物業(yè)管理企業(yè)人均綜合經(jīng)濟指標(biāo)的概念引出及應(yīng)用(專業(yè)版)
【正文】 只要確定了Ri數(shù)據(jù)，就可以查表計算出有關(guān)數(shù)據(jù)。如首先設(shè)定一個標(biāo)準的物業(yè)為參照物，其K1K2K3…Kn≡1。日本新宿的新都心大廈，十幾萬平方米的超大型建筑物，僅有保安人員20人，采用的都是巡視制，不設(shè)明崗，大大減少了人員數(shù)量。顯然，智能化程度越高，對人員的需求量越少，美國紐約市的貿(mào)易中心大廈近100萬平方米，管理大廈的人員僅有80個人，其人均綜合指標(biāo)達12,500㎡/人。因此，能調(diào)節(jié)的就只有M值一個因素了。但我們確信這樣一個事實：一定存在某一個最佳結(jié)合點——人員的配置使得管理能力和經(jīng)濟效益均處在最優(yōu)狀態(tài)。作者：李禾核心提示：可以想見對一個特定的物業(yè)講，10個人進行管理與100個人進行管理產(chǎn)生的經(jīng)濟效益肯定不會一樣。尋求這個“點”的位置就是探討“人均綜合經(jīng)濟指標(biāo)”的命題所在。似乎形成“對一個確定的物業(yè)，提高其經(jīng)濟性的途徑只有減少管理人員數(shù)量”的態(tài)勢。是我國目前平均水平的40～50倍。而在中國，由于社會的治安狀況，很難設(shè)想大廈不設(shè)明崗，國內(nèi)的傳統(tǒng)保安管理方式仍采用一門一崗制，考慮到雙休日節(jié)假日，則使人員數(shù)量大大增加。對一個實際的物業(yè)逐項進行分析，確定其修正系數(shù)值。從表中可以看出，序號1，序號11所列的狀況為特殊狀態(tài)，即A=0時，B=1為純住宅狀態(tài)，A=1時則B=0，為純寫字樓狀態(tài)。有了這些圖表，可使計算大大簡化。N（K1K2K3）（4）式中：K1K2K3…Kn——各項影響因素的修自系數(shù)。比如治安狀態(tài)，就會對保安人員數(shù)量的配置產(chǎn)生影響。有人將BA中的消防自動化系統(tǒng)（FA）和信息管理自動化系統(tǒng)（MA）分離出來，就形成了“5A”。而對于一個確定的物業(yè)，其建筑面積F值已經(jīng)確定，無法增減。若再進一步“優(yōu)化”，將管理人員設(shè)為40人或60人，情況會怎樣？不得而知。就是說，10個人經(jīng)濟效益高，但能力不足以達成管理目的；若由100個人管理，能力可以達成管理目的，而經(jīng)濟效益卻很差。人均綜合經(jīng)濟指標(biāo)教學(xué)模型R=F/M（M2/人）然細細地分析一下其影響因素，就會發(fā)現(xiàn)并不盡然，還有許多外在因素在影響著R 值的量化
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