略釋義（1） 差異化產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略根據(jù)東莞城區(qū)房地產(chǎn)市場的研究，其房地產(chǎn)產(chǎn)品落后，消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求在很大程度上得不到滿足。迅速樹立項目品牌。（3）豐富項目內(nèi)涵 適度降低開發(fā)容積率，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)配套、環(huán)境的建設(shè)，強(qiáng)化項目品牌。 考慮到項目開發(fā)了一定的時間，東莞市區(qū)房地產(chǎn)中高檔產(chǎn)品的市場需求會有所減少，以及市場同類產(chǎn)品的出現(xiàn)。即可規(guī)避風(fēng)險，亦能實(shí)現(xiàn)更大的利潤。 在總結(jié)東莞房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及消費(fèi)群體需求特征的基礎(chǔ)上，我們提出，東莞銀湖項目的第一階段發(fā)展策略：（1） 客戶定位：東莞高收入階層。（見附表2：TOWNHOUSE優(yōu)勢分析和品種細(xì)分）（2） 第一階段開發(fā)地塊選擇選擇原則：營銷上具有極強(qiáng)的展示性?；谝陨显瓌t，鄰近東莞大道的第一區(qū)既具規(guī)模和山體資源，同時又具備最佳的營銷展示效果。 （3）最佳營銷效果的總體布局示意圖：（4）第一階段開發(fā)指標(biāo)（第一區(qū)）：總占地面積：約20萬容積率：—戶型面積范圍：180—250平方米（5）分期細(xì)目： 建筑面積 社區(qū)意象建設(shè)第一期 約10萬 特色商業(yè)街、售樓處（體育館）、中心廣場（噴泉、綠化、社區(qū)標(biāo)志）、社區(qū)幼兒園、VIP會所及山底泳池、網(wǎng)球場、區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林第二期 約6萬 區(qū)內(nèi)流動水景、山頂公園、主題園林社區(qū)意象圖流動水景商業(yè)內(nèi)街社區(qū)大門及沿主干道商業(yè)鋪面社區(qū)中心廣場露天森林泳池花園洋房社區(qū)白天視覺圖花園洋房社區(qū)夜視圖銷售賣場（體育中心）和社區(qū)標(biāo)識澳式主題園林澳式排屋二、 第二階段發(fā)展策略通過第一階段的經(jīng)驗積累，第二階段在完善產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)上，適度降低容積率，提升產(chǎn)品品質(zhì)和區(qū)內(nèi)環(huán)境，豐富公共設(shè)施內(nèi)容。（1）客戶定位：東莞本地高收入階層、境外人士。（少量半山別墅，面積要求占地面積在每戶800平方米以上）（2）發(fā)展地塊選擇：第二階段從產(chǎn)品對資源的需求上選擇擁有地塊資源最好的第二區(qū)。 第二期 約12萬 約8萬 山頂公園、主題園林別墅定做 約5萬 約3萬 區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林三、 第三階段根據(jù)前兩個階段的市場信息反饋，如果TOWNHOUSE發(fā)展勢頭依舊強(qiáng)勁，就繼續(xù)開發(fā)。第三階段發(fā)展方案：（1）客戶定位：東莞本地中收入階層、外地人。（2）發(fā)展地塊：第三區(qū)：小高層帶電梯；第二區(qū)：多層洋房（3）開發(fā)指標(biāo)： 占地面積 容積率 社區(qū)意象建設(shè)第三區(qū) 約10萬 — 泳池、網(wǎng)球場、主題園林第二區(qū) 約10萬 — 區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林、小型會所第五部分：項目規(guī)劃指引一、社區(qū)規(guī)劃理念為東莞市創(chuàng)造一個全新的、具有國際水準(zhǔn)的、高品位的、休閑的、關(guān)愛家人的城市中央人文居住社區(qū)。一區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，并將體現(xiàn)社區(qū)主題的資源創(chuàng)造出來；二區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，視市場形勢可開發(fā)部分中密度物業(yè)。平面布局應(yīng)盡量多采用半圍合組團(tuán)式。在山底下創(chuàng)造流動水景為分界線，將每個小區(qū)山體附近建造本區(qū)最高檔次產(chǎn)品。第二區(qū)的帶花園的多層：色彩亮麗、明朗。在表現(xiàn)不同客戶差異的同時，考慮社區(qū)總體形象的協(xié)調(diào)性、延續(xù)性。從形象上將各區(qū)連為一體。四、公共開放空間體系包括山頂生態(tài)公園、區(qū)內(nèi)園林、山底生態(tài)廣場、主題運(yùn)動會所，流動水景邊的駐留場所，收集人的休閑、交流特征，最大限度突出公共性。五、功能邊緣空間臨近主干道及區(qū)內(nèi)市政路部分，采取集中布置低層特色商業(yè)街、區(qū)內(nèi)公共活動場所或設(shè)施、區(qū)內(nèi)交通道路、區(qū)內(nèi)綠化及考慮布置區(qū)內(nèi)低層住宅以避免市政路的噪音影響。內(nèi)部住宅和圍墻保持適度距離，可采用區(qū)內(nèi)交通道路及私家花園的方式予以解決。一區(qū)和三區(qū)出入口設(shè)置均不少于兩個，二區(qū)出入口不少于三個，其中需提供一個出入口為獨(dú)棟式別墅專用。七、分區(qū)配套的設(shè)置和規(guī)模一區(qū)主題配套：（A）供社區(qū)所有居民共享的運(yùn)動主題會所，布置于社區(qū)中心。（B）設(shè)置山頂生態(tài)公園，內(nèi)容： 沿山體設(shè)置特色步行小徑、觀景休閑長廊及觀光亭、晨練場地。 n（C） 設(shè)置僅供本小區(qū)使用專用VIP會所內(nèi)容包括餐飲、影視、商務(wù)、閱覽、兒童溫書室，并提供高質(zhì)的服務(wù)和管理。（D）分區(qū)內(nèi)山泉流動水景營建活水系統(tǒng)，在小區(qū)公共活動空間中適度匯集，設(shè)置兒童可參與性項目，成人可駐留場所。二區(qū)主題配套：（A）山頂生態(tài)公園（B）山底森林泳池（C）藝術(shù)主題會所及分區(qū)會所（D）分區(qū)內(nèi)流動水景（E）分區(qū)內(nèi)生態(tài)廣場三區(qū)主題配套：（A）分區(qū)內(nèi)流動水景（B）中央主題園林廣場（C）分區(qū)會所（D）社區(qū)著名學(xué)區(qū)包括：中小學(xué)，幼兒園各一所，依據(jù)小區(qū)總體戶數(shù)設(shè)置規(guī)模。八、社區(qū)形象標(biāo)識系統(tǒng) 社區(qū)大門和社區(qū)標(biāo)志或吉祥物可考慮設(shè)置在東莞大道與社區(qū)市政路交界處； n 分區(qū)大門設(shè)置考慮：有利于展示；避免交通匯集處； 分區(qū)內(nèi)出入口處設(shè)置分區(qū)總平面圖；n n 分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及道路交叉處設(shè)置指示牌，并附有中英文對照； 力求從東莞大道上，可以看到社區(qū)的富有層次感的主體建筑群及社區(qū)總輪廓；n 處理好山頂公園與規(guī)劃中五環(huán)路的安全問題。 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、戶戶帶花園的多層。