物業(yè)管理企業(yè)人均綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的概念引出及應(yīng)用(編輯修改稿)
2024-07-26 14:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是隱含在F值中的影響因素。智能化程度一般按A級的多少來評價(jià)。智能大廈必須具備三種基本功能：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA），大樓自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BA），這就是所謂的“3A”級。有人將BA中的消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）和信息管理自動(dòng)化系統(tǒng)（MA）分離出來，就形成了“5A”。顯然，智能化程度越高，對人員的需求量越少，美國紐約市的貿(mào)易中心大廈近100萬平方米，管理大廈的人員僅有80個(gè)人，其人均綜合指標(biāo)達(dá)12,500㎡/人。是我國目前平均水平的40～50倍。即說明了物業(yè)智能化的程度對物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)性的巨大影響。③管理人員素質(zhì)的影響這是隱含在M值中的影響因素。同樣是管理人員，其責(zé)任心、技術(shù)水平和能力，受教育程度存在著很大差異。智能化再高的物業(yè)，如果管理人員的水平低，也達(dá)不到其效用和減少人員的目的。在國內(nèi)，放著自動(dòng)化程度很高的控制系統(tǒng)不用，用依然采用傳統(tǒng)落后的手動(dòng)方式的例子比比皆是，屢見不鮮。試想，如果用80個(gè)技術(shù)水平很低的平庸之輩管理紐約商貿(mào)中心，將會是一種什么樣的景象呢？因此，人員素質(zhì)的高低是影響人均綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要因素。④物業(yè)規(guī)模的影響物業(yè)規(guī)模也許會對R值產(chǎn)生影響。俗話說：麻雀雖小，五臟俱全。小型物業(yè)也會具備大型物業(yè)的功能，換句話說，物業(yè)小不一定智能化水平低，不一定設(shè)備系統(tǒng)數(shù)量少。譬如說一個(gè)大型物業(yè)有三個(gè)出入口小型物業(yè)也可能有三個(gè)出入口，那么根據(jù)一門一崗制的原則，大小兩個(gè)物業(yè)在出入口明崗的人員配置上應(yīng)該是一樣的。再如冷凍機(jī)，大型物業(yè)可能用1000RT的冷凍機(jī)，小型物業(yè)可能只用400RT，這并不能說明小型物業(yè)即可由此降低60%的管理人員。從物業(yè)規(guī)模的角度看，規(guī)模較大的物業(yè)的人均綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定大于規(guī)模較小的物業(yè)。⑤社會狀態(tài)的影響社會狀態(tài)也將會對人均綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)生影響。比如治安狀態(tài)，就會對保安人員數(shù)量的配置產(chǎn)生影響。日本新宿的新都心大廈，十幾萬平方米的超大型建筑物，僅有保安人員20人，采用的都是巡視制，不設(shè)明崗，大大減少了人員數(shù)量。而在中國，由于社會的治安狀況，很難設(shè)想大廈不設(shè)明崗，國內(nèi)的傳統(tǒng)保安管理方式仍采用一門一崗制，考慮到雙休日節(jié)假日，則使人員數(shù)量大大
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