【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 疑增加了一汽－大眾的特約商戶(hù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。二、 北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1. 銷(xiāo)售用“一枝獨(dú)秀”來(lái)形容捷達(dá)的在京銷(xiāo)售并不過(guò)分。北京最大的且有北京汽車(chē)市場(chǎng)晴雨表之稱(chēng)的北京亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)5月份統(tǒng)計(jì)，捷達(dá)轎車(chē)銷(xiāo)售558臺(tái)，桑塔納308臺(tái)，富康119臺(tái)。一汽－大眾北京特許經(jīng)銷(xiāo)商目前有20家，今年1－5月份共銷(xiāo)售捷達(dá)11000臺(tái)，平均月銷(xiāo)售量2000臺(tái)，比去年同期增長(zhǎng)30％左右。北京拓展工貿(mào)公司、北京亞之杰汽車(chē)貿(mào)易公司、中國(guó)北方車(chē)輛公司，這三家排名銷(xiāo)量前三的單位，月銷(xiāo)售量均超過(guò)200臺(tái)，其他經(jīng)銷(xiāo)商多數(shù)銷(xiāo)量比去年有不同程度增長(zhǎng)。，；，在京銷(xiāo)售2萬(wàn)輛；2001年上半年。目前捷達(dá)車(chē)在京保有量為8萬(wàn)多輛。一個(gè)產(chǎn)品自問(wèn)市起，都將經(jīng)過(guò)投入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期。捷達(dá)轎車(chē)目前正處于成熟期，已被大多數(shù)用戶(hù)所接受。一個(gè)成熟的產(chǎn)品，加上優(yōu)厚的營(yíng)銷(xiāo)政策以及優(yōu)秀的市場(chǎng)運(yùn)作能力，我們有理由相信，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，捷達(dá)品牌能夠在北京市場(chǎng)保持領(lǐng)先地位。2. 維修就汽車(chē)修理行業(yè)看，目前北京修理企業(yè)盡管已有5000多家，但絕大部分都是不成規(guī)模的小企業(yè)。營(yíng)業(yè)額每年1億元以上的有首汽三廠、市修理公司一廠和市修理公司六廠三家，每年3000萬(wàn)元以上的有十家，1000萬(wàn)元以上的有24家。隨著科技進(jìn)步和加入WTO，中國(guó)市場(chǎng)尤其是北京市場(chǎng)上汽車(chē)檔次越來(lái)越高，電子技術(shù)在汽車(chē)上的應(yīng)用日趨復(fù)雜，科技含量的增高勢(shì)必對(duì)汽修行業(yè)提出更高的要求，走規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化是勢(shì)在必行的。捷達(dá)雖然在北京有24家特約經(jīng)銷(xiāo)商，但其中只有1家達(dá)到3S站級(jí)別（另有數(shù)家在建），而國(guó)外的情況是統(tǒng)一達(dá)到5S（加信息和回收）甚至是6S站（再加救援）級(jí)別。一汽－大眾的新政策是，對(duì)達(dá)不到3S級(jí)別的經(jīng)銷(xiāo)商要逐步淘汰。只要我們的修理業(yè)務(wù)上規(guī)模、服務(wù)上檔次，再加上每年的一汽專(zhuān)修業(yè)務(wù)，在北京的汽車(chē)修理業(yè)必將爭(zhēng)得一席之地。3. 配件由于管理不規(guī)范，加之利潤(rùn)空間較大，北京市場(chǎng)上的汽車(chē)配件良莠不齊，屢屢成為消費(fèi)者投訴的焦點(diǎn)。隨著私人購(gòu)車(chē)的增加，消費(fèi)者的理性消費(fèi)傾向也愈加明顯，我們作為捷達(dá)的3S站來(lái)提供純正捷達(dá)配件，即維護(hù)了消費(fèi)者的利益，也提高了我們自身的聲譽(yù)。三、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1. 地域優(yōu)勢(shì)阜石路拓展工程開(kāi)工后，本項(xiàng)目南側(cè)的臨時(shí)建筑將全部拆除，項(xiàng)目將臨街而立。n 轎車(chē)：從一汽在北京的捷達(dá)和紅旗服務(wù)站的分布看，東面最近的是首汽三廠（紫竹院，捷達(dá)與紅旗）和中汽力發(fā)（天意市場(chǎng)，捷達(dá)），北面最近的是中汽公司（閔莊，捷達(dá)），南面是魯谷站（衙門(mén)口，捷達(dá)），西面是石景山汽車(chē)大世界（紅旗）。以上幾個(gè)站除首汽三廠外，其他均不成規(guī)?；蛏形撮_(kāi)業(yè)，也就是說(shuō)，從紫竹橋、航天橋向西至西面幾大區(qū)縣，都是我們潛在客戶(hù)區(qū)域，其中捷達(dá)用戶(hù)就有10000輛以上。n 大用戶(hù)群體：在這個(gè)區(qū)域內(nèi)分布許多機(jī)關(guān)大院，如各大軍兵種司令部、武警、石化、首鋼等大的團(tuán)體。這類(lèi)用戶(hù)是公款消費(fèi)，要求修理廠是上規(guī)模、上檔次、服務(wù)好。只要我們自身工作作好，加強(qiáng)管理、搞好質(zhì)量、抓住服務(wù)，這一層次的用戶(hù)也是我們潛在的市場(chǎng)之一。n 其他類(lèi)型車(chē)輛：除一汽系列車(chē)型外，這個(gè)區(qū)域內(nèi)其它型號(hào)車(chē)輛也是我們的服務(wù)對(duì)象，這部分用戶(hù)主要是和區(qū)域內(nèi)路邊小店競(jìng)爭(zhēng)。我們依靠可靠的質(zhì)量和對(duì)備件質(zhì)量的承諾，在競(jìng)爭(zhēng)中有一定優(yōu)勢(shì)。2. 協(xié)同優(yōu)勢(shì)：北京北方龍濤機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)目前的業(yè)務(wù)是機(jī)動(dòng)車(chē)年檢，年業(yè)務(wù)量在2萬(wàn)輛以上。到這里來(lái)年檢的車(chē)輛看到該項(xiàng)目的規(guī)模、檔次以后，都有可能成為3S站的用戶(hù)；況且從心理上講總覺(jué)得在這里修理比較踏實(shí)，也許驗(yàn)車(chē)時(shí)也會(huì)順利一些，這是一般的廣告宣傳的效力所無(wú)法比擬的。今后兩個(gè)企業(yè)相互合作，推出一些互利措施，一定能起到相互促進(jìn)、互相帶動(dòng)的作用。3. 其他因素：原一汽北京有限公司修理廠已經(jīng)營(yíng)多年，停業(yè)前營(yíng)業(yè)額已達(dá)1000多萬(wàn)元，擁有一大批熟悉的老用戶(hù)和大用戶(hù)團(tuán)體。本項(xiàng)目建成后，原工作團(tuán)隊(duì)（接受過(guò)一汽－大眾正規(guī)培訓(xùn)）和部分用戶(hù)會(huì)隨之轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，一旦開(kāi)始工作，項(xiàng)目就能很快進(jìn)入正軌。第三章 建設(shè)方案及規(guī)模一、方案及規(guī)模1. 總面積：占地3600平米。2. 公建用地：全部利用現(xiàn)有場(chǎng)地的公用設(shè)施，不需要另行建設(shè)。3. 道路用地：200平米，約為總占地面積的6％。4. 綠地：200平米5. 總建筑面積：2800平米6. 地上建筑面積：2800平米；其中營(yíng)業(yè)大廳700平米（局部?jī)蓪樱?，修理?chē)間1600平米，備件庫(kù)房500平米7. 停車(chē)場(chǎng)：350平米8. 輔助設(shè)施：50平米9. 人員：53人二、 主要技術(shù)指標(biāo)1. 建筑容積率：2. 建筑密度：78％3. 綠地率：6％4. 平均層數(shù)：5. 最大高度：6. 停車(chē)位：臨時(shí)停車(chē)位20，待修區(qū)車(chē)位15，完工交車(chē)區(qū)車(chē)位15，內(nèi)部停車(chē)位10三、 建設(shè)方式按照一汽－大眾公司的要求，在其推薦的兩家建筑商中任選一家，由其按照既定規(guī)范建設(shè)。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、 項(xiàng)目選址1. 地理位置該項(xiàng)目位于阜石路東段北側(cè)。阜石路是北京西部進(jìn)京的交通要道，聯(lián)系著北京市的海淀區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，且明年阜石路將由上下四車(chē)道擴(kuò)為上下六車(chē)道，屆時(shí)車(chē)流量將進(jìn)一步提高；，西距規(guī)劃中的五環(huán)路不足兩公里；東側(cè)的南北向馬路也即將拓寬，將南通最高法院，北連頤和園。由于北京申奧成功，上述即將進(jìn)行的工程必將加快上馬，將有可能更為便利。項(xiàng)目東面是航天橋、五棵松地區(qū)，集中了航空航天部、中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)等大型團(tuán)體，聚集了恩濟(jì)莊、定慧寺等多個(gè)小區(qū)，其中有大量的捷達(dá)車(chē)用戶(hù)和潛在購(gòu)買(mǎi)者；北面是金溝河地區(qū)，聚集了多個(gè)北京市商品房和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)；南面是北京西部主干道――阜石路，聯(lián)系著北京最大的企業(yè)首鋼；東面是北京葡萄酒廠、北京冰箱電機(jī)廠、麗源日化等多家企事業(yè)單位。從一汽－大眾現(xiàn)有3S站布局來(lái)看，正東要到6公里外的紫竹橋才有“首汽三廠”，東南方向要遠(yuǎn)至10公里的豐益橋才有“慶洋”。2. 占地面積項(xiàng)目占地面積6000平方米，同時(shí)還留有2000平方米的后期發(fā)展用地。3. 土地征用投資人已經(jīng)完成土地批租手續(xù)。4. 土地使用現(xiàn)狀投資人已經(jīng)于97年從北京四季青鄉(xiāng)整租50畝地，并在其上占地30余畝建立了北方龍濤機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)及其辦公樓和附屬設(shè)施，其余地塊也已經(jīng)做到七通一平，目前為大面積綠地。本項(xiàng)目不再需要建設(shè)公用設(shè)施和供電、供暖等等輔助設(shè)施。二、 建設(shè)條件1. 氣象條件北京處于溫暖季風(fēng)氣候帶內(nèi)，四季受季風(fēng)支配，春夏秋冬四季分明。冬季長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月，寒冷干燥；春季氣溫回升快，風(fēng)多雨少，氣候干燥；夏季炎熱，濕度較大，多雨，且多集中在六、七、八三個(gè)月；秋季氣溫下降快，日夜溫差大，天氣晴朗，冷空氣活動(dòng)頻繁。，℃，全年無(wú)霜期為221天，℃（七月中旬），℃（一月上旬）。2. 交通現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)該項(xiàng)目地處北京正西部，位于西四環(huán)和西五環(huán)之間，東距航天橋6公里，南距最高法院和八寶山地鐵站1公里，西距北方工業(yè)大學(xué)和石景山游樂(lè)園3公里，北距頤和園6公里。交通便利，緊鄰阜石路交通干線(xiàn)，車(chē)流量大。由于北京申奧成功，近期市政府將拓寬阜石路和項(xiàng)目東側(cè)南北向馬路，對(duì)項(xiàng)目2002年的經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定不良影響，但長(zhǎng)期利好。3. 地形地貌項(xiàng)目所處地區(qū)為平原，地勢(shì)平坦，地勢(shì)大致東南高西北低，海拔50米，系古代永定河沖擊扇的一部分。地下水資源豐富，地下水位在40米左右，水質(zhì)良好。4. 工程地質(zhì)該地區(qū)工程地質(zhì)可滿(mǎn)足項(xiàng)目最高兩層的建設(shè)需要。5. 地震等級(jí)建筑按北京地區(qū)8級(jí)地震烈度設(shè)防。6. 上水雨水污水管線(xiàn)現(xiàn)狀：全部使用檢測(cè)場(chǎng)相關(guān)設(shè)施，銜接工程簡(jiǎn)單易行。7. 供電投資人現(xiàn)有200KW變電站，經(jīng)測(cè)算不需要新增負(fù)荷。8. 電訊本地區(qū)現(xiàn)狀通信基礎(chǔ)設(shè)施完備，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要。9. 熱力供應(yīng)工程投資人現(xiàn)有供