【文章內(nèi)容簡介】 的市場開發(fā)機制，良性的受益分配機制的順利進行，也將確保經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)，管理的規(guī)范與高效。建設(shè)指揮部 作為非常設(shè)機構(gòu)撤出，其前期所承擔的各部門的協(xié)調(diào)任務(wù)，項目的規(guī)劃審批職能由于較好的實施而成為恐龍城項目開發(fā)強力的助推器，同時也營造了良好的投資環(huán)境和規(guī)范的投資規(guī)則。在項目的后期，隨著各項條件（市場、經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)品吸引力）的具備，良好市場運作習(xí)慣的形成，客觀上要求減少對于片區(qū)的宏觀上的管理，同時重復(fù)和交叉的行政管理職能已經(jīng)成為景區(qū)發(fā)展的羈絆。因此，本著有利于旅游景區(qū)集約化經(jīng)營，提高資金使用效率和景區(qū)資源的利用率，推動可持續(xù)發(fā)展的原則，指揮部將逐漸淡出。原項目審批、規(guī)劃、公共事業(yè)等管理權(quán)限將歸屬當?shù)赜嘘P(guān)主管部門，經(jīng)營權(quán)通過經(jīng)濟發(fā)展總公司中國有資本的注入量的多少而體現(xiàn)其權(quán)限的大小。旅游部門 職能將簡單化、規(guī)范化。徹底改變景區(qū)前期經(jīng)營與管理權(quán)合一的局面，經(jīng)營權(quán)將隨著大量不同性質(zhì)資本的介入形成多元化的主體，而旅游部門的職責將主要是規(guī)劃控制、監(jiān)督經(jīng)營的規(guī)范性、制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃并在此基礎(chǔ)上保證供求關(guān)系的總量平衡；負責組織社會力量對旅游資源開發(fā)的規(guī)劃及旅游項目的審批；負責制定行業(yè)管理法規(guī)并通過各種手段監(jiān)督實施；組織旅游業(yè)對外宣傳促銷，塑造所在地在國際國內(nèi)旅游市場上的整體形象；組織開發(fā)適宜的旅游產(chǎn)品；組織行業(yè)人才培訓(xùn)，開發(fā)行業(yè)人力資源；提供行業(yè)服務(wù)，使管理手段和服務(wù)手段并存；建立多層次、多側(cè)面的旅游業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)體系?？铸埑墙?jīng)濟發(fā)展總公司 由于大量社會資本的加入，而結(jié)束獨家經(jīng)營或者幾家共同經(jīng)營的局面，這時最好的方式是實行股份制改造。而由于資本來源的不同形成了不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)，例如：國有資本控股、國有全資、國有參股等方式，從而形成了以旅游主題公園、旅游地產(chǎn)、恐龍系列產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營為主，兼營會議酒店、恐龍堡、物業(yè)管理業(yè)務(wù)的大中型企業(yè)集團。以恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司為主的各類投資商將成為景區(qū)最重要的相關(guān)利益者，全面負責景區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。而股份制企業(yè)與景區(qū)管理機構(gòu)或當?shù)卣g則存在利益和約關(guān)系?？铸埑墙?jīng)濟發(fā)展總公司也成為國家通過國有資本代表國家法人參與恐龍城經(jīng)營和分配的主要渠道。遺址管理處 它的基本職責不發(fā)生變化，只是由于建設(shè)指揮部的退出使得與上級管理部門的所屬關(guān)系更加明晰，一方面仍然是國土資源部或地方文體局的下屬機構(gòu)，而享受有關(guān)的財政支持，另一方面由于本身與景區(qū)的共生關(guān)系而得到景區(qū)效益的分配權(quán)。■總公司和子公司管理關(guān)系總公司以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為依據(jù)確定與各類子公司及委托管理的企業(yè)之間的管理深度和分權(quán)方式。對子公司的管理，總公司依據(jù)以下原則：（一）總公司對于具有法人資格的子公司的獨立經(jīng)營地位和獨特經(jīng)營個性，給予充分的尊重；通過相應(yīng)的管理制度，保障子公司對其法人資產(chǎn)擁有占有權(quán)、支配權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。（二）總公司與子公司之間的管理關(guān)系主要在總公司與子公司董事會之間發(fā)生?？偣韭毮懿块T與子公司職能部門之間的管理關(guān)系主要是業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（三）總公司和子公司之間的授權(quán)關(guān)系嚴格按《公司法》規(guī)范確定。對于有彈性的部分，如投資項目審批權(quán)限等，將按子公司的資產(chǎn)存量、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟效益、發(fā)展階段等不同情況，在總公司、董事會、經(jīng)營班子之間作適當?shù)膭澐?。基本原則是：在監(jiān)管約束有效的前提下充分授權(quán)。■ 總公司對子公司的監(jiān)控總公司對子公司的監(jiān)控以不影響子公司活力及正常的經(jīng)營活動，保證所有者權(quán)益為原則?？刂品绞桨ǎ海ㄒ唬┕蓹?quán)控制。總公司作為出資人，以資本紐帶，行使公司法中規(guī)定的股東權(quán)力，包括管理監(jiān)督權(quán)、利益分配權(quán)、股份處分權(quán)等。（二）財務(wù)控制?？偣景础按筘攧?wù)”理念對子公司的投資規(guī)模和方向、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)安全、成本利潤等實施監(jiān)督、指導(dǎo)和調(diào)節(jié)。（三）人事控制。總公司向子公司派出董事或監(jiān)事作為產(chǎn)權(quán)代表。同時透過子公司董事會掌握子公司重要管理職位的任免權(quán)。總公司將不斷完善產(chǎn)權(quán)代表管理制度。（四）制度控制。按照國際慣例對子公司實施定期報告制度，實體考核制度，監(jiān)督審計制度等。（五）信息控制?？偣緫{借信息網(wǎng)絡(luò)動態(tài)掌握情況，及時發(fā)現(xiàn)問題并作出反應(yīng)。說明：■ 恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的經(jīng)營由于外部因素變化的不確定性，未來形勢的難以準確預(yù)計，可能出現(xiàn)恐龍城投資主體多元化的格局，也可能形成單一投資商獨家掌控，數(shù)量眾多的二級商共同經(jīng)營的局面；經(jīng)營范圍也將有所調(diào)整?！?我們依據(jù)以上分析認為酒店類、地產(chǎn)類、遺址公園類、侏羅紀公園是恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的核心業(yè)務(wù)，因此，以下我們提供了相應(yīng)的專項建議，但由于篇幅所限，各項目管理的實際開展應(yīng)結(jié)合各子公司的具體情況做出調(diào)整。■ 鑒于侏羅紀公園是恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的核心和啟動項目，也是最具吸引力的產(chǎn)品，更是技術(shù)含量高，管理難度大的景區(qū)。它要求管理流程的順暢，員工的高素質(zhì)，高效率，和游客的高滿意度。所以，我們以她為藍本，闡述景區(qū)管理的有關(guān)問題。對侏羅紀公園單獨列示，對于其中的重點部門的工作職責進行了詳盡描述。差異化的選擇，同質(zhì)化的服務(wù)景區(qū)經(jīng)營空間的廣闊、產(chǎn)品的多樣必然要求與之相配套的住宿設(shè)施的多樣化，以滿足不同消費群體，不同旅游方式，不同旅游目的的游客的需要，增加景區(qū)的利潤空間。因此，在酒店建設(shè)方面要不同的市場定位設(shè)計不同檔次，不同風(fēng)格的酒店類型，數(shù)量可以依據(jù)現(xiàn)實調(diào)整。 在各類酒店的具體經(jīng)營上一方面遵循各類酒店的管理模式，通過各酒店管理制度的建立和實施加強酒店的日常管理。這里需要強調(diào)的是不論類型差別多大，但一定要求服務(wù)必須是同質(zhì)的——人性化、高效性；另一方面酒店之間應(yīng)加強聯(lián)合營銷的意識，要注重細分市場上的挖潛，而避免市場定位重復(fù)，形成惡性競爭的局面。打造休閑旅游與旅游地產(chǎn)的完美結(jié)合“休閑旅游＋旅游地產(chǎn)”經(jīng)營理念市場條件 國內(nèi)最早提出旅游地產(chǎn)這個概念的是海南的一些開發(fā)商，他們利用海南獨特的自然資源把目標瞄準了遠道而來的旅客身上，進行“以房帶旅、以旅促房”的互動促銷。從而開辟了中國旅游地產(chǎn)的先河。據(jù)有關(guān)資料顯示在西部地區(qū)西安、成都、重慶、昆明的市民具有人均消費高、休閑意識強、開發(fā)潛力大等特點；同時隨著西部經(jīng)濟的整體增長速度加快，一方面造就了具有消費能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。產(chǎn)品條件 祿豐恐龍城經(jīng)濟發(fā)展公司應(yīng)利用其良好的區(qū)位優(yōu)勢，充分滿足以昆明市民為主，成渝地區(qū)市民為輔的旅游地產(chǎn)消費主體 “休閑＋投資”的新動機，抓住市場機會，調(diào)動市場的購買積極性。利用侏羅紀公園、汽車營地、田園體驗等休閑娛樂項目的開展，營造旅游地產(chǎn)的外圍基礎(chǔ)環(huán)境，最終利用地產(chǎn)的銷售而實現(xiàn)整個片區(qū)經(jīng)濟效益的升值?！睜I銷警示 發(fā)展休閑房地產(chǎn)是有潛力的，但要使它持續(xù)升溫卻不是某個區(qū)域單獨就可以完成的。因為休閑房地產(chǎn)具有用途狹隘的特點，銷售思路應(yīng)逆方向而行，把銷售網(wǎng)撒向區(qū)域外。它的發(fā)展應(yīng)以優(yōu)惠的政策為依托，良好的物業(yè)管理為后盾，立足本地市場，放眼外地市場，打破區(qū)域約束，讓區(qū)域外需求為區(qū)域內(nèi)資源的流動注入活力。 “物業(yè)管理＋景區(qū)管理”的管理模式旅游地產(chǎn)既要把旅游項目經(jīng)營好，同時又要把房地產(chǎn)配套服務(wù)項目經(jīng)營好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)產(chǎn)生雙重價值。具體做法是◆ 突出主題社區(qū) “生活格調(diào)” 提供安逸、休閑、物有所值的高品質(zhì)服務(wù)，主題社區(qū)的物業(yè)管理將根據(jù)業(yè)主和游客不同的需求觀念，來區(qū)分物業(yè)管理的鬧與靜，對業(yè)主住宅的私密性和供業(yè)主+游客參與的開放區(qū)采取不同的管理服務(wù)方式，以實現(xiàn)景區(qū)式物業(yè)管理的新目標?！?完善物業(yè)管理服務(wù)流程 建立客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心將是恐龍城物業(yè)與業(yè)主、游客溝通的主要窗口和橋梁；進行特約服務(wù)，恐龍城物業(yè)將為業(yè)主提供無微不至的特約服務(wù)，并且將特約服務(wù)的服務(wù)過程作為與業(yè)主近距離溝通的方式。特約服務(wù)項目將根據(jù)小鎮(zhèn)業(yè)主的需求進行增減?！魪V泛征詢和聽取業(yè)主及游客的意見，組織積極向上的社區(qū)活動◆強調(diào)安全第一和預(yù)防為主的原則封閉式保護和體驗式教育結(jié)合恐龍遺址公園 是集保護恐龍化石遺跡，展示恐龍挖掘現(xiàn)場，普及恐龍科學(xué)以及親身體驗為一體的具有保護功能、教育功能的互動類遺址公園。在確保恐龍化石所在區(qū)域的安全和穩(wěn)定的同時利用高科技手段展示祿豐地區(qū)豐富的恐龍資源，使游客們在輕松愉快的環(huán)境中體驗精彩的恐龍文化。因此，在經(jīng)營中除了具備一般景區(qū)的管理流程與管理制度外，一定要嚴格把握保護與開發(fā)的合理度，一方面確保游客 “玩中學(xué)，學(xué)中樂”的新型教育方式實現(xiàn)和恐龍文化教育體驗度的高效率，同時嚴格恐龍化石遺址區(qū)的保護制度?？铸垬穲@經(jīng)營上可以通過高科技手段，提高游客的參與程度，擺脫博物館類保護研究功能單一，形式單調(diào)的缺點，增加休閑娛樂的功能。例如：講解部分要力圖做到通俗化、卡通化，把嚴肅的主題通過輕松活潑的氣氛表達出來；將參觀重點集中于操作式，演繹模擬式等核心項目，同時配合以各類靜態(tài)展示；要求內(nèi)部員工具有較強的專業(yè)知識，能夠以一種具有特定知識與能力的專業(yè)人員面貌出現(xiàn)，同時要求具有良好的服務(wù)意識和態(tài)度。遺址區(qū)的經(jīng)營管理在原則上實行半封閉式管理：從時間上限制游客長時間停留，從空間上劃定游客的絕對禁止區(qū)域，從游客行為上規(guī)定可為與不可為的界限。為了增強遺址區(qū)的社會教育功能可以實行遺產(chǎn)日免費開放等多種經(jīng)營方式。采取利益互動的模式與其他聯(lián)合國保護項目只強調(diào)單純保護功能形成鮮明對照的是我國地質(zhì)公園的重要目的在于保護地質(zhì)遺跡，同時強調(diào)要利用地質(zhì)公園開展地質(zhì)旅游活動，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。實際上這也是一種積極保護措施，只有經(jīng)濟發(fā)展了，園區(qū)人民受益了，才有充足的保護資金，才能有當?shù)鼐用癖Ｗo地質(zhì)遺跡的主動性和積極性。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的靜態(tài)博物館教育已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代教育“學(xué)習(xí)＋娛樂”的方式。因此，觀賞性恐龍博物館與體驗性遺址公園的合理搭配不僅能得到市場效應(yīng)的良好回報，而且從利益關(guān)系上也將兩者的緊密性加強，例如：博物館建立與遺址公園的產(chǎn)品聯(lián)銷關(guān)系，或者通過收取進入市場經(jīng)營的遺址地管理費，建立恐龍遺址基金，用于非市場化運作的遺址保護和管理以及所有公園的整體宣傳和研究等。4景區(qū)類產(chǎn)品的管理建議 侏羅紀公園組織的設(shè)計要求■ 組織結(jié)構(gòu)必須反映公園發(fā)展戰(zhàn)略目標，而且這個戰(zhàn)略目標應(yīng)該是切實可行的?！?組織結(jié)構(gòu)必須反映出公園經(jīng)營管理所應(yīng)具有的權(quán)力，而這種權(quán)力的大小又要考慮企業(yè)內(nèi)外的實際情況?！?組織結(jié)構(gòu)必須明確各種職位的職責范圍、基本任務(wù)以及具體業(yè)務(wù)。旅游主題公園的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)一般可以分為決策權(quán)、指揮權(quán)和監(jiān)督權(quán)。決策權(quán)是指對公園的經(jīng)營發(fā)展目標、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營方針等重大問題做出決策的權(quán)利，直接關(guān)系到公園的生存和發(fā)展。決策權(quán)主要歸屬于股東大會選舉產(chǎn)生的董事會。指揮權(quán)是對公園日常經(jīng)營活動的行政領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接關(guān)系到公園配置資源的效率和接待服務(wù)的質(zhì)量，影響公園的市場競爭力。指揮權(quán)歸屬于總經(jīng)理層。監(jiān)督權(quán)是指從公園投資者的利益出發(fā)，對公園經(jīng)營活動進行全面監(jiān)督的權(quán)利，是實現(xiàn)投資者期望的重要保證。監(jiān)督權(quán)歸屬于監(jiān)事會。(1)設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長１名，董事若干名。董事會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，直接對股東大會或投資者負責，并保證公園投資者獲得應(yīng)得的利益。董事會的主要職責有：①制定公司經(jīng)營方針和經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略；②擬定公司長期規(guī)劃并檢查執(zhí)行情況；③選聘公司總經(jīng)理人選；④控制公司的預(yù)算和決算工作；⑤受理加入或退出公司的申請，并負責辦理有關(guān)手續(xù)；⑥負責修訂公司的章程、重大制度及實施細則；⑦負責處理與董事會有關(guān)的其它重大事項。(2)成立總經(jīng)理室，具體負責公司的日常經(jīng)營決策和管理?？偨?jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理