【正文】 第六章 環(huán)境保護、消防一、 建設(shè)用地環(huán)境狀況項目南側(cè)為加油站，西側(cè)為果圃，北側(cè)和東側(cè)為建材市場，并有部分工業(yè)企業(yè)。n 維修車間：依附于辦公區(qū)框架結(jié)構(gòu)的輕體結(jié)構(gòu)，總建筑面積1200平米，其中包括車間中央的寬為4米的環(huán)型車道。n 辦公區(qū)：上下兩層的框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積1150平米。按照一汽－大眾的《服務組織手冊》的要求，展廳需寬敞明亮，現(xiàn)代感強，凸現(xiàn)品牌車的視覺效果并兼顧人車共享的設(shè)計理念。根據(jù)一汽－大眾的要求和實際需要，將采用鋼結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)和輕體結(jié)構(gòu)并存的混建結(jié)構(gòu)。項目本身需敷設(shè)90米的供熱管道一條。五、 熱力由于項目所處地區(qū)已經(jīng)被市政府規(guī)劃為無燃煤區(qū)，投資人原有燃煤鍋爐即將停用。項目需建設(shè)自己的配電設(shè)備。三、 供電按冬季用鍋爐供暖的用電水平計算，考慮單位面積用電水平、同時率、容載比等指標，該項目用電負荷為50KW。需從自備井泵房敷設(shè)100米DN800mm的配水管道。二、 給排水經(jīng)測算項目高日用水量、高時用水量和消防用水，項目用水量估算為每月2000噸。大廳向南，可以多利用停車場地，也可將修車用戶與購車用戶分開，同時便于查驗修車用戶繳費情況。在總體布局上，沿東側(cè)公路向北排開，自南至北分別為停車場、銷售區(qū)、辦公區(qū)和維修區(qū)。如上所述，建設(shè)條件對該項目無不良影響。9. 熱力供應工程投資人現(xiàn)有供熱鍋爐因采用燃煤技術(shù)，將于2002年強制淘汰，本項目需另建供熱系統(tǒng)或與投資人改建后的鍋爐連接。7. 供電投資人現(xiàn)有200KW變電站，經(jīng)測算不需要新增負荷。5. 地震等級建筑按北京地區(qū)8級地震烈度設(shè)防。地下水資源豐富，地下水位在40米左右，水質(zhì)良好。由于北京申奧成功，近期市政府將拓寬阜石路和項目東側(cè)南北向馬路，對項目2002年的經(jīng)營會有一定不良影響，但長期利好。2. 交通現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢該項目地處北京正西部，位于西四環(huán)和西五環(huán)之間，東距航天橋6公里，南距最高法院和八寶山地鐵站1公里，西距北方工業(yè)大學和石景山游樂園3公里，北距頤和園6公里。冬季長達四個月，寒冷干燥；春季氣溫回升快，風多雨少，氣候干燥；夏季炎熱，濕度較大，多雨，且多集中在六、七、八三個月；秋季氣溫下降快，日夜溫差大，天氣晴朗，冷空氣活動頻繁。本項目不再需要建設(shè)公用設(shè)施和供電、供暖等等輔助設(shè)施。3. 土地征用投資人已經(jīng)完成土地批租手續(xù)。從一汽－大眾現(xiàn)有3S站布局來看，正東要到6公里外的紫竹橋才有“首汽三廠”，東南方向要遠至10公里的豐益橋才有“慶洋”。由于北京申奧成功，上述即將進行的工程必將加快上馬，將有可能更為便利。第四章 項目選址和建設(shè)條件一、 項目選址1. 地理位置該項目位于阜石路東段北側(cè)。3. 道路用地：200平米，約為總占地面積的6％。第三章 建設(shè)方案及規(guī)模一、方案及規(guī)模1. 總面積：占地3600平米。3. 其他因素：原一汽北京有限公司修理廠已經(jīng)營多年，停業(yè)前營業(yè)額已達1000多萬元，擁有一大批熟悉的老用戶和大用戶團體。到這里來年檢的車輛看到該項目的規(guī)模、檔次以后，都有可能成為3S站的用戶；況且從心理上講總覺得在這里修理比較踏實，也許驗車時也會順利一些，這是一般的廣告宣傳的效力所無法比擬的。我們依靠可靠的質(zhì)量和對備件質(zhì)量的承諾，在競爭中有一定優(yōu)勢。只要我們自身工作作好，加強管理、搞好質(zhì)量、抓住服務，這一層次的用戶也是我們潛在的市場之一。n 大用戶群體：在這個區(qū)域內(nèi)分布許多機關(guān)大院，如各大軍兵種司令部、武警、石化、首鋼等大的團體。n 轎車：從一汽在北京的捷達和紅旗服務站的分布看，東面最近的是首汽三廠（紫竹院，捷達與紅旗）和中汽力發(fā)（天意市場，捷達），北面最近的是中汽公司（閔莊，捷達），南面是魯谷站（衙門口，捷達），西面是石景山汽車大世界（紅旗）。隨著私人購車的增加，消費者的理性消費傾向也愈加明顯，我們作為捷達的3S站來提供純正捷達配件，即維護了消費者的利益，也提高了我們自身的聲譽。只要我們的修理業(yè)務上規(guī)模、服務上檔次，再加上每年的一汽專修業(yè)務，在北京的汽車修理業(yè)必將爭得一席之地。捷達雖然在北京有24家特約經(jīng)銷商，但其中只有1家達到3S站級別（另有數(shù)家在建），而國外的情況是統(tǒng)一達到5S（加信息和回收）甚至是6S站（再加救援）級別。營業(yè)額每年1億元以上的有首汽三廠、市修理公司一廠和市修理公司六廠三家，每年3000萬元以上的有十家，1000萬元以上的有24家。一個成熟的產(chǎn)品，加上優(yōu)厚的營銷政策以及優(yōu)秀的市場運作能力，我們有理由相信，在相當長的時間里，捷達品牌能夠在北京市場保持領(lǐng)先地位。一個產(chǎn)品自問市起，都將經(jīng)過投入期、成長期、成熟期、衰退期。；，在京銷售2萬輛；2001年上半年。一汽－大眾北京特許經(jīng)銷商目前有20家，今年1－5月份共銷售捷達11000臺，平均月銷售量2000臺，比去年同期增長30％左右。二、 北京市場動態(tài)1. 銷售用“一枝獨秀”來形容捷達的在京銷售并不過分。按照一汽與德國大眾的既定協(xié)議，“入世”后，德國大眾的產(chǎn)品進入國內(nèi)市場，仍將沿用一汽、上汽已經(jīng)建立的營銷渠道與服務網(wǎng)絡，并給予更多的資金與技術(shù)支持。今年，一汽－大眾的營銷政策非常優(yōu)厚，銷售返點率高達5%，這讓各經(jīng)銷單位得到了更多、更大的利益，同時讓經(jīng)銷商在市場競爭中掌握更大的價值空間，充分發(fā)揮自身運作能力，占領(lǐng)市場，擴大銷售。我們所選擇的捷達產(chǎn)品，從其性能上講，在同類車型中是首屈一指的，這一點已成為廣大用戶的共識，而其逐步改進車型、內(nèi)飾、加裝ABS、安全氣囊，使其身處中、低檔轎車的行列，卻擁有高檔轎車的裝備，更受購買者喜愛。據(jù)測算，2009年也將是中國的汽車普及元年，千人乘用車擁有量為22輛左右，屆時北京的私人轎車保有量將超過30萬輛。就汽車而言，影響也十分明顯。日本1964年奧運會，是日本經(jīng)濟發(fā)展的啟動器，促進了日本東名高速公路和新干線高速鐵路等一大批巨大建設(shè)項目的建成。最近，北京成功地取得了2008年奧運會主辦權(quán)。從發(fā)展趨勢上看，有以下利好因素：國家繼續(xù)執(zhí)行積極財政政策，擴大內(nèi)需、擴大產(chǎn)品出口，擴大固定資產(chǎn)投資；與汽車工業(yè)密切相關(guān)的公路交通設(shè)施進一步改善；燃油稅可能實施，對私人購車有一定促進；汽車消費信貸及汽車租賃業(yè)進一步發(fā)展；各生產(chǎn)廠商推出適應市場需求的新車型，擴大了有效供給；國家債轉(zhuǎn)股執(zhí)行，減輕了一些汽車生產(chǎn)企業(yè)的利息負擔；旅游業(yè)發(fā)展；汽車排放標準提高（2008年北京將對接歐洲三號環(huán)保標準），促進舊車更新。國產(chǎn)車型有奧迪A6系列、通用別克、廣州本田等。n 高檔轎車：價格在30萬元以上，購買對象為大部分的公務用車及部分成功人士。這檔次車型的市場競爭也相對激烈。車型如天津夏利、奧拓以及新上市的上汽奇瑞、江蘇悅達、南汽英格爾、美日等等。由于消費能力的不同，中低檔轎車占轎車市場份額的70%左右。項目總投資包括銷售購車用流動資金在內(nèi)，總計1442萬元，以投資人目前經(jīng)營項目的盈利水平無法全部承擔，加上國內(nèi)資本市場途徑較為單一，故需向銀行申請項目貸款400萬元及流動資金貸款300萬元。隨著汽車技術(shù)水平的發(fā)展，傳統(tǒng)的“座商”和路邊小店式的維修都已不適應形勢的變化而逐步淘汰，市場化、精細化的操作需要行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才的加盟和對一般崗位工人的認真細致的培訓。程序較為煩瑣。這些硬性要求對企業(yè)的管理水平提出了較高要求。3. 問題與建議n 一汽－大眾公司對經(jīng)銷商的管理較為嚴格。前期費用：40萬元外部市政工程建設(shè)費：2萬元變配電工程：5萬元室外工程費：10萬元建安工程費：300萬元專用設(shè)備費：100萬元不可預見費：46萬元建設(shè)期利息：6萬元流動資金：750萬元n 資金籌措：自有資金459萬元，項目貸款400萬元，流動資金貸款400萬元。除上繳稅金外，該項目還將解決50人左右的就業(yè)問題。5