【房地產(chǎn)】重慶城市心語(yǔ)家園項(xiàng)目核心戰(zhàn)略報(bào)告doc-在線瀏覽
2024-08-27 13:44本頁(yè)面
【正文】 0%。 大同方：該項(xiàng)目位于解放碑中心商圈，但周邊高層建筑密集，視野受阻。以小戶型為主并將低層高為小躍層以提升價(jià)值，以明顯偏低的價(jià)格推出，在推廣乏力的前提下開(kāi)盤(pán)1月銷售率即達(dá)50%。這是本項(xiàng)目面市爭(zhēng)奪領(lǐng)先者的利好時(shí)機(jī)；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。規(guī)劃為江景小戶型，3500元/平米的均價(jià)，憑借開(kāi)發(fā)商化潤(rùn)實(shí)業(yè)及項(xiàng)目知名度，可望在市場(chǎng)上產(chǎn)生一定的影響；但是項(xiàng)目占地近10畝，體量小、無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又將受輕軌噪音影響，工程的外部環(huán)境也差于一期，因此其情況并不樂(lè)觀?？偨?。據(jù)代理商邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年底開(kāi)盤(pán)；背江起價(jià)3300元/平米、朝江起價(jià)4200元/平米。 東和灣：在朝千路與嘉濱路之間，與御景江山相鄰，是東和物業(yè)繼北部成功開(kāi)發(fā)皇冠東和之后的又一新作。工地尚未平整，只是粉刷圍墻而已。開(kāi)發(fā)商金禾地產(chǎn)公司意欲擴(kuò)大商場(chǎng)的面積，也有增加中小戶型套數(shù)的打算。 渝亞廣場(chǎng)（帝都廣場(chǎng)）：在解放碑民族路五一路交匯處，由渝亞房地產(chǎn)一切，建筑物為七層裙樓上架雙塔，A塔25層、B塔40層，定位為“商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+城市公寓”的格局。 小結(jié)：新開(kāi)江景樓盤(pán)以江景房居多，客觀上分流部份客源，尤其是中端客戶；從擬定的均價(jià)不超過(guò)3500元/平米的情況盾，也對(duì)海客瀛洲形成直接的價(jià)格沖擊。 （五）渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r在2000年以前，特別是999年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢(shì)，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主流主要集中在長(zhǎng)濱路沿線，呈獨(dú)霸重慶江景房開(kāi)發(fā)之勢(shì)。 這一時(shí)期江景房開(kāi)發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強(qiáng)調(diào)景觀優(yōu)勢(shì)，忽略消費(fèi)者對(duì)居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。 在2000年以事，渝中半島的江景房向品牌化方向發(fā)展，江景房的開(kāi)發(fā)提升到更高水平，在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園（一期）和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。１、 長(zhǎng)濱路代表心血來(lái)潮工景樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱基良廣場(chǎng)望江公寓南濱大廈體量（萬(wàn)平米）7主要賣點(diǎn)工江景、兩江交匯南山遠(yuǎn)景、朝天門(mén)廣場(chǎng)陜西路平街出入長(zhǎng)江景、儲(chǔ)奇門(mén)凱旋路上較場(chǎng)口長(zhǎng)江景、南紀(jì)門(mén)中興路上較場(chǎng)口規(guī)劃特點(diǎn)A幢：3F/12F以上住宅B幢：32F/12F以上住宅十層裙樓上架雙塔A、B 幢1132F住宅單體塔樓632F住宅平面布局A幢：一梯7戶B幢：一梯12戶A幢：一梯12戶B幢：一梯8戶一梯8戶/4戶看江主力戶型面積搭配（平方米）二室：97132三室：126166看江躍層：300左右二室：81/小躍層79三室：114/119四室：145/157/175躍層：220左右三室：123/138/142復(fù)式：200產(chǎn)品配置領(lǐng)先型智能化系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂可視對(duì)講、LG電梯、落地塑鋼窗配套設(shè)施待B幢交房后，統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園會(huì)所、茶樓、裙樓屋頂花園初始價(jià)格（元/平米）A幢朝江：3065起B(yǎng)幢背江：2700起正江：最高價(jià)3088前江：2080起正江：31604000現(xiàn)行價(jià)格（元/平米）A幢朝江余房：均價(jià)3360B幢背江小戶型：3000起屋頂躍：48006000正江：3000起背江：2400起側(cè)江：特價(jià)2388躍層：4000側(cè)江：2800起臨街：2500起銷售周期至今四年余至今約二年至今近二年 銷售情況A幢：余數(shù)套躍層B幢：售出約60%售出近70%正江：售完總銷售率：近60%相關(guān)說(shuō)明：a 就戶型面積而言，以114145平米的三室，四室為主，正江面雖大到1516175平米，但后期銷售中仍有剩余，其中望江公寓、基良廣場(chǎng)將部分大戶型改小推出，而南濱大廈戶型難以改動(dòng)，余房相對(duì)較多。B 銷售周期不短，尤其是進(jìn)入銷售持續(xù)期后，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯增大，銷售進(jìn)度減緩；望江公寓、南濱大廈在成為現(xiàn)房后，由于裙樓景觀的形成，及茶樓、會(huì)所待配套的使用，特別是推出特價(jià)房促銷辦法以來(lái)，銷售情況才有所好轉(zhuǎn)。基良廣場(chǎng)以朝天門(mén)生意人為主，外地來(lái)渝經(jīng)商的人士也占近三成比例，同時(shí)抓集團(tuán)戶，如：望江公寓，警備區(qū)購(gòu)買了20來(lái)套119平米半江景房，拆遷戶回購(gòu)了20來(lái)套119平米半江景房；南濱大廈，也有一定量房的報(bào)社、銀行、機(jī)關(guān)報(bào)職員購(gòu)房。 ２、 嘉濱路代表性江景樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱御景江山華庭嘉園（一期）體量（萬(wàn)平米）9．88．134主要賣點(diǎn)嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置標(biāo)準(zhǔn)高，金地物管顧問(wèn)嘉陵江景，北區(qū)路、臨江門(mén)出入解放碑，開(kāi)發(fā)商港資背景規(guī)劃形態(tài)板式高層ABC三座塔樓A：32F/裙樓營(yíng)建配套設(shè)施B、C：31F/裙樓營(yíng)建配套設(shè)施四層裙樓上架雙塔A、B幢5F江景花園室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)635F住宅（15F平街通道接臨江門(mén)車站）平面布局A：一梯7戶/4戶朝江B、C：一梯8戶/4戶朝江、1戶半看江A：一梯11戶/朝江5戶B：一梯10戶/朝江4戶主力戶型面積搭配（平米）一室：72二室：97/114三室：128/131四室：142/156躍層：233264一室：58/75二室：105/123三室：140153四室?guī)ПＤ贩浚?13/221躍層：270配置要件江景方臥室。B 御景江山戶型尚可，面積搭配適度；華庭嘉園戶型缺陷頗多，四室?guī)ПＤ贩康钠綄邮矫娣e竟有200多平米，結(jié)果在后期銷售
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