東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究-閱讀頁
2025-03-10 13:57本頁面
【正文】 ，對于交 通發(fā)展一日千里的東莞，輻射能力將不斷下降， 未來必定越來越?jīng)]有競爭力。 010203040單位：億元1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值每年的 GDP保持穩(wěn)步增長， 增長率穩(wěn)定在 1220%，說 明目前石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 非常強(qiáng)勁。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 為解決發(fā)展的后勁問題，石龍不得不突破行政區(qū)劃的限制， 廣泛與周邊地區(qū)的惠州、增城、 韶關(guān)等地合作。 是無奈？是產(chǎn)業(yè)升級？ 第一階段：19932023年 第二階段：20232023年 第三階段：2023年至今 三、石龍新中心區(qū)發(fā)展歷程 第一階段： 標(biāo)志著石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)由老城向新城過渡。 第三階段： 房地產(chǎn)的開發(fā) 沿龍升路向縱 深發(fā)展。 世紀(jì)濱江 洋房預(yù)計(jì)在 38004100 開始預(yù)售， 世紀(jì)濱江開發(fā)水平有所進(jìn)步 騰龍名苑 2500 銷售率 85%以上，目前的尾盤主要是頂層大面積復(fù)式和低層單位。 龍升市場 約 1900 基本售完，低價(jià)消化快。 地產(chǎn)銷售情況項(xiàng)目一覽 消化速度一般，總體銷售價(jià)格不高，大面積消化有一定壓力，相對于同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的虎門、長安等鎮(zhèn)區(qū)，無論是、規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)檔次、銷售價(jià)格、物業(yè)服務(wù)都有相當(dāng)?shù)牟罹啵@然無法滿足高檔次人才的就近居住需求，這一需求無法滿足，新區(qū)商業(yè)難以成市。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)管理 聚豪華庭 號稱國家三星級標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)，英式管家物業(yè)服務(wù)。 騰龍名苑 普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。 龍升市場 普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)情況一覽 新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司總體操盤水準(zhǔn)不高，意識和理念的滯后使得片區(qū)的 物業(yè)服務(wù)水平總體落后，政府經(jīng)常協(xié)助處理物業(yè)投訴，物業(yè)維護(hù)和服 務(wù)的水平低下是影響本區(qū)域物業(yè)保值、增殖的核心原因之一。 商業(yè)的發(fā)展模式陳舊，缺乏規(guī)劃，發(fā)展速度緩慢，新城區(qū)目前的 商業(yè)發(fā)展水平比較原始，基本以沿街商鋪為主，輔以低端的中小型集 貿(mào)市場和小便利超市，缺少中大型集中式商業(yè)和特色商業(yè)，商業(yè)的作 用還停留在簡單的生活基本配套上。 石龍給我們的啟示 前瞻性的科學(xué)規(guī)劃是新城的重要前提； 引進(jìn)品牌開發(fā)商介入開發(fā)是重要手段； 合理商業(yè)規(guī)劃和市政配套是重要基礎(chǔ)； 優(yōu)質(zhì)市政管理是新城發(fā)展的重要保障； 物業(yè)服務(wù)配套是物業(yè)增值的重要途徑； 優(yōu)化開發(fā)節(jié)奏是新城成功的重要法寶； 再看看大朗： 不久前，華南 mall被商務(wù)部點(diǎn)名批評，業(yè)界對其綁架政府的模式也頗有微詞。相應(yīng)規(guī)劃非常符合城市發(fā)展規(guī)律 二、面向大朗，緊扣需求； 與國際化、泛珠化的華南 mall相比，大朗采取更加 務(wù)實(shí)的策略，以餐飲、超市、娛樂、酒店、地產(chǎn)、電影院、 CBA籃球、小型商業(yè)等貼和大朗人和外來人口需求的極有生命力的商業(yè)組合模式來造就新中心區(qū)。 在這一策略指導(dǎo)下啟動(dòng)了長塘花園、佛新村等一系 列農(nóng)民公寓的建設(shè)以及天一居的商品住宅建設(shè)。 政府和發(fā)展機(jī)構(gòu)的合作出色的把握了發(fā)展的節(jié)奏。 在長盛廣場的規(guī)劃中，集酒店、娛樂業(yè)、ＣＢＡ、大超市、美食街、電影院、品牌服裝城、住宅、公寓的業(yè)態(tài)非常精準(zhǔn)的把握了大朗的城市化的進(jìn)程的脈搏，體現(xiàn)了強(qiáng)大的集聚能量。 茶山白領(lǐng)中堅(jiān)層的進(jìn)一步形成，他們將釋放對優(yōu)質(zhì)的工作、生活、消費(fèi)環(huán)境的強(qiáng)烈需求； 一、未來 5年茶山城市發(fā)展的趨勢預(yù)測 中心區(qū)發(fā)展建議：一切以拉動(dòng)人流為核心 結(jié)合周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和對茶山多年的體認(rèn) 建議一：規(guī)劃為先，管理為重； 茶山政府已經(jīng)投入巨資完成中心區(qū)的未來規(guī)劃，使中 心區(qū)前景一片光明，但在實(shí)際管理中不能缺位，要有現(xiàn)代 的中心城區(qū)就必須嚴(yán)格管控農(nóng)民房建設(shè)、工業(yè)廠區(qū)建設(shè)， 確?！耙粡埌准埡米麇\繡文章”。 建議三：專業(yè)市場更專，規(guī)劃布局更優(yōu)； 依托茶山產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展專業(yè)市場建設(shè)是政府的遠(yuǎn)見決策，但如何是專業(yè)市場更加切入市場空白，專業(yè)市場能牢牢占住“專業(yè)”的平臺保障可持續(xù)性發(fā)展，需要做好前期的市場研究工作，從而避免像石龍部分專業(yè)市場的低層次重復(fù)建設(shè)，最后由專業(yè)市場變成“雜貨市場”。 作為城區(qū)商貿(mào)區(qū)的輻射區(qū)域，實(shí)施差異化戰(zhàn)略，發(fā)揮 比較優(yōu)勢，成為有特色的次中心商貿(mào)鎮(zhèn)區(qū)（借鑒華南 mall 的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更加務(wù)實(shí)的實(shí)施商貿(mào)強(qiáng)鎮(zhèn)戰(zhàn)略） 建議四：市政管理市場化優(yōu)先； 結(jié)合石龍新中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，市政管理是不容忽視， 否則必將出現(xiàn)“新三年、舊三年、縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年”的狀況， 片區(qū)價(jià)值無法保障。 建議五：建設(shè)優(yōu)質(zhì)生態(tài)居住社區(qū) 中心城區(qū)以其特有的資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢， 參照發(fā)達(dá) 國家小城鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，為片區(qū)中心化（對茶山而言）與郊 區(qū)化（對城區(qū)而言）提供可能，建設(shè)高尚、人文的優(yōu)質(zhì)社 區(qū)，為人才和高端投資者創(chuàng)造安居樂業(yè)的
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