【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）原值100003000前三年折舊1500450第四年折舊700210減值1500450賬面價(jià)值63001890⑤ 投入更新改造 借：在建工程 6300 累計(jì)折舊 2200 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 1500 貸：固定資產(chǎn) 10000 ⑥ 換下舊發(fā)動(dòng)機(jī) 借：營(yíng)業(yè)外支出 1890 貸：在建工程 1890 ⑦ 換上新發(fā)動(dòng)機(jī) 借：工程物資 4000 貸：銀行存款 4000 借：在建工程 4000 貸：工程物資 4000 或 借：在建工程 4000 貸：銀行存款 4000 ⑧ 支付安裝人員工資 借：在建工程 100 貸：應(yīng)付職工薪酬 100 ⑨ 投入使用 借：固定資產(chǎn) 8510 貸：在建工程 8510四、固定資產(chǎn)的減少 盤虧：通過(guò)“待處理財(cái)產(chǎn)損益”科目 發(fā)生時(shí)： 經(jīng)批準(zhǔn)： 借：待處理財(cái)產(chǎn)損益 借：營(yíng)業(yè)外支出 累計(jì)折舊 其他應(yīng)收款 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益 貸：固定資產(chǎn) 出售、報(bào)廢、毀損、對(duì)外投資、轉(zhuǎn)讓、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組：通過(guò)“固定資產(chǎn)清理” ① 轉(zhuǎn)入清理： ② 殘值、殘料收入： 借：固定資產(chǎn)清理 借：銀行存款 累計(jì)折舊 原材料 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)清理 貸：固定資產(chǎn) ③ 支付清理費(fèi)用： ④ 支付相關(guān)稅費(fèi)： 借：固定資產(chǎn)清理 借：固定資產(chǎn)清理 貸：銀行存款 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅 原材料 —應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)付職工薪酬 ⑤ 賠償收入： 借：銀行存款 其他應(yīng)收款 貸：固定資產(chǎn)清理 ⑥ 結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損益 收＞支 借：固定資產(chǎn)清理貸：營(yíng)業(yè)外收入收＜支 借：營(yíng)業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理第四章 投資性房地產(chǎn)一、概念 定義 → 投資：出租、增值 房地產(chǎn)：房產(chǎn)、地產(chǎn) 核算范圍 ⑴ 經(jīng)營(yíng)租賃方式，已出租的土地使用權(quán)⑵ 經(jīng)營(yíng)租賃方式，經(jīng)營(yíng)租出的房屋建筑物（產(chǎn)權(quán)）⑶ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（不是建筑物）⑷ 空置的建筑物⑸ 出租加物業(yè)⑹ 部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，該部分能單獨(dú)計(jì)價(jià)（計(jì)量）不包括： ⑴ 計(jì)劃出租的房屋建筑物土地使用權(quán)⑵ 經(jīng)營(yíng)租入再轉(zhuǎn)租的房屋、建筑物、土地使用權(quán)⑶ 經(jīng)政府認(rèn)定的閑置的土地⑷ 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的房屋、建筑物（固定資產(chǎn)）⑸ 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有的土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）⑹ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房及土地使用權(quán)（開發(fā)成本→開發(fā)產(chǎn)品→存貨）⑺ 企業(yè)出租給職工居住的宿舍（固定資產(chǎn)）⑻ 企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅社、酒店⑼ 融資租出的房屋、建筑物、土地使用權(quán)（相當(dāng)于賣房屋，款是分期收回）⑽ 經(jīng)營(yíng)出租，融資出租的機(jī)器設(shè)備（不是房地產(chǎn)）⑾ 部分用于出租賺取租金或資本增值，另一部分自用，自用部分、出租部分不能單獨(dú)計(jì)量和出售的作固定資產(chǎn)，不作為投資性房地產(chǎn) ▲例：下列各項(xiàng)中屬于投資性房地產(chǎn)的有（ A C ） A、已出租的建筑物 B、待出租的建筑物　　C、已出租的土地使用權(quán)　　D、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后，再轉(zhuǎn)租的建筑物二、相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理項(xiàng)目成本模式（同固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）公允價(jià)值模式（同交易性金融資產(chǎn)）核算原理同“固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”核算計(jì)提折舊、攤銷——投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（房產(chǎn)）——投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷（地產(chǎn)）需進(jìn)行減值測(cè)試，不采用公允價(jià)值，采用賬面價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量同“交易性金融資產(chǎn)”核算不計(jì)提折舊，攤銷，不考慮減值，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量外購(gòu)時(shí)（成本+相關(guān)稅費(fèi)）借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：銀行存款自建（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)前的必要支出）借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程（一般企業(yè)） 開發(fā)產(chǎn)品（房地產(chǎn)企業(yè)）借：投資性房地產(chǎn)—成本 貸：在建工程（一般企業(yè)） 開發(fā)產(chǎn)品（房地產(chǎn)企業(yè)）經(jīng)營(yíng)出租的租金收入借：銀行存款 其他應(yīng)收款 貸：其他業(yè)務(wù)收入同左租金收入交稅 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（5%）同左折舊、攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷不作分錄計(jì)提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 一旦計(jì)提，不得轉(zhuǎn)回，處置時(shí)可以轉(zhuǎn)銷不作分錄持有期間公允價(jià)值上升不作分錄 借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 （理論上的收益）持有期間公允價(jià)值下跌不作分錄，嚴(yán)重下跌時(shí)要考慮減值準(zhǔn)備 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（理論上的虧損）資本化后續(xù)支出不通過(guò)“在建工程”科目核算① 轉(zhuǎn)入 借：投資性房地產(chǎn)—在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原值）② 繼續(xù)投入 借：投資性房地產(chǎn)—在建 貸：銀行存款/原材料/應(yīng)付職工薪酬③ 完工 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)—在建不通過(guò)“在建工程”科目核算① 轉(zhuǎn)入 借：投資性房地產(chǎn)—在建貸：投資性房地產(chǎn)—成本 投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng) （or借方）② 繼續(xù)投入 借：投資性房地產(chǎn)—在建 貸：銀行存款/原材料/應(yīng)付職工薪酬③ 完工 借：投資性房地產(chǎn)—成本 貸：投資性房地產(chǎn)—在建項(xiàng)目成本模式（同固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）公允價(jià)值模式（同交易性金融資產(chǎn)）費(fèi)用化后續(xù)支出 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款同左處置時(shí)（出售時(shí)）① 收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入② 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)① 收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入② 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng) （or借方）③ 結(jié)轉(zhuǎn)理論上的收益 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本④ 結(jié)轉(zhuǎn)理論上的虧損 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益⑤ 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允模式投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值＞賬面價(jià)值→資本公積—其他資本公積貸方）記入所有者權(quán)益利得，處置時(shí)沖減其他業(yè)務(wù)成本 借：資本公積—其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)成本備注：⑴ 同一企業(yè)只能采用一種模式⑵ 成本模式條件符合時(shí)可以轉(zhuǎn)成公允價(jià)值模式，公允價(jià)值模式不能轉(zhuǎn)成成本模式⑶ 成本模式→公允價(jià)值模式，屬于會(huì)計(jì)政策變更，變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差異應(yīng)調(diào)整留存收益 公允價(jià)值＞賬面價(jià)值（盈） 借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）賬面價(jià)值 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面原值） 盈余公積—法定盈余公積（10%） 利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn) （90%） 公允價(jià)值＜賬面價(jià)值（虧） 借：投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 盈余公積—法定盈余公積（10%） 利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn) （90%）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面原值）三、舉例 某企業(yè)2006年12月31日購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)用建筑物一棟，價(jià)值1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可使用20年，無(wú)殘值，采用直線法計(jì)提折舊，2008年12月31日該建筑物可收回金額為800萬(wàn)元，2009年1月1日將其對(duì)外經(jīng)營(yíng)出租，年租金80萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，采用成本模式核算，預(yù)計(jì)使用年限16年，2010年1月1日將成本模式變更為公允價(jià)值模式，公允價(jià)值為900萬(wàn)元，年租金和營(yíng)業(yè)稅不變，2010年12月31日，公允價(jià)值為1000萬(wàn)元，2011年12月31日，公允價(jià)值為950萬(wàn)元，2012年1月2日將其出售，收入為800萬(wàn)元，寫出所有會(huì)計(jì)分錄。 ⑴ 2006年12月31日購(gòu)進(jìn) 借：固定資產(chǎn) 1000 貸：銀行存款 1000⑵ 2007年12月31日計(jì)提當(dāng)年折舊 1000247。20=50萬(wàn)元 借：制造費(fèi)用 50 貸：固定資產(chǎn)累計(jì)折舊 50⑶ 2008年12月31日計(jì)提折舊 同2007年的折舊計(jì)提折舊后的賬面價(jià)值=1000502=900萬(wàn)元，可收回金額800萬(wàn)元，減值100萬(wàn)元 借：資產(chǎn)減值損失 100 貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100⑷ 2009年1月1日，將固定資產(chǎn)→成本模式的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 1000 累計(jì)折舊 100 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100 貸：固定資產(chǎn)