【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物 b) 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證 措施、服務(wù)承諾的編制； e) 經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。 物管遠(yuǎn) 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 擬接物業(yè)的基本概況。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 為開(kāi)展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 費(fèi)用投入和成本測(cè)算。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)效益分析 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 社會(huì)效益預(yù)測(cè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 投標(biāo)書(shū)的編制要求 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、 重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。 P 人力、物力資源要求詳細(xì)列出： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b） 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 為開(kāi)展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)和目標(biāo)要求有可 操作性可考核性。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 服務(wù)承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 投標(biāo)書(shū)的編制程序 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 總經(jīng)理依據(jù) 經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書(shū)的原則和要求。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 編制小組開(kāi)始詳細(xì)依照本規(guī)程 4． 3 條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。 總經(jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批 (大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn) )。 Pme 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 附錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)管理成本測(cè)算法》 (略 ) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) t 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 5 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用范圍 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。 物管遠(yuǎn)教 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)接管工作流程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理 公司接管物業(yè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書(shū)》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門主管／副主管。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開(kāi)招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》： 物 a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； 物管遠(yuǎn)教 c) 確定物業(yè)管理水 、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案 (代收代繳方案 )； d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) h) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備人住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收 (詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問(wèn)題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委 員會(huì)對(duì)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行移交。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 鑰匙移交 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng) 目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)辦公。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金 (開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的 2％ )一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種 費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂 物業(yè)移交書(shū)》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書(shū)》。 物管 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《鑰匙移交一覽表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)移交清單》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) t 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 6，物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 物管遠(yuǎn)教 適用范圍 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立物業(yè)接管小組： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接 管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 物b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 物 c) 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《房屋本體接管驗(yàn)收表 ； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－ 《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收的工作程序 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 要求發(fā)展商限時(shí)整改 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 規(guī)劃許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 投資許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d） 土地使用合同； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 建筑開(kāi)工許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 用地紅線圖。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a)竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 建設(shè) 消防驗(yàn)收合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 供水合同； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 供電協(xié)議書(shū)、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 供氣協(xié)議書(shū)、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) h) 有線電視合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) i) 通信設(shè)施合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) j) 電梯準(zhǔn)用證。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 施工設(shè)計(jì)資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 地質(zhì)報(bào)告書(shū)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 全套設(shè)計(jì)圖紙； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 圖紙會(huì)審記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 設(shè)計(jì)變更通知單； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f