【文章內(nèi)容簡介】 物 b) 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制； 物管遠教網(wǎng) c) 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)擬接項目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標方案資料的收集、提供； 物管遠教網(wǎng) d) 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)管理目標、管理計劃、質(zhì)量保證 措施、服務(wù)承諾的編制； e) 經(jīng)營部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)及時全面地收集擬接項目的信息。 物管遠 物業(yè)管理投標書的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 物管遠教網(wǎng) 擬接物業(yè)的基本概況。 物管遠教網(wǎng) 公司接管后準備采取的管理方式。 物管遠教網(wǎng) 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 物管遠教網(wǎng) 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 物管遠教網(wǎng) 開展物業(yè)管理一段時間后所力爭達到的管理目標。 物管遠教網(wǎng) 為有效地提高物業(yè)管理水準所必要的服務(wù)承諾。 物管遠教網(wǎng) 費用投入和成本測算。 物管遠教網(wǎng) 經(jīng)濟效益分析 o 物管遠教網(wǎng) 社會效益預(yù)測。 物管遠教網(wǎng) 需要招標單位協(xié)助解決的問題 o 物管遠教網(wǎng) 本公司的優(yōu)勢和長處 o 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)接管后的工作進度安排 o 物管遠教網(wǎng) 投標書的編制要求 物管遠教網(wǎng) “擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗收移交情況等。 物管遠教網(wǎng) “準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。 物管遠教網(wǎng) 對擬接物業(yè)的管理難點、 重點應(yīng)有針對性地列出具體的管理措施。 P 人力、物力資源要求詳細列出： 物管遠教網(wǎng) a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； 物管遠教網(wǎng) b） 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述； 物管遠教網(wǎng) c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； 物管遠教網(wǎng) d) 為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。 物管遠教網(wǎng) 管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標和目標要求有可 操作性可考核性。 物管遠教網(wǎng) 服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。 物管遠教網(wǎng) 費用投入和成本測算要求針對擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。 物管遠教網(wǎng) 經(jīng)濟效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟效益。 物管遠教網(wǎng) 投標書的編制程序 物管遠教網(wǎng) 總經(jīng)理依據(jù) 經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結(jié)果給出編制投標書的原則和要求。 物管遠教網(wǎng) 編制小組開始詳細依照本規(guī)程 4． 3 條的要求逐條完成單項編制工作。 總經(jīng)理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。 物管遠教網(wǎng) 匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批 (大的項目尚需報董事會批準 )。 Pme 記錄 物管遠教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng) 《人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程》 物管遠教網(wǎng) 附錄 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)管理成本測算法》 (略 ) 物管遠教網(wǎng) t 物管遠教網(wǎng) 5 物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 目的 物管遠教網(wǎng) 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、 物管遠教網(wǎng) 適用范圍 物管遠教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。 物管遠教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 物管遠教網(wǎng) 公司接管小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 物管遠教 程序要點 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)接管工作流程 物管遠教網(wǎng) 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理 公司接管物業(yè)。 物管遠教網(wǎng) 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。 物管遠教網(wǎng) 當物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 物管遠教網(wǎng) 依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標準作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 物管遠教網(wǎng) 依照《人事定編標準作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。 物管遠教網(wǎng) 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級標準作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門主管／副主管。 物管遠教網(wǎng) 依照《員工招聘管理標準作業(yè)規(guī)程》，向社會公開招聘一部份員工初步達到定編。 物管遠教網(wǎng) 依照《培訓(xùn)管理標準作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 物管遠教網(wǎng) 依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》： 物 a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準和收費方案； 物管遠教網(wǎng) b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度； 物管遠教 c) 確定物業(yè)管理水 、電、氣、電話、有線電視的收費方案 (代收代繳方案 )； d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) e) 確定清潔管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) f) 確定園林綠化管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) h) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) j) 同公司簽訂目標管理責(zé)任書。 物管遠教網(wǎng) 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收 (詳見《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》 )。 物管遠教網(wǎng) 對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。 物管遠教網(wǎng) 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同意發(fā)展商／業(yè)主委 員會對物業(yè)開始進行移交。 物管遠教網(wǎng) 鑰匙移交 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認。 物管遠教網(wǎng) 項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 物管遠教網(wǎng) 項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 物管遠教網(wǎng) 項 目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。 物管遠教網(wǎng) 項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 物管遠教網(wǎng) 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金 (開發(fā)建設(shè)總投資的 2％ )一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 物管遠教網(wǎng) 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 物管遠教網(wǎng) 管理處進駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種 費用的銀行代收代繳問題。 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂 物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 物管 記錄 物管遠教網(wǎng) 《鑰匙移交一覽表》 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)移交清單》 物管遠教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》 物管遠教網(wǎng) 公司行政、人事相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) t 物管遠教網(wǎng) 6，物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 遠教網(wǎng) 目的 物管遠教網(wǎng) 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 物管遠教 適用范圍 物管遠教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 物管遠教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 物管遠教網(wǎng) 接管驗收的準備工作 物管遠教網(wǎng) 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 物管遠教網(wǎng) 成立物業(yè)接管小組： 物管遠教網(wǎng) a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； 物管遠教網(wǎng) b) 接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成： 物管遠教網(wǎng) －－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作； 物管遠教網(wǎng) －－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作； 物管遠教網(wǎng) －－管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收前的準備： 物管遠教網(wǎng) 接 管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作： 物管遠教網(wǎng) a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 物b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 物 c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 物管遠教網(wǎng) d) 準備好接管驗收記錄表格： 物管遠教網(wǎng) －－《房屋本體接管驗收表 ； 物管遠教網(wǎng) －－ 《公共配套設(shè)施接管驗收表》； 物管遠教網(wǎng) －－《機電設(shè)備接管驗收表》； 物管遠教網(wǎng) －－《接管驗收問題整改表》 o 物管遠教網(wǎng) 接管驗收的工作程序 物管遠教網(wǎng) 管遠教網(wǎng) 否 物管遠教網(wǎng) 要求正確、真實補齊資料 管遠教網(wǎng) 是 物管遠教網(wǎng) 否 物管遠教網(wǎng) 要求發(fā)展商限時整改 物管遠教網(wǎng) 是 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 物管遠教網(wǎng) a) 項目開發(fā)批準報告； 物管遠教網(wǎng) b) 規(guī)劃許可證； 物管遠教網(wǎng) c) 投資許可證； 物管遠教網(wǎng) d） 土地使用合同； 物管遠教網(wǎng) e) 建筑開工許可證； 物管遠教網(wǎng) f) 用地紅線圖。 物管遠教網(wǎng) 綜合竣工驗收資料： 物管遠教網(wǎng) a)竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； 物管遠教網(wǎng) b) 建設(shè)工程竣工驗收證書； 物管遠教網(wǎng) c) 建設(shè) 消防驗收合格證； 物管遠教網(wǎng) d) 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； 物管遠教網(wǎng) e) 供水合同； 物管遠教網(wǎng) f) 供電協(xié)議書、許可證； 物管遠教網(wǎng) g) 供氣協(xié)議書、許可證； 物管遠教網(wǎng) h) 有線電視合格證； 物管遠教網(wǎng) i) 通信設(shè)施合格證； 物管遠教網(wǎng) j) 電梯準用證。 物管遠教網(wǎng) 施工設(shè)計資料： 物管遠教網(wǎng) a) 地質(zhì)報告書； 物管遠教網(wǎng) b) 全套設(shè)計圖紙； 物管遠教網(wǎng) c) 圖紙會審記錄； 物管遠教網(wǎng) d) 設(shè)計變更通知單； 物管遠教網(wǎng) e) 工程預(yù)決算報告書； 物管遠教網(wǎng) f