【文章內(nèi)容簡介】 ④謹(jǐn)慎接受土地性質(zhì)為集體所有（即紅證）的房產(chǎn)抵押；如確需辦理的，抵押率不得超過30％、須抵押房產(chǎn)坐落地村民委員會(huì)出具同意抵押的村民代表大會(huì)決議、并與所在地政府、我行簽訂三方回購協(xié)議；⑤原則上不接受房齡在15年以上或房屋面積在40平方米以下的個(gè)人住宅，但內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、具有良好地理位置、優(yōu)良的建筑品質(zhì)和戶型結(jié)構(gòu)合理的老式公寓房、老式獨(dú)立洋房除外。⑥原則上不接受土地使用權(quán)和在建工程抵押；如確需采取以出讓方式取得的土地使用權(quán)及在建工程作抵押的，僅限于工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)用于自用廠房建設(shè)的工程款，抵押率不得超過50%，明確建筑商放棄優(yōu)先受償權(quán)。⑦對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押應(yīng)謹(jǐn)慎操作，應(yīng)適當(dāng)降低抵押率。⑧對于外環(huán)線外且不在區(qū)縣政府所在地的抵押房產(chǎn)，除工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房以外，抵押率再降低10%。 （4）抵押物和抵押率的控制要求：①商品房住宅：抵押率不得超過65%；對于以自然人的住房作為抵押的，應(yīng)爭取要求其出具擁有第二套房產(chǎn)（可以是借款人或配偶作為共有人的房產(chǎn),或是能提供真實(shí)、有效的房產(chǎn)租賃協(xié)議的租賃房，或是公房、農(nóng)村自建房等法律規(guī)定抵押人有權(quán)居住的其他房產(chǎn)，或者借款人的直系親屬出具若在銀行處置借款人房產(chǎn)之后無條件同意借款人居住的書面承諾）可供居住的書面證明，或者爭取辦理有關(guān)合同的強(qiáng)制公證； ②辦公樓、商鋪：抵押率不得超過60％；應(yīng)謹(jǐn)慎接受大型商場的分割銷售商鋪?zhàn)鳛榈盅何铮盅郝什坏贸^50%。③工業(yè)廠房：抵押率不得超過50％；鼓勵(lì)采取工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房抵押；應(yīng)謹(jǐn)慎接受非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的非標(biāo)準(zhǔn)廠房，抵押率不得超過40%。 專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的審查（1）是否獲取分行批復(fù)的使用保證擔(dān)保額度申請表；（2）了解借款人的反擔(dān)保方式；（3）擔(dān)保公司是否出現(xiàn)影響其擔(dān)保能力的事件；（4）擔(dān)保公司對單個(gè)企業(yè)擔(dān)保貸款金額不得超過其凈資產(chǎn)的10％。九、辦理貸款手續(xù)貸款審批同意后，要根據(jù)審批意見，開展以下工作：落實(shí)審批條件；確認(rèn)抵押物價(jià)值：在貸款調(diào)查和審批時(shí)可以采用預(yù)評估意見，但在辦理抵押手續(xù)時(shí)必須拿到評估公司出具的抵押物正式評估報(bào)告。購買保險(xiǎn)：抵押物原則上應(yīng)購買足額保險(xiǎn)，并指定我行為第一受益人；保險(xiǎn)期限應(yīng)超過我行貸款到期日一個(gè)月（含）以上；（含）以上；保險(xiǎn)可以分年購買；如果抵押物在我行貸款前已購買了保險(xiǎn)，應(yīng)將保險(xiǎn)受益人變更為我行，已買保險(xiǎn)如未達(dá)到金額和時(shí)效要求的，應(yīng)立即補(bǔ)足缺口部分。簽訂借款合同及相關(guān)文件必須雙人到場與借款人簽訂借款合同及相關(guān)文件，并確保合同印章和法定代表人簽字的真實(shí)性。擔(dān)保核實(shí)：小企業(yè)貸款必須落實(shí)雙人核保，有關(guān)抵（質(zhì)）押合同的簽訂涉及自然人的，必須由自然人及抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)共有人現(xiàn)場簽名。辦理公證手續(xù)：根據(jù)貸款實(shí)際情況，可以酌情辦理一般公證或強(qiáng)制公證。辦理抵押登記手續(xù)。十、貸款發(fā)放完成貸款的相關(guān)手續(xù)后，發(fā)放貸款當(dāng)天還需辦理以下工作：開立貸款帳戶（如果以前沒有貸款帳戶）；放款當(dāng)天在信貸臺(tái)帳中制作電子準(zhǔn)貸證，一式兩份；貸款卡查詢保持有效（查詢?nèi)赵谄咛煲詢?nèi)）；放款日的抵押物查詢；正確核對借款憑證，與借款合同一同交至?xí)?jì)柜，進(jìn)行貸款發(fā)放。十一、日常貸后管理貸款發(fā)放后，應(yīng)對借款人進(jìn)行日常貸后管理工作，主要內(nèi)容包括：貸款流向跟蹤：信貸業(yè)務(wù)辦理后7天內(nèi)，應(yīng)及時(shí)對貸款用途進(jìn)行跟蹤了解，主要了解貸款實(shí)際用途是否符合企業(yè)申請和借款合同的約定，有無挪作他用。如果資金流向與貸款申請不一致，應(yīng)要求企業(yè)補(bǔ)充與貸款流向一致的相關(guān)證明文本。對企業(yè)同戶名劃轉(zhuǎn)應(yīng)密切關(guān)注，了解劃轉(zhuǎn)后真實(shí)資金流向，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)反映。間隔期檢查：根據(jù)企業(yè)情況不同，按不同期限需對貸款企業(yè)進(jìn)行間隔期檢查，間隔期檢查內(nèi)容主要包括：（1）企業(yè)經(jīng)營狀況是否正常，主要業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系是否發(fā)生重大變化；（2）企業(yè)法人代表或?qū)嶋H控制人是否發(fā)生不良信用記錄；（3）保證人和抵（質(zhì)）押物是否發(fā)生增加我行貸款風(fēng)險(xiǎn)的變化；（4）還款來源是否與貸款申請時(shí)發(fā)生變化。（5）了解企業(yè)銷售歸行率是否與我行貸款匹配。從2005年6月1日起，小企業(yè)貸款的貸后檢查必須通過CM2002系統(tǒng)的“小企業(yè)貸后管理模塊”操作。 貸款十二級分類：根據(jù)總分行要求進(jìn)行貸款進(jìn)行十二類分類。異常情況預(yù)警處置：發(fā)生以下情況之一的企業(yè)應(yīng)列入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警企業(yè)范圍：（1）企業(yè)主要負(fù)責(zé)人或主要高層骨干被傳訊、失蹤或有其他異常行為的；（2）發(fā)現(xiàn)企業(yè)有嚴(yán)重造假或詐騙行為；（3）企業(yè)被其他金融機(jī)構(gòu)起訴；（4）保證人或抵（質(zhì)）押情況發(fā)生重大變化，可能嚴(yán)重影響我行貸款安全；（5）企業(yè)經(jīng)營發(fā)生重大損失，對我行貸款威脅較大；特殊事項(xiàng)檢查：（1）通過信貸管理系統(tǒng)（CM2002）監(jiān)測，需要進(jìn)行現(xiàn)場檢查的；（2）對經(jīng)媒體報(bào)道，可能存在較大問題，需要進(jìn)行現(xiàn)場檢查的；（3）對舉報(bào)經(jīng)初步核實(shí)，需要進(jìn)行現(xiàn)場檢查的；（4）其他需要進(jìn)行檢查的事項(xiàng)。檔案管理：貸款發(fā)放后應(yīng)檢查檔案資料的齊全性和合規(guī)性，并及時(shí)歸檔并移交檔案部門統(tǒng)一保管。貸款年度評價(jià)。十二、不良貸款處置對到期不能按期歸還的貸款，要提前30天向分行信貸管理部和中小企業(yè)金融業(yè)務(wù)部發(fā)出預(yù)警報(bào)告，并及時(shí)采取有效措施，積極控制風(fēng)險(xiǎn)；受到支行貸款預(yù)警后三日內(nèi)，分行將召開貸款預(yù)警會(huì)議，支行要準(zhǔn)備會(huì)議匯報(bào)材料；支行必須落實(shí)人員加強(qiáng)小企業(yè)不良貸款清收，每月召開不良貸款分析會(huì)議,落實(shí)責(zé)任進(jìn)度，同時(shí)，根據(jù)會(huì)議內(nèi)容，每月向分行中小企業(yè)金融業(yè)務(wù)部書面匯報(bào)不良貸款處置進(jìn)度。十三、貸款收回貸款到期通知：貸款到期前一個(gè)月，應(yīng)書面提醒借款人貸款即將到期，應(yīng)及時(shí)籌集資金，準(zhǔn)備歸還貸款。提前還款：（1）如果借款提出提前還款申請，根據(jù)合同約定，借款人需全額支付至合同約定還款日的貸款利息；對于優(yōu)質(zhì)客戶，可以申請全額減免或部分減免掉該部分利息。（2）提前還款需申請?zhí)崆斑€款電子準(zhǔn)貸證。第三章 小企業(yè)金融服務(wù)產(chǎn)品介紹我行中小企業(yè)金融服務(wù)品牌——“融匯貫通 財(cái)富之道”，主要包含兩大系列金融產(chǎn)品，即以“融通”為品牌的資產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品系列和以“匯通”為品牌的結(jié)算業(yè)務(wù)產(chǎn)品系列。目前，我行可以為小企業(yè)提供服務(wù)的金融產(chǎn)品主要包括以下五大類：一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品（融通系列）（一）短期融資產(chǎn)品 小康通：（1）產(chǎn)品簡介：即原來的小康貸款，為金額在500萬元（含）以下的小企業(yè)貸款，主要是為了滿足微型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的流動(dòng)資金需求。（2）期限要求：一年以內(nèi)。（3）產(chǎn)品特點(diǎn)：貸款金額較小，不評級、不授信，業(yè)務(wù)流程簡單，其中抵押貸款為支行權(quán)限，業(yè)務(wù)辦理速度快。營運(yùn)通：（1）產(chǎn)品簡介：指金額在500萬元以上，3000萬元（含）以下的小企業(yè)貸款，主要是為了滿足小型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的流動(dòng)資金需求。（2）期限要求：一年以內(nèi)。（3）產(chǎn)品特點(diǎn)：貸款金額相對較大，貸款擔(dān)保方式可以是不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保和專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保，但必須進(jìn)行評級和授信等業(yè)務(wù)流程，并上報(bào)分行審批。票據(jù)通：（1）產(chǎn)品簡介：指小企業(yè)開立銀行承兌匯票和貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。（2）期限要求：6個(gè)月以內(nèi)。（3）產(chǎn)品特點(diǎn)：業(yè)務(wù)辦理速度快，資金成本較低，其中銀票貼現(xiàn)屬于低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。保理通：（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)保理業(yè)務(wù)，目前小企業(yè)保理業(yè)務(wù)主要從供應(yīng)商融資業(yè)務(wù)進(jìn)行試點(diǎn)，即將供貨商將其在核心企業(yè)的應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)讓給我行，我行則給予供貨商相應(yīng)比例的資金支持的一種保理業(yè)務(wù)。（2）期限要求：一般120天左右，最長不超過180天。（3）產(chǎn)品特點(diǎn)：無需抵押，在核定的保理額度內(nèi)循環(huán)使用，根據(jù)發(fā)票金額進(jìn)行融資。開證通：（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)開立信用證業(yè)務(wù)，一般用于小企業(yè)從國外進(jìn)口貨物 。小企業(yè)開立信用證需存入一定的保證金，保證金與開證金額差額部分應(yīng)落實(shí)有效抵押或?qū)I(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保。（2）保證金要求：①對已獲得國際貿(mào)易融資客戶授信額度的小企業(yè)客戶：A、在國際貿(mào)易融資客戶授信額度內(nèi)申請開立即期信用證，各行部可根據(jù)國際貿(mào)易融資客戶授信額度的審批結(jié)論、要求，結(jié)合企業(yè)的信用等級、經(jīng)營情況、實(shí)際的貿(mào)易狀況和信用證的具體條款等要素決定減收或免收保證金。B、在國際貿(mào)易融資客戶授信額度內(nèi)申請開立遠(yuǎn)期信用證，當(dāng)該客戶遠(yuǎn)期信用證項(xiàng)下未付款余額占其即遠(yuǎn)期信用證未付款余額之和低于60%（不含）時(shí)，各行部可根據(jù)進(jìn)口商品價(jià)格水平、客戶信用和擔(dān)保等情況確定減免保證金比例；當(dāng)該客戶遠(yuǎn)期信用證項(xiàng)下未付款余額占其即遠(yuǎn)期信用證未付款余額之和超過60%（含）時(shí)，新開遠(yuǎn)期信用證必須繳納不低于新開遠(yuǎn)期信用證金額10%的保證金。對于我行承兌的非全額保證金開立的遠(yuǎn)期信用證，不論該客戶的遠(yuǎn)期信用證比例，我行承兌時(shí)需要求客戶追加不低于承兌金額10%保證金。②對未獲得國際貿(mào)易融資客戶授信額度的客戶：A、開立即期信用證時(shí)，aaa級、aa級小企業(yè)可全免保證金，a級小企業(yè)收取不低于40%保證金。B、開立遠(yuǎn)期信用證時(shí)，aaa級小企業(yè)的保證金收取比例不低于20%，aa級小企業(yè)的保證金收取比例不低于40%，a級（含）以下小企業(yè)收取100％保證金。對于我行承兌的非全額保證金開立的遠(yuǎn)期信用證，我行承兌時(shí)需要求客戶追加不低于承兌金額20%保證金。鋼貿(mào)通：（1）產(chǎn)品簡介：即鋼材貿(mào)企業(yè)融資業(yè)務(wù)，指以鋼材市場專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的，為專業(yè)鋼材交易市場內(nèi)的代理商基于鋼材貿(mào)易提供的相關(guān)融資業(yè)務(wù)。（2）期限要求：一年以內(nèi)。（3）產(chǎn)品特點(diǎn)：專門針對鋼材貿(mào)易行業(yè)，無需抵押物，由專業(yè)互助性擔(dān)保公司提供全額保證，借款人之間實(shí)行聯(lián)保，并實(shí)施第三方鋼材動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管。（4）特別說明：本業(yè)務(wù)目前僅限于試點(diǎn)行按照《中國XXXX上海市分行法人客戶鋼材貿(mào)易融資業(yè)務(wù)操作辦法》的要求開辦。（二）中長期融資產(chǎn)品對生產(chǎn)經(jīng)營正常，成長性好，產(chǎn)品有市場，經(jīng)營有效益，成立滿一年，無不良信用記錄的a級（含）以上小企業(yè)，可以辦理小企業(yè)中期貸款。小企業(yè)中期貸款原則上應(yīng)采用抵押擔(dān)保方式或低風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式，不宜單獨(dú)采用保證擔(dān)保方式。小企業(yè)中期貸款必須采用分期還款的方式，且必須采用專戶管理資金流向。目前我行小企業(yè)中長期融資產(chǎn)品包括：置業(yè)通：（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)商用房購置貸款，用于滿足小企業(yè)購置自營商業(yè)用房或自用辦公用房的資金需求。（2）期限要求：一年以上，三年以內(nèi)（含）。（3）基本條件：①購置的商用房是具有完全產(chǎn)證的現(xiàn)房，必須抵押給我行；②貸款金額不得超過購置價(jià)和評估價(jià)的較低值的50%；③貸款行必須進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估；④貸款必須采取按季或按月償還的方式；⑤企業(yè)自籌資金不得低于50%，且必須先于我行貸款到位。（4）產(chǎn)品特點(diǎn)：適應(yīng)商貿(mào)和服務(wù)型小企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營的需求，期限較長，手續(xù)比法人按揭貸款簡便。裝修通：（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)物業(yè)裝修貸款，主要用于滿足小企業(yè)自營商業(yè)用房或自用辦公用房裝修的資金需求。貸款必須采用抵押擔(dān)保方式。（2）期限要求：一年以上，三年以內(nèi)（含）。（3）基本條件：①擔(dān)保方式必須房產(chǎn)抵押；②貸款行必須進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估；③貸款必須采取按季或按月償還的方式；④企業(yè)自籌資金不得低于裝修總投資的30%，且必須先于我行貸款到位。（4）產(chǎn)品特點(diǎn)：適應(yīng)餐飲、娛樂、賓館等服務(wù)型小企業(yè)用于營業(yè)場所裝修的資金需求，期限較長。設(shè)備通：（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)機(jī)器設(shè)備添置貸款，主要用于生產(chǎn)型小企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)購置機(jī)器設(shè)備的資金需求。（2）期限要求：一年以上，三年以內(nèi)（含）。（3）基本條件：①借款人必須是生產(chǎn)型小企業(yè)，正常經(jīng)營須滿一年以上；②擔(dān)保方式必須房產(chǎn)抵押；③貸款行必須進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估；④貸款必須采取按季或按月償還的方式；⑤企業(yè)自籌資金不得低于購置設(shè)備總投資的30%，且必須先于我行貸款到位。（4）產(chǎn)品特點(diǎn)：適應(yīng)生產(chǎn)型小企業(yè)用于擴(kuò)大產(chǎn)能的資金需求，期限較長。廠房通（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)工業(yè)廠房購置（建設(shè)）貸款，主要用于滿足生產(chǎn)型小企業(yè)購置或建造自用工業(yè)廠房的資金需求。（2）期限要求：一年以上，三年以內(nèi)（含）。（3）基本條件：①借款人必須是生產(chǎn)型小企業(yè)，正常經(jīng)營須滿一年以上；②購置或建設(shè)的廠房必須是位于區(qū)級以上（含）工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)自用標(biāo)準(zhǔn)廠房，土地必須為轉(zhuǎn)讓取得，且須將購置或建設(shè)的廠房抵押給我行；③貸款行必須進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估；④貸款必須采取按季或按月償還的方式；⑤購置廠房，貸款金額不得超過購置價(jià)和評估價(jià)的較低值的50%；建設(shè)廠房，抵押率不得超過50％；抵押率＝貸款金額/（土地評估價(jià)＋土建總包合同價(jià)）100％⑥自籌資金必須先于我行貸款到位。（4）產(chǎn)品特點(diǎn)：適應(yīng)生產(chǎn)型小企業(yè)用于擴(kuò)大產(chǎn)能的資金需求，期限較長。物業(yè)通（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸款(經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕，綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房或辦公用房,包括:商務(wù)辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等商業(yè)用房。)，主要是小企業(yè)將現(xiàn)金流量較為充裕，綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押，以獲取我行貸款資金用于置換股東借款和其他銀行貸款。（2）期限要求：一年以上，三年以內(nèi)（含）。（3）基本條件：①經(jīng)營性物業(yè)須已竣工驗(yàn)收，具有完全產(chǎn)證，且已經(jīng)投入正常商業(yè)運(yùn)營6個(gè)月以上，經(jīng)營收入較穩(wěn)定。②經(jīng)營性物業(yè)所處地理位置應(yīng)位于城市中心繁華地段，交通便捷、人流、物流充裕，主要選擇位于中環(huán)線以內(nèi)或郊縣政府部門所在地的經(jīng)營性物業(yè)。③經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于歸還或置換建造該物業(yè)的銀行借款或股東借款，也可以用其他正常的經(jīng)營活動(dòng)，但必須將該物業(yè)抵押給我行；④貸款行必須進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估；⑤貸款必須采取按季或按月償還的方式；⑥貸款金額不得超過經(jīng)營性物業(yè)評估價(jià)的60%； ⑦經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入必須實(shí)施資金監(jiān)管，與物業(yè)有關(guān)的所有資金結(jié)算業(yè)務(wù)必須在我行辦理。（4）產(chǎn)品特點(diǎn)：適應(yīng)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)小企業(yè)的資金調(diào)度，貸款用途靈活，期限較長。車輛通（1）產(chǎn)品簡介：即小企業(yè)營運(yùn)車購置貸款，包括工程機(jī)械車購置和