東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究-文庫吧在線文庫
【正文】 ，以“ 1+N’’ （城區(qū) +鎮(zhèn)區(qū)）發(fā)展模式全面推進(jìn)了城市化進(jìn)程。 ? 近期指導(dǎo)思想 ：構(gòu)建“莞城 — 同沙 — 松山湖”三位一體主城區(qū)。 住宅投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)增長的主要原因； 住宅投資占主要部分，達(dá) ，同比增長 %，占總投資額 %，與 04年同期平穩(wěn)增長，辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)分別 同比回落 。 住宅增幅五成，非住宅下降三成； 05年上半年住宅銷售面積達(dá)到 ，同比增長 51%，非住宅商品房銷售面積 ，同比下降 33%。 反映在非住宅銷售的二級(jí)市場上，寫字樓銷售不暢，價(jià)格處于僵 持狀態(tài)，總的開發(fā)量已經(jīng)在透支未來的城市需求。 城市規(guī)劃： 形成以新城區(qū)為核心、輔以副中心、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃格局。新城區(qū)的配套嚴(yán)重滯后，發(fā)展節(jié)奏不合理，目前的新中心區(qū)是一座“睡城”，沒有體現(xiàn)足夠的拉動(dòng)力。 010203040單位：億元1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值每年的 GDP保持穩(wěn)步增長， 增長率穩(wěn)定在 1220%，說 明目前石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 非常強(qiáng)勁。 世紀(jì)濱江 洋房預(yù)計(jì)在 38004100 開始預(yù)售， 世紀(jì)濱江開發(fā)水平有所進(jìn)步 騰龍名苑 2500 銷售率 85%以上，目前的尾盤主要是頂層大面積復(fù)式和低層單位。 騰龍名苑 普通物管公司，提供初級(jí)的物管服務(wù)。 石龍給我們的啟示 前瞻性的科學(xué)規(guī)劃是新城的重要前提； 引進(jìn)品牌開發(fā)商介入開發(fā)是重要手段； 合理商業(yè)規(guī)劃和市政配套是重要基礎(chǔ)； 優(yōu)質(zhì)市政管理是新城發(fā)展的重要保障； 物業(yè)服務(wù)配套是物業(yè)增值的重要途徑； 優(yōu)化開發(fā)節(jié)奏是新城成功的重要法寶； 再看看大朗： 不久前，華南 mall被商務(wù)部點(diǎn)名批評(píng)，業(yè)界對(duì)其綁架政府的模式也頗有微詞。 在長盛廣場的規(guī)劃中，集酒店、娛樂業(yè)、ＣＢＡ、大超市、美食街、電影院、品牌服裝城、住宅、公寓的業(yè)態(tài)非常精準(zhǔn)的把握了大朗的城市化的進(jìn)程的脈搏，體現(xiàn)了強(qiáng)大的集聚能量。 建議五：建設(shè)優(yōu)質(zhì)生態(tài)居住社區(qū) 中心城區(qū)以其特有的資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 參照發(fā)達(dá) 國家小城鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，為片區(qū)中心化（對(duì)茶山而言）與郊 區(qū)化（對(duì)城區(qū)而言）提供可能，建設(shè)高尚、人文的優(yōu)質(zhì)社 區(qū)，為人才和高端投資者創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活氛圍。 建議三：專業(yè)市場更專，規(guī)劃布局更優(yōu)； 依托茶山產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展專業(yè)市場建設(shè)是政府的遠(yuǎn)見決策，但如何是專業(yè)市場更加切入市場空白，專業(yè)市場能牢牢占住“專業(yè)”的平臺(tái)保障可持續(xù)性發(fā)展，需要做好前期的市場研究工作，從而避免像石龍部分專業(yè)市場的低層次重復(fù)建設(shè)，最后由專業(yè)市場變成“雜貨市場”。 在這一策略指導(dǎo)下啟動(dòng)了長塘花園、佛新村等一系 列農(nóng)民公寓的建設(shè)以及天一居的商品住宅建設(shè)。 物業(yè)服務(wù)情況一覽 新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司總體操盤水準(zhǔn)不高，意識(shí)和理念的滯后使得片區(qū)的 物業(yè)服務(wù)水平總體落后，政府經(jīng)常協(xié)助處理物業(yè)投訴，物業(yè)維護(hù)和服 務(wù)的水平低下是影響本區(qū)域物業(yè)保值、增殖的核心原因之一。 地產(chǎn)銷售情況項(xiàng)目一覽 消化速度一般，總體銷售價(jià)格不高，大面積消化有一定壓力，相對(duì)于同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的虎門、長安等鎮(zhèn)區(qū)，無論是、規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)檔次、銷售價(jià)格、物業(yè)服務(wù)都有相當(dāng)?shù)牟罹?，顯然無法滿足高檔次人才的就近居住需求，這一需求無法滿足，新區(qū)商業(yè)難以成市。 是無奈？是產(chǎn)業(yè)升級(jí)？ 第一階段：19932023年 第二階段：20232023年 第三階段：2023年至今 三、石龍新中心區(qū)發(fā)展歷程 第一階段： 標(biāo)志著石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)由老城向新城過渡。 專業(yè)市場 市場名稱 區(qū) 域 類 型 營業(yè)面積 (㎡ ) 石龍東市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 1100 石龍商貿(mào)市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 7500 石龍新春市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 1500 石龍沙頭角市場 老城區(qū) 服裝、飾品 6000 石龍黃家山綜合市場 新城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 3000 龍升市場 新城區(qū) 農(nóng)副產(chǎn)品 7000 廣東國際輪胎市場 新城區(qū) 汽配件 12600 石龍西湖服裝批發(fā)市場 西湖區(qū) 服裝 5000 石龍西湖綜合市場 西湖區(qū) 農(nóng)貿(mào) 7000 石龍五金電子城 西湖區(qū) 五金、電子 15500 目前大型專業(yè)、批發(fā)市場主要集中在西湖區(qū)。單位面積承載人口東莞最高。從城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)準(zhǔn)建、預(yù)售、銷售各自所占的比例可見，未來房地產(chǎn)的考驗(yàn)主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，而城區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢(shì)依然較好，鎮(zhèn)區(qū)在新一輪房地產(chǎn)競爭中需要走出同質(zhì)化競爭和價(jià)格競爭的陰影 ,尤其是一些房地產(chǎn)放量較大的地區(qū)。 商品房銷售 其中 住宅 面積 (萬m2) 銷售額(萬元 ) 整體均價(jià) 面積 (萬m2) 套數(shù) 銷售額
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