【文章內(nèi)容簡介】 銷售帶來房產(chǎn)公司與物業(yè)公司間在時(shí)間上的脫節(jié)，后期的物業(yè)管理跟不上，諸如房屋維修、公共設(shè)施不到位等，影響了居民的居住質(zhì)量，形成物業(yè)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)名不符實(shí)的現(xiàn)象。如何使物業(yè)管理的服務(wù)水平與業(yè)主的實(shí)際需要密切結(jié)合起來，使其物有所值，是開發(fā)商和物業(yè)管理公司應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)。　　 各樓盤擠占高檔市場(chǎng)　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時(shí)期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對(duì)高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場(chǎng)供應(yīng)量是否能被市場(chǎng)接受，尚需時(shí)間來檢驗(yàn)?！　^(qū)域發(fā)展不平衡　　鄭州樓市尤其是東部、北部市場(chǎng)表現(xiàn)特別活躍，新盤頻頻亮相、老盤加緊開發(fā)，南部、西部的市場(chǎng)則顯得沉悶。2001批準(zhǔn)預(yù)售的139個(gè)項(xiàng)目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個(gè)，％，17個(gè)新批預(yù)售超過5萬平方米的大盤中13個(gè)集中在該區(qū)域。南部住宅市場(chǎng)在年底前有所啟動(dòng)，而西部因區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，開發(fā)速度緩慢。　　同質(zhì)化現(xiàn)象突出　　在樓市投放價(jià)位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個(gè)性的張揚(yáng)，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計(jì)無新意、戶型設(shè)計(jì)一味追風(fēng)、市場(chǎng)運(yùn)作模式無創(chuàng)新，2002年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常劇烈?！　V告策劃手段單一　　過分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對(duì)于報(bào)紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出。廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。　　戶型設(shè)計(jì)求大　　普通住宅戶型過大，造成總價(jià)過高，中低收入階層難以接受，是當(dāng)前多層住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)?！　∷?、面臨的有利條件：　　宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力　　我市的國民經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，需要保持住宅建設(shè)和房地產(chǎn)的投資力度。住宅建設(shè)不僅可以從投資角度，而且可以從消費(fèi)角度，以及從帶動(dòng)家電、家具等方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。　　深化房改對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)動(dòng)力　　鄭州的住房制度正處在舊體制已破除，新體制正建立的階段。政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開放住房二級(jí)市場(chǎng)。2002年起鄭州市將不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量?！　【用裣M(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生內(nèi)在拉動(dòng)力　　%，這正是居民進(jìn)行消費(fèi)支出轉(zhuǎn)移減少食品支出比例，增加住房支出比例的好時(shí)機(jī)，從而也使我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了堅(jiān)定的基礎(chǔ)?！　〕擎?zhèn)化進(jìn)程加速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的外延拉動(dòng)力　　鄭州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著，發(fā)展水平不斷提高。鄭東新區(qū)的規(guī)劃，大學(xué)城的破土動(dòng)工，環(huán)城快速路的建成通車，城市透綠工程的實(shí)施，使我市的城市建設(shè)都取得了很大發(fā)展，城市面貌煥然一新?！　∥?、2002年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望　　投放量會(huì)繼續(xù)增加　　規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提供難得的開發(fā)契機(jī)。在城市的拓展中將催生大批大規(guī)模的樓盤，引領(lǐng)著房地產(chǎn)開發(fā)的潮流，政府的支持將會(huì)吸引本地及外地開發(fā)企業(yè)資金投入，鄭州城市化進(jìn)程的加快，道路建設(shè)、市政配套的不斷完善，將極大的帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)?！　∽≌弧⒍?jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)更加明顯　　《住房二級(jí)市場(chǎng)管理辦法》的實(shí)施，將進(jìn)一步搞活二手房市場(chǎng)與規(guī)范房地產(chǎn)中介組織，有效地營造出房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的模式，盤活鄭州巨大的存量房市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)蘊(yùn)藏的巨大的經(jīng)濟(jì)潛能必將使其成為今后住房消費(fèi)的熱點(diǎn)，并與住宅一級(jí)市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?！　〗?jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)走俏　　幾年來，雖然地理位置較偏遠(yuǎn)，但由于較低的價(jià)格、政府的信譽(yù)保障，相關(guān)配套設(shè)施的日臻完善，經(jīng)濟(jì)適用住房始終是鄭州樓市的一個(gè)熱點(diǎn)，其不減的勢(shì)頭在2002年還會(huì)繼續(xù)，并越來越讓消費(fèi)者關(guān)注?！　「?jìng)爭(zhēng)更加激烈　　2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將比以往更加激烈，一方面大量的同質(zhì)化樓盤會(huì)首先從價(jià)格上切入，一拼高低；另一方面，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將來自省內(nèi)外，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)公司。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是比戶型、比價(jià)格、比品質(zhì)、比物業(yè)、比實(shí)力的全方位大比拼，拼實(shí)力、拼資本、拼服務(wù)將貫穿始終?！　》课菪刨J將上升　　隨著消費(fèi)觀念和行為改變的條件下以及國外金融機(jī)構(gòu)在華業(yè)務(wù)的開展，采用信貸方式購買房屋的比例會(huì)繼續(xù)上升。信貸消費(fèi)中以中青年、文化程度較高、收入相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體為主要對(duì)象?！　⌒袠I(yè)洗牌的速度將加快　　政府將對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，采取分開招標(biāo)的制度，銀行貸款門檻的提高，一批不具備資金實(shí)力的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰出局。品牌化、規(guī)模化的房地產(chǎn)企業(yè)將在鄭州樓市中發(fā)揮愈來愈重大的作用。　　物業(yè)管理將完善　　由于預(yù)售門檻的提高，逐漸由期房發(fā)售向準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房發(fā)售轉(zhuǎn)變，而且受外地物業(yè)管理的進(jìn)入和帶動(dòng)所致，新的物業(yè)管理方式和理念及新的內(nèi)容手段都會(huì)讓樓市熱熱鬧鬧。享受物業(yè)管理的過程也是消費(fèi)的過程，相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使消費(fèi)者的感覺更好?！　】缧袠I(yè)整合之風(fēng)漸盛　　樓盤競(jìng)爭(zhēng)的利器便是其附加值，而跨行業(yè)合作的復(fù)合地產(chǎn)則最大限度的提升了產(chǎn)品的附加值，房產(chǎn)與運(yùn)動(dòng)、房產(chǎn)與旅游……，提高了樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力，2002年資源優(yōu)化整合將不斷深化?！　√厣珮潜P受關(guān)注　　特色帶來市場(chǎng)先機(jī)，樓盤設(shè)計(jì)的個(gè)性化、營銷手法的人性化將成為未來樓市的一個(gè)焦點(diǎn)，樓盤的品質(zhì)、品位等各方面將得到進(jìn)一步提升?！　》空箷?huì)形式更加多樣　　各種范圍、層次更加細(xì)化的小型展示展銷會(huì)將增加，并成為房產(chǎn)銷售的重要形式?！　?001年是鄭州樓市輝煌的一年，而2002年也是充滿希望的一年，在鄭州這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)起步相對(duì)較晚的城市，對(duì)房地產(chǎn)的需求肯定還要維持較長一段時(shí)間，但在供應(yīng)量盲目擴(kuò)大的情況下，我們必須有所清醒，鄭州樓市渴望理性的發(fā)展。鄭州樓市大解析2002110２００１年，鄭州樓市利好不斷。樓市景氣指數(shù)較高，市場(chǎng)成交活躍。眾開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目推廣方面也一改往日的千篇一律，更加注重結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，你推出“水景住宅”、“生態(tài)住宅”，我承諾陽光、綠地、自然；“新都市主義”、“新造城運(yùn)動(dòng)”、ＣＢＤ、ＳＯＨＯ、ＷＮＯＵＳＥ等概念被廣泛引用。國內(nèi)知名營銷人士的登陸鄭州，香港中海、深圳萬科等大型物管公司的搶灘中原，也說明眾開發(fā)企業(yè)注重的是整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的全面提升。這一切都像催化劑一樣，使得２００１年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱鬧空前。　　從鄭房４０指數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，２００１年銷售面積達(dá)２３０余萬平方米，較去年同期上漲了近２５％，其中普通多層住宅銷售１３１余萬平方米，與去年基本持平，高層住宅銷售７４萬平方米，同比增長１９０％，別墅銷售１７萬平方米，同比增長７９％；全市住宅銷售均價(jià)為２０１０元／平方米，同比上升了６．８％，其中普通多層、高層、別墅均價(jià)分別為１７６４．４２元／平方米、２９３０元／平方米、３１２１．１８元／平方米，除高層項(xiàng)目基本與去年持平外，普通多層與別墅的均價(jià)分別較上年上升了４．１％、３６％?！　鞘幸蚝位鸨　∪ツ旮髟落N量普遍走高，其中５月份銷量比去年銷量最高峰１０月高出了２５％，達(dá)到了自１９９８年以來鄭州樓市單月銷量的頂點(diǎn)。銷量大增的原因是多方面的：　　經(jīng)濟(jì)適用房的投放量增加多，銷得快。今年經(jīng)濟(jì)適用房共投放近１００００平方米，由于經(jīng)濟(jì)適用房“價(jià)低質(zhì)不低”的特點(diǎn)，一經(jīng)面世便被消化一空。某些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)甚至創(chuàng)下了“上月開盤，次月收盤”的驕人業(yè)績。　　別墅市場(chǎng)在經(jīng)歷了較長時(shí)間的低迷之后，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行別墅開發(fā)時(shí)，注意了對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、疊加別墅百花齊放、競(jìng)相爭(zhēng)妍，使得今年別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了較強(qiáng)幅度的反彈，無論是投放量還是消化量均增幅顯著。　　政府關(guān)于“購房入戶”政策的實(shí)施，以及各新聞媒體的大力宣傳，刺激了部分外地消費(fèi)者來鄭投資、置業(yè)。價(jià)格因何走高 現(xiàn)房發(fā)售提升了價(jià)格。一些實(shí)力雄厚的大公司在銷售過程中，已逐漸由過去的期房發(fā)售向準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房發(fā)售轉(zhuǎn)變，從而造成實(shí)際成交價(jià)上升?！　「邫n物業(yè)投放大。隨著國家西部開發(fā)戰(zhàn)略的具體實(shí)施，鄭州作為中西部地區(qū)中心城市的地位也日趨提升，越來越多的外地人士來鄭進(jìn)行投資、經(jīng)營，高檔物業(yè)的投放、消化比例較以往有較大幅度增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年所有新開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，高層、小高層、別墅等高檔物業(yè)就占到了５０％，因而對(duì)全市的銷售均價(jià)也起到了一定的拉動(dòng)作用。成本高，價(jià)格升　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，更加注重小區(qū)規(guī)劃的合理性、房型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、建筑材料的超前性、科技含量的新型性等因素，開發(fā)成本的上升，價(jià)值量的提高也使得房價(jià)從某種程度上產(chǎn)生了自然上漲。　　鄭房４０指數(shù)辦２００１年鄭州樓市大掃描20011226新年正踏著歡快的腳步向我們走來。在這個(gè)冬季，在暖暖的陽光中，讓我們?nèi)タ纯醋哌^的路吧。新年到了，該盤點(diǎn)了。本期，讓我們和戰(zhàn)斗在房地產(chǎn)營銷第一線的本地營銷公司的精英們一起品味樓市風(fēng)云。鄭州樓市總動(dòng)員　　作為２１世紀(jì)的第一個(gè)年頭，鄭州樓市的發(fā)展出乎人們的意料，發(fā)生了許多意想不到的事情，出現(xiàn)了前所未有的喜人局面，應(yīng)該是發(fā)展最快的一年，可謂：熱鬧、激烈、生動(dòng)，也是樓市總動(dòng)員的一年。樓盤總動(dòng)員　?。玻埃埃蹦瓿霈F(xiàn)的樓盤最多，是歷年來最多的一次。出現(xiàn)了許多新情況?！　⌒聵潜P新品種的出現(xiàn)，填補(bǔ)了許多樓盤的種類空白，時(shí)尚Ｐａｒｔｙ和Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的出現(xiàn)，水景住宅等使樓盤的品種較齊全了；新樓盤