香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路整合教材(編輯修改稿)
2024-07-27 10:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 爭(zhēng)對(duì)手少，利潤(rùn)率高。B產(chǎn)品構(gòu)比例 “香江步行街”的功能構(gòu)成比例應(yīng)該表現(xiàn)為1：1的關(guān)系。前者是購(gòu)物功能，這是主流，應(yīng)該保持50％左右的份額。原因：錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需要，避免和傳統(tǒng)商業(yè)大戶的競(jìng)爭(zhēng)。保證項(xiàng)目完整性的需要，體現(xiàn)包容性和多樣性作為重要的營(yíng)銷手段，從根本上符合“一站式”概念。C業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)調(diào)整本項(xiàng)目建設(shè)初期，服務(wù)的覆蓋面積可能不會(huì)很龐大，相當(dāng)部分消費(fèi)群體集中在新區(qū)以內(nèi)。因此，項(xiàng)目建成初期是以區(qū)域服務(wù)內(nèi)容為目標(biāo)。隨著“鄭東新區(qū)”的日益成熟和發(fā)展，街區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)移，最終體現(xiàn)我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)。六、物業(yè)管理建議A方案。從功能位置上劃分若干個(gè)組團(tuán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不參與經(jīng)營(yíng)，邀請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分段式功能管理。B方案。按行業(yè)的不同，請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，力爭(zhēng)做到專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做。便各個(gè)行業(yè)都做精、做強(qiáng)、做大。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理達(dá)到的目標(biāo)是：1+1大于2七、提高附加值建議物業(yè)主通道寬度之所以要在5米以上是因?yàn)楣貌糠挚梢源黉N，現(xiàn)在所有的商場(chǎng)幾乎無(wú)一例外地利用公用部分做額外促銷活動(dòng)，場(chǎng)地是大家的，管理是自己的，效益是公司的。帶租約銷售可以刺激消費(fèi)者，提高銷售價(jià)格，同時(shí)可以滿足投資類客戶的特殊要求，提供安全的投資平臺(tái)和通道。第三篇 市場(chǎng)篇核心概念的形成關(guān)于核心概念的說(shuō)明我們從為真正的核心概念是組成項(xiàng)目各種因素和條件所共同具有的特征和屬性的提煉，從這些元素里面最終體現(xiàn)的是大家都可以認(rèn)可和感覺(jué)到的東西。他的存在并不是一下子就體現(xiàn)的，是對(duì)各種因素的深度挖掘最終在細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上提取共性的東西，也就是通常所說(shuō)的賣點(diǎn)。各種層面上的關(guān)系進(jìn)行合并，得出項(xiàng)目成功的基本要素。從這些基本要素里面最終的總結(jié)和提煉的東西是核心概念。這是一個(gè)復(fù)雜的，漫長(zhǎng)的過(guò)程。最終用準(zhǔn)確的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)，即品牌+消費(fèi)模式。品牌是基于各種有利因素示認(rèn)可度的沉淀，消費(fèi)模式是企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面和理念與市場(chǎng)行為對(duì)稱的結(jié)果，兩者的交叉點(diǎn)就形成了核心概念。二 市場(chǎng)推廣臺(tái)階(圖表) A板塊 B板塊 C板塊 D板塊 E板塊項(xiàng)目準(zhǔn)備階段銷 售招 商開(kāi) 業(yè)滾動(dòng) 開(kāi)業(yè)配合經(jīng)營(yíng)者 前期工作全部完成 開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備招商工作 宣傳 培育市場(chǎng) 全面展開(kāi) 針對(duì)消費(fèi)者 針對(duì)特定消費(fèi)群 經(jīng)營(yíng)者是此時(shí)的第一 體、瞄準(zhǔn)投資者宣傳、目標(biāo) 大家購(gòu)買和大客戶招大眾認(rèn)知階段 商開(kāi)始建立品牌初期五個(gè)板塊：A板塊 大眾認(rèn)識(shí)階段，宣傳所涵蓋的人群包括投資者，供貨商和消費(fèi)者，主要區(qū)域在鄭州。先從整體上形象開(kāi)始宣傳，建立客戶自信心，排除市民對(duì)鄭東新區(qū)自信心不足的心理因素，配合市政府對(duì)整個(gè)鄭東新區(qū)項(xiàng)目的前期宣傳豎立“ 步行街”是鄭東新區(qū)甚至鄭州地區(qū)“第一商業(yè)高地”的形象。B板塊 針對(duì)性的宣傳階段，銷售工作開(kāi)始，強(qiáng)化投資類客戶的信心、媒體宣傳的推動(dòng)作用體現(xiàn)價(jià)值、媒體推廣工作漫延。大客戶談判工作正式啟動(dòng)，（包括投資類大客戶和經(jīng)營(yíng)類大客戶）C板塊 銷售工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移或暫停，加快步行街招商工作，面向全市、甚至于全省、全國(guó)開(kāi)始招商，自有品牌的建立、宣傳工作開(kāi)始強(qiáng)化，提高經(jīng)營(yíng)者和供應(yīng)商的投資信心，提升大眾消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的期望值。D板塊 招商工作大部分完成，開(kāi)業(yè)階段通過(guò)各種活動(dòng)提高項(xiàng)目的知名度，同時(shí)刺激消費(fèi)者的消費(fèi)心理，以一些取巧的方法和活動(dòng)推動(dòng)項(xiàng)目宣傳。同時(shí)配合經(jīng)營(yíng)者宣傳和造勢(shì)，把對(duì)品牌的期望值推向最高峰，建立以客戶經(jīng)營(yíng)為第一目的的生產(chǎn)形式，以經(jīng)營(yíng)客戶為主，配合客戶進(jìn)行品牌優(yōu)勢(shì)宣傳、降低成本。E板塊 從功能型服務(wù)模式向企業(yè)化模式轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變服務(wù)內(nèi)容的元素和功能，物業(yè)其他部分產(chǎn)權(quán)快速變現(xiàn)。培育一個(gè)完整的市場(chǎng)。以上幾個(gè)模塊在操作程序上的說(shuō)明①A模塊需要建立長(zhǎng)期的宣傳目的和方式： 長(zhǎng)期的品牌宣傳欄：如特定的媒體選擇a、時(shí)尚雜志 理由：費(fèi)用低、周期長(zhǎng)、代表品位生活建立“步行街”在生活方式上的品味基調(diào)。b、戶外廣告 大眾認(rèn)知的機(jī)會(huì)多、純粹的企業(yè)品牌推廣，通過(guò)對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)過(guò)程，堅(jiān)定大眾對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的信心和保障。c、新聞發(fā)布會(huì) 以最搶眼的新聞?chuàng)尀暗谝簧虡I(yè)高地”的位置需要作詳細(xì)而周密的準(zhǔn)備工作：① 項(xiàng)目基礎(chǔ)工作就緒。② 大品牌的移入。③ 商業(yè)定位工作完成。④ 利好消息傳出。需要先期著手準(zhǔn)備強(qiáng)勢(shì)品牌，和大宗客戶的購(gòu)買，此
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