【文章內(nèi)容簡介】 ，利用各種手段竭盡欺詐之能事，嚴(yán)重影響了中介機(jī)構(gòu)的形象，一些老百姓甚至向房產(chǎn)中介舉起了“中介免談”的牌子。生存率只有40％左右。經(jīng)過管理與經(jīng)營本土化兩大難關(guān)后，上海二手房市場將是境內(nèi)外地產(chǎn)中介商爭奪的一級戰(zhàn)場。2004年，上海二手房交易面積首次超過一手房。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，去年1—9月，上海二手房成交面積1964萬平方米，而同期一手房成交面積為1890萬平方米。盡管超出面積僅為74萬平方米，但標(biāo)志著上海二手房市場真正步入“黃金年”。房產(chǎn)中介之間的競爭將在今后幾年內(nèi)更加激烈。有關(guān)專家指出，在這樣的競爭態(tài)勢下，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)大規(guī)模重組的趨勢已經(jīng)越來越明顯。智恒、色柯拉、新澳等一些上海本土民營中介企業(yè)，也通過特許加盟的連鎖形式，逐漸向規(guī)范化、規(guī)模化經(jīng)營的方向發(fā)展。運(yùn)作方法店鋪形象支持提供店鋪裝修、布局、展示等的圖紙、規(guī)格、材質(zhì)等資料，保障VI系統(tǒng)的統(tǒng)一及品牌形象的有效傳播： 室外裝修標(biāo)準(zhǔn)； 室內(nèi)裝飾布局； 統(tǒng)一辦公用品；店內(nèi)宣傳用品。員工培訓(xùn)支持為加盟店員工提供美聯(lián)金牌培訓(xùn)課程，提高員工素質(zhì)及營運(yùn)效益： 基礎(chǔ)認(rèn)識及優(yōu)質(zhì)服務(wù)課程 代理實務(wù)課程 卓越銷售課程 溝通技巧課程 自強(qiáng)不息課程管理指導(dǎo)支持為加盟店主提供更高層次的等美聯(lián)金牌高級培訓(xùn)課程，并對加盟店的日常營運(yùn)及管理提供專業(yè)指導(dǎo)及幫助： 分行營運(yùn)實務(wù)課程 督導(dǎo)技巧課程 人力資源管理課程 壓力管理課程信息技術(shù)支持為加盟商提供整套信息技術(shù)系統(tǒng)，包括為加盟商度身定做的“美聯(lián)特許經(jīng)營專區(qū)”及“物業(yè)管理系統(tǒng)”電腦軟件，使加盟店實現(xiàn)客戶及房屋信息資源共享，辦公、業(yè)務(wù)、客戶服務(wù)亦能信息化及流程化，進(jìn)一步提高工作效率及經(jīng)濟(jì)利益；宣傳推廣支持為加盟店提供系列媒體及廣告手段組合，讓加盟店能以最少的費(fèi)用獲得最大的廣告效果，最終獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 報紙分類廣告 軟文及題花 每月各店發(fā)行房屋信息快報 網(wǎng)站廣告 平面印刷品廣告 戶外廣告 房地產(chǎn)交易展覽會中介的問題目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中存在的突出問題，監(jiān)管不到位目前我國規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)全國性的法規(guī)依據(jù)僅有3部：《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和工商行政部門制定的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。由于這些法規(guī)都是1997年以前頒布的，而且這些法規(guī)在相關(guān)條款上存在先天缺陷，所以已經(jīng)不能適應(yīng)近些年來突飛猛進(jìn)的我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，同時就效率而言已起不到足夠的的規(guī)范作用。、標(biāo)準(zhǔn)化 目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模都比較小，三五人、一間門面房的小型中介機(jī)構(gòu)占很大比例。這些機(jī)構(gòu)往往隨著房地產(chǎn)市場的景氣狀況而大批開業(yè)或關(guān)閉，為牟取短期利益，其操作多不規(guī)范，欺詐現(xiàn)象時有發(fā)生。也正是這些小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)多發(fā)的違規(guī)操作，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在人民群眾心中的誠信度。如太平洋、智恒、中原、信義、順馳等大規(guī)模連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，已經(jīng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展打下基礎(chǔ)。3業(yè)務(wù)程序缺乏統(tǒng)一規(guī)范由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的標(biāo)的多為大宗的物業(yè)，其交易過程的完成將涉及眾多的部門如房地產(chǎn)管理局、銀行、保險公司、估價機(jī)構(gòu)、工商稅務(wù)部門等，這其中還有眾多的合同契約的簽訂，而對于普通市民來說了解其交易程序的機(jī)會極少，有些市民甚至一生僅涉及一次，如果交易程序缺乏規(guī)范，這就為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)牟取暴利提供了便利。而目前我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)程序，除了一些相關(guān)的合同契約由政府提供模板樣式外，對于更多的相關(guān)環(huán)節(jié)的處理卻是各行其是，幾乎每家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都有一套自己的操作方法，對于其合理、合法與否，作為普通的市民是很難判斷的，這更為一些不法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作、亂收費(fèi)、欺上瞞下等行為留下了隱患。對于其中收費(fèi)的項目，雖然政府部門規(guī)定了最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來約束，卻無法避免一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)者的不知情而知法犯法、巧立名目收費(fèi)等違規(guī)行為。而國外對這類情況的規(guī)避，主要是通過非現(xiàn)金收費(fèi)，相關(guān)費(fèi)用直接匯入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)帳戶，以備查閱。地位低，口碑差，造成惡性循環(huán) 從歷史上看，早在20世紀(jì)初期，也就是中介出現(xiàn)的開始階段，很多房地產(chǎn)介紹商在從事活動時，多有欺騙行為，作風(fēng)惡劣，不講信譽(yù)，公眾對經(jīng)紀(jì)人的印象欠佳，因此被貶稱為“黃?！?、“掮客”等。從目前現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在上世紀(jì)90年代以來迅速發(fā)展的同時，由于法律和管理滯后、行業(yè)自律不足，有些企業(yè)在利益驅(qū)動下，亂收費(fèi)、欺詐、賺差價、違規(guī)操作等不良現(xiàn)象的確時有發(fā)生。較低的社會地位，較差的口碑印象，造成行業(yè)吸引和保留高素質(zhì)的從業(yè)人員比較困難。而人才的匱乏，又制約了行業(yè)整體服務(wù)水平的提高。較低的服務(wù)水準(zhǔn)又難以改變社會的輿論和公眾的印象。從而導(dǎo)致一定程度上的惡性循環(huán)，這正是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)急需解決的問題之一委托方的違約、失信現(xiàn)象時有發(fā)生，給企業(yè)帶來一定的影響 在代理市場上，消費(fèi)者和開發(fā)商都屬于代理企業(yè)的客戶。往往代理企業(yè)對于消費(fèi)者而言，是處于信息優(yōu)勢和強(qiáng)勢地位的。但對于開發(fā)商而言，代理企業(yè)則處于信息劣勢和相對弱勢的地位。特別是在目前蓬勃火爆的房地產(chǎn)行情下，代理企業(yè)的價值難以體現(xiàn)，和開發(fā)商的談判力量被進(jìn)一步削弱。在這種情況下，開發(fā)商的違約、失信現(xiàn)象便成了代理企業(yè)最大的抱怨。如開發(fā)企業(yè)惡意招投標(biāo)，騙取保證金或創(chuàng)意策劃；不按合同結(jié)算，隨意扣減傭金；無視合同約定。隨意違約變更代理方等。雖然代理企業(yè)有能力用法律來維護(hù)其合法權(quán)益，但由于自身所處的弱勢地位，加之今后的生存與發(fā)展還要和開發(fā)企業(yè)打交道，多數(shù)企業(yè)只好忍氣吞聲，自咽苦水。 三、企業(yè)競爭環(huán)境評價 信息平臺建設(shè)不足，抑制行業(yè)內(nèi)部的協(xié)作 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)大都以信息為主要資源，信息的共享性、積累性、時效性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部容易產(chǎn)生不正當(dāng)競爭，但同時又迫切需要開展行業(yè)內(nèi)的廣泛協(xié)作。美國全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會所建立的“多重上市服務(wù)系統(tǒng)”(Multiple Listing Service)則是開展房源信息共享的典范。而我國在這方面的建設(shè)還處于起步階段。 缺乏快捷、高效的信息共享平臺，不僅抑制行業(yè)內(nèi)部的協(xié)作，也給經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用信息優(yōu)勢賺取差價提供了機(jī)會。因為如果建立了房屋交易價格信息公開披露體系，委托人出賣或買入房屋時就會有所對照參考，在一定程度上可以避免經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用交易信息的不透明，不對稱來賺取差價。企業(yè)數(shù)量眾多，競爭激烈，缺乏強(qiáng)勢品牌 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)入市門檻低、操作簡單、技術(shù)含量小、利潤可觀等因素，近幾年來上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量得以迅猛發(fā)展，截至2002年底，經(jīng)核準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)(含分支機(jī)構(gòu))達(dá)7471家，而據(jù)目前不完全統(tǒng)計，包含分支機(jī)構(gòu)在內(nèi)更是有12000余家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。但是目前很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)存在規(guī)模小、人員素質(zhì)低、信息資源少、經(jīng)營手段落后、履約能力差等狀況。整個行業(yè)則是企業(yè)數(shù)量眾多、良莠不齊、競爭激烈無序，集中度低，缺乏強(qiáng)勢品牌。以第三屆“金橋獎”為例，獲得居間業(yè)十強(qiáng)的10家企業(yè)2002年完成居間、只占全市存量房交易面積的13．2％。上規(guī)模的品牌企業(yè)太少，不能左右或引導(dǎo)市場，從而造成無序競爭，誠信不足，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一等問題。房產(chǎn)中介市場分析2003年伊始，全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動產(chǎn)進(jìn)駐杭州；此后不久，金馬置換宣布加盟著名中介品牌信義房產(chǎn)，而剛剛在杭州走過一年的香港企業(yè)浙江中原也準(zhǔn)備在今年打開市場局面……面對這些，杭州本地企業(yè)自然也不甘示弱，新一輪市場拼爭即將開始——入市容易賺錢難是怎樣的利潤驅(qū)使如此激烈的房產(chǎn)市場爭奪呢？2002年杭州二手房市場成交量為11000多套，即使按每套30萬計算，成交金額也已達(dá)到35億以上，由此產(chǎn)生的代理費(fèi)有2800多萬，而二手房交易代理僅僅是中介公司的業(yè)務(wù)之一。四大問題困擾中介據(jù)了解，目前困擾杭城中介的主要問題包括投訴多、跳單現(xiàn)象嚴(yán)重、價格戰(zhàn)導(dǎo)致的競爭壓力等等。而這些問題的存在，一方面是由于市場環(huán)境不夠成熟，另一方面，也是占據(jù)主要矛盾地位的，是中介公司的“內(nèi)功”還沒有修好。首先是資金實力不足。房地產(chǎn)中介有別于其他中介，由于房屋的單位價值較高，因此，它不僅需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且要有較為雄厚的資金作為后盾，這樣才能兼顧企業(yè)和消費(fèi)者的益。二是人員素質(zhì)不高。不少中介公司缺少一支具有專業(yè)水平的隊伍，沒有一套行之有效的培訓(xùn)體系。消費(fèi)者要買房租房，之所以找中介公司代理，是相信他們可以提供最專業(yè)的服務(wù)，其中包含了兩個方面：一是從業(yè)人員要有專業(yè)基礎(chǔ)知識，二是要有專業(yè)化操作水平。三是經(jīng)營方式單一。目前杭州房地產(chǎn)中介仍以單店經(jīng)營為主，中介機(jī)構(gòu)小而散、實力弱、信息少的特征十分明顯，整個房地產(chǎn)中介的市場化、市場組織程度仍然較低。而在成熟的房地產(chǎn)中介市場中，單店經(jīng)營、直營連鎖、特許加盟、授權(quán)經(jīng)營等多種方式是相輔相成的。四是服務(wù)內(nèi)容單一。房地產(chǎn)中介包括了策劃咨詢、買賣代理、租賃代理、置業(yè)擔(dān)保、價格評估、房屋法律金融服務(wù)等多種服務(wù)內(nèi)容，現(xiàn)在一些大城市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)了提供搬家服務(wù)、裝修裝飾、家電購置的一站式服務(wù)，而杭州的大多數(shù)房產(chǎn)中介，特別是中小規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)，仍以房屋買賣和租賃為主，服務(wù)內(nèi)容比較單一。特許經(jīng)營得到認(rèn)同從目前的發(fā)展趨勢看，大多數(shù)中介都在嘗試走連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的道路。除了21世紀(jì)不動產(chǎn)外，來自中原和信義等公司也開始采取特許經(jīng)營的方式開展業(yè)務(wù)；而去年公眾房網(wǎng)、我愛我家、商務(wù)興房網(wǎng)等也紛紛嘗試以此來擴(kuò)大市場份額?？磥恚摺疤卦S加盟”的聯(lián)合之路確實是一種得到廣泛認(rèn)同的中介經(jīng)營模式。而目前在那些意欲加盟的公司和個人中，有的認(rèn)為應(yīng)該選擇加盟根基穩(wěn)固、熟悉杭州市場的本地公司，也有的認(rèn)為應(yīng)該選擇實力雄厚的國際化企業(yè)，孰優(yōu)孰劣，還有待于市場的驗證。一個洋品牌進(jìn)入中國新市場，必須要經(jīng)歷本土化的過程。21世紀(jì)不動產(chǎn)進(jìn)入中國市場經(jīng)營模式有別于其他國家和地區(qū)，進(jìn)入深圳區(qū)域，操作手法也不同于其他省市，這也正是深圳區(qū)域分部長達(dá)一年籌備期的原因。21世紀(jì)不動產(chǎn)創(chuàng)造性地提出了二次授權(quán)的經(jīng)營方式，即由中國總部在目標(biāo)區(qū)域選擇一家有實力，在地產(chǎn)界有廣泛影響力，并有良好社會關(guān)系，認(rèn)同21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)營理念的企業(yè)成立區(qū)域分部，再由區(qū)域分部發(fā)展下面的加盟店從事具體的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，通過這種二級授權(quán)真正使管理和經(jīng)營本土化，避免了洋品牌的水土不服。21世紀(jì)不動產(chǎn)體系提供的服務(wù)主要在培訓(xùn)和運(yùn)營支持。在培訓(xùn)方面，它有21PLUS營銷技巧、IMA管理課程、質(zhì)量服務(wù)課程、二手房買賣培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識等；在運(yùn)營支持方面，它有店內(nèi)運(yùn)營輔導(dǎo)、商業(yè)計劃的制定及執(zhí)行輔導(dǎo)、調(diào)差安家、衍生事業(yè)、客戶推薦等。經(jīng)營建議三級的模式是實實在在做單，好的管理及營銷手法最更本，有生命力，目前三級還停留在單一的簡單銷售上，完全可以借用其他行業(yè)的營銷策列，比如利用21的品牌與管理處建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推進(jìn)小區(qū)的有效管理，借用管理處的場地可以組織一些小業(yè)主搞座談，與終端客戶面對面溝通，了解他們的真實需求，以誠懇的態(tài)度贏得他們的信任，這種方式成本低，加盟上樂意接受，還傳播速度快，并有直接的經(jīng)濟(jì)價值，可以快速復(fù)制，并有持續(xù)性，還做到三贏，也方便日后業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)，逐步建立與管理處的友好關(guān)系21C是中介行業(yè)服務(wù)提供商，對于從事中介行業(yè)的公司及個