【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。 2 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。 3 病蟲(chóng)害防治 植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治， 15不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)害現(xiàn)象。 4 整形修剪 一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。 5 除草 每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的30%。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1次。 工作檢查和記錄 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。 3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲(chóng)藥。 4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 16每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。 2） 樓道、樓梯 每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。 每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門(mén)、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。 3 天臺(tái)、屋面 雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。 4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。 5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。 6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 工作檢查和記錄 每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有人值守。 17 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。 記錄與檔案 1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。 18自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。 195 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。 2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。 4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。 3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。 4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。 2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。 3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。 2 配備檔案管理人員。 203 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 3 對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。 4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。 5 業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。 6 每年公開(kāi)征集1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。 7 配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。 8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。 2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。 3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。 4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。 21 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。 2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。 3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。 4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。 5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。 7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。 8 設(shè)備機(jī)房 1） 每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。 2） 設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。 4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。 5） 張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、 22雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。 2） 每2 月巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。 3） 每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構(gòu)筑物 1） 每2 月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每半年檢查1 次雨、污水管井等。 3） 每2 月巡查1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。 4） 每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測(cè)1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)等。 4 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、 水質(zhì)化驗(yàn)， 水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 2 每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 3 每半年切換1 次備用水泵。 234 每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。 5 每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。 6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、 污水井、 屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 2 污水泵 汛期每日巡視1 次，平時(shí)每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。 2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。 3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。 4 低壓柜 24每日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。 5 低壓配電箱和低壓線路 每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。 6 控制柜 每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。 7 發(fā)電機(jī) 每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。 8 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查1 次， 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 2 對(duì)講門(mén)口機(jī) 每2月檢查1次按鍵、 顯示屏等； 每2月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。 4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每半年檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 5 圖像采集設(shè)備 25每周檢查1 次監(jiān)視畫(huà)面、 錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。 7 解碼器 每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。 8 云臺(tái) 每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。 9 巡更點(diǎn) 每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。 10 讀卡器 每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門(mén)鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門(mén)按鈕 每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 262 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。 4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。 5 配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。 3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 271 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。