【正文】 嚴格控制土地審批 ? 規(guī)范土地交易行為，逐步實 現公開、公正、公平的土地交 易市場行為 ? 必須通過土地拍賣方式才可獲 得房地產開發(fā)土地使用權 商品住宅 開發(fā)增長 空間有限 ? 嚴格房地產立項程序，由房地產項目先立項后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā) ? 根據積壓商品房數量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產項目 ? 如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近 3年累計竣工商品房面積的 20%，將停止審批該開發(fā)商新項目立項 土地批租 房地產立項 總體上說，推動東莞房地產市場發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素 東莞市住宅產業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現代化為主要特征，并以進一步完善金融體系為保障 以高品質的規(guī)劃、設計和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針 擴大住宅按揭市場規(guī)模 引用新技術、新材料，以提高住宅產業(yè)化水平 通過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產開發(fā)領域的投資、融資體系 推動住宅產業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū) 重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū) 與當地政府良好的關系，以取得 優(yōu)質、價廉的土地 開發(fā)商的品牌和信譽 開發(fā)適合市場需求的商品房 開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營造良好的居住環(huán)境 與優(yōu)秀的房地產專業(yè)服務提供者合作 對市場機會、進入時間和市場風險的把握 開發(fā)適合市場需求的商品房 提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務 房地產開發(fā)商在東莞房地產市場上取得成功的基本要素 成功的基本要素 目前重要性 重要性趨勢 . 建筑安裝市場分析 廣東省建筑安裝工程市場的投資額平均每年以 %的速度增長 1507 1511 1688 1960 2125 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 廣東省建筑工程投資額 [億元 ] 資料 來 源： 廣東省 統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非常低的市場，并且越來越分散 1996 1997 1998 1999 2023 9% 7% 8% 5% 4% 描 述 ? 廣東省建筑安裝工程市場的集中度由 1996年的9%下降為 2023年的 4%，市場競爭格局分散 ? 2023年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產值分別達到 、 ? 2023年，排名前 10家的外省建筑企業(yè)有 2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局 ? 前 10家建筑企業(yè)業(yè)務起伏大； 1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在 2023年保持前十位 資料 來 源： China Infobank， 羅蘭 ?貝格 分析 前十位產值最大的建筑業(yè)企業(yè) 施工產值占市場的 % 隨著城市化進程和引進外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場容量不斷上升 東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長速度略高于廣東省建筑安裝工程市場的增長速度 引進外資是推動建筑安裝工程市場的主要因素 日本、歐美企業(yè)不斷加大投資， 其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升， 2023年 2023年的年均增長率將分別達到 20%和 26% 資質較高的外來企業(yè)已構成對本地企業(yè)的威脅 目前市場競爭以價格為主 ,市場運作尚不規(guī)范 東莞市建筑安裝工程市場的特點 東莞市建筑安裝工程市場表現出比廣東省更快的增長 1996 1997 1998 1999 2023 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計年鑒 ， 羅蘭 ?貝格 分析 2023E 52 56 64 68 76 +% . 東莞市建筑工程投資額 [億元 ] 128 +% . 宏觀環(huán)境、引進外資和房地產市場是驅動東莞市建筑安裝工程市場的三大因素 東莞市建筑工程市場的驅動因素 房地產市場 引進外資 宏觀環(huán)境 ? 政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 72平方公里 ? 政府引導重點行業(yè)和企業(yè)增資擴產 ? 外商投資產業(yè)結構優(yōu)化，直接投資用 于建筑工程的費用比例增大 ? 東莞市房地產市場自 1998年以來進入上升期，由此帶動建筑安裝工程市場的穩(wěn)步上升 ? 東莞將投資 200億建設新東莞，提升城市的綜合實力，建設“城市牌”，城市化進程加快 ? 加入 WTO以后，更多的外資將進入中國，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資 ? 東莞市固定資產投資每年以 10%的速度上升 ? 建設“民營牌”，推動民營資本的投資 ? 房地產開發(fā)市場對于商品住宅配套設施和環(huán)境要求越來越高，房地產開發(fā)商相應用于建筑安裝工程的投資增加 隨著東莞市實際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長較快 東莞市實際利用外資額 [億元 ] 外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 資料來源：東莞市對外貿易經濟合作局 其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑 安裝 工程的投資額增長率高于外商企業(yè)用于建筑 安裝 工程的投資額的平均增長率 投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額 [億元 ] ? 戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大的發(fā)展市場 ? 日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉向成為國內生產基地 ? 已投資的日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數量和投資額增加 ? 東莞招商引資局通過網上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會、提供“一個窗口收費”等服務，吸引日本、歐美客戶 ? 東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點逐步轉移到歐美和日本等國家 描述 資料來源：東莞市對外貿易經濟合作局，東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . +% . +% . 日本 歐美 東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以價格為主要競爭手段，并存在不規(guī)范的運作情況 東莞市 廣州市 ? 工程公開招投標時，報價最低者中標 — “