【文章內(nèi)容簡介】 氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案）；d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)。f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；g) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；h) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 在物業(yè)開發(fā)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）。 對于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會對物業(yè)開始進(jìn)行移交。 鑰匙移交。物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將民展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。 項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代繳問題。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 《物業(yè)移交清單》。 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 附錄《物業(yè)移交書》（樣本）。鑰匙移交一覽表年 月 日 NO：樓宇名稱鑰匙位置驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交清單年 月 日 NO：物業(yè)名稱移交內(nèi)容驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格， 物業(yè)從即日起交由 物業(yè)管理公司接管。移交內(nèi)容詳見以下附件，雙方鑒證無誤。移交方： 房地產(chǎn)公司接管方： 物業(yè)管理公司年 月 日附件：1.《 物業(yè)移交清單》2．《 物業(yè)年收支測算表》3．《 物業(yè)管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與人員編制表》4．《 物業(yè)房屋本體維修基金收取及使用辦法》5．《 》6． 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 程序要點(diǎn) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：—— 公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；—— 管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；—— 管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。b) 派出先頭技術(shù)人員前往工節(jié)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；——《接管驗(yàn)收問題整改表》。 接管驗(yàn)收的工作程序：總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組否驗(yàn)收是否合格是進(jìn)行資料驗(yàn)收移交要求正確、真實(shí)補(bǔ)充資料進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收否要求發(fā)展商限時(shí)整改記錄歸檔是否合格是 資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a) 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；b) 規(guī)劃許可證；c) 投資許可證；d) 土地使用合同；e) 建筑開工許可證；f) 用地紅線圖。 綜合竣工驗(yàn)收資料：a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；e) 供水合同；f) 供電協(xié)議書、許可證；g) 供氣協(xié)議書、許可證；h) 有線電視合格證；i) 通信設(shè)施合格證；j) 電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計(jì)資料：a) 地質(zhì)報(bào)告書；b) 全套設(shè)計(jì)圖紙；c) 圖紙會審記錄；d) 設(shè)計(jì)變更通知單；e) 工程預(yù)決算報(bào)告書；f) 重要的施工會議紀(jì)要；g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；h) 沉降觀測記錄；i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 機(jī)電設(shè)備資料：a) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b) 機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文)；c) 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：a) 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等b) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 主體結(jié)構(gòu)：a) 外墻不得滲水；b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 內(nèi)墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固、接縫密臺、色澤均勻、油漆完好光亮。 門、街：a) 門啟自如。無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b) 門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；c) 玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；f) 不銹鋼防盜門表面光亮．無刮花、變形；g) 高檔裝飾門裝飾完整。 樓梯、扶手：a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。 有線電視已開通，收視良好。 開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好： 燈具安裝牢崮、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密蜜、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符、工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 天臺：a) 天溝、落水口暢通完好；b) 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。 道路：a) 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；b) 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；c) 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；d) 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 室外消防栓：a) 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好；b) 消防設(shè)施配件齊全；c) 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會、標(biāo)識清晰、完好無損。 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。 停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固 臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫。 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏． 信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。 雕塑、小品牢固、完好、安全。 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號、數(shù)繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。 中央空凋設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 接管驗(yàn)收遺留問題的處理。 遺留問題的登記確認(rèn)：a) 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)：b) 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 記錄 《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》。 《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》。 相關(guān)支持文件《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表NO：資料名稱問題簡述備注驗(yàn)收人： 確認(rèn)人：接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表NO：設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注驗(yàn)收人： 確認(rèn)人：7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)