商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟(jì)效益(編輯修改稿)
2025-07-25 17:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 貸款部門負(fù)責(zé)人同級別的負(fù)責(zé)人來領(lǐng)導(dǎo)，以確?？陀^性和避免利益沖突。業(yè)績優(yōu)異的機(jī)構(gòu)還對自己的信貸投資組合管理人員進(jìn)行授權(quán)和整合，使他們直接參與有關(guān)貸款審批、信貸額度以及有問題貸款管理的關(guān)鍵決策。它們的投資組合管理人員在建立和管理貸款賬面值的過程中發(fā)揮著重要的影響。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端為了驗(yàn)證這些關(guān)于凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的貸款機(jī)構(gòu)的洞見，我們分析了受訪者經(jīng)營模式的幾個方面，并計(jì)算了這些變量與凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)性（圖表4）。盡管這些相關(guān)性并無太大的統(tǒng)計(jì)意義，但我們?nèi)匀幌嘈?，它們可以表示這些變量各自對財(cái)務(wù)業(yè)績所做出的貢獻(xiàn)。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端例如，我們發(fā)現(xiàn)，對風(fēng)險管理人員的投資與凈資產(chǎn)收益率（ROE）具有最高的正相關(guān)性。一流的機(jī)構(gòu)的確擁有薪酬更高，而且可能才干也更高的風(fēng)險管理人員，專門審核那些復(fù)雜的合同細(xì)則。同樣，較高的凈資產(chǎn)收益率與更嚴(yán)格的貸款審批流程具有相關(guān)性，一流的機(jī)構(gòu)要花必要的時間去進(jìn)行有效的盡職調(diào)查。其他一些具有很強(qiáng)相關(guān)性的實(shí)踐做法以各種方式表明了一流機(jī)構(gòu)的關(guān)注重點(diǎn)。這些銀行充分發(fā)掘每筆交易的全部潛力，通過交叉銷售其他產(chǎn)品而產(chǎn)生更多的收入。它們將自己的工作重點(diǎn)集中在少數(shù)明確界定的領(lǐng)域，它們大部分的新增貸款都投向那些自己非常熟悉的業(yè)務(wù)范圍。另外還有兩個方面也與較高的凈資產(chǎn)收益率（ROE）相關(guān)，盡管其相關(guān)程度較小。其一是具有雙邊性質(zhì)的新增貸款——即由單個借方向單個貸方借貸，其間沒有任何銀團(tuán)或由此衍生的證券——所占的份額。業(yè)績優(yōu)異機(jī)構(gòu)的雙邊貸款業(yè)務(wù)比其他機(jī)構(gòu)做得更多。商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)在無人與其分擔(dān)風(fēng)險的情況下，自然就會加倍謹(jǐn)慎地進(jìn)行盡職調(diào)查。另一個方面是交易（即“票據(jù)”） 的規(guī)模。在業(yè)績較好的機(jī)構(gòu)中，規(guī)模較小的交易（少于一億歐元）在新增貸款總額中所占的比例較高。其他一些變量則與凈資產(chǎn)收益率（ROE）有很強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，其中包括貸款賬面值的規(guī)模及其增長速度。例如，在2007年——當(dāng)時市場達(dá)到了最高點(diǎn)——瘋狂擴(kuò)大貸款規(guī)模已經(jīng)是一個錯誤。正如前面提到的，負(fù)擔(dān)沉重的貸款損失準(zhǔn)備金提取和很高的風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)（RWA）水平也不是業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)在2007年表現(xiàn)出的特點(diǎn)。另一個更有趣的負(fù)相關(guān)關(guān)系涉及到商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)自己內(nèi)部能力的廣度。從邏輯上講，擁有很多輔助能力的機(jī)構(gòu)為了證明其較高成本的合理性，需要創(chuàng)造大量的額外收入。在收入下降時期，額外的開銷可能會嚴(yán)重制約企業(yè)的盈利。而業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)往往會保持更精益的成本結(jié)構(gòu)，它們會要求銀行其他部門協(xié)助提供所需的能力，以便用一種成本效益好的方式來增加收入。業(yè)績落后的機(jī)構(gòu)往往會在一些“復(fù)雜花哨”的領(lǐng)域（如并購、稅務(wù)咨詢、資本市場和二級市場貸款交易）開發(fā)內(nèi)部服務(wù)業(yè)務(wù)和各種能力——但即使在形勢最好的年份，它們往往也入不敷出，很難抵償自己新增的成本。改進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)貸款自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，供求出現(xiàn)失衡，這種轉(zhuǎn)變給以前處于有利地位的借款方造成了180度的逆轉(zhuǎn)——盡管隨著大部分商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目被擱置，交易量也同時大幅下挫。為何現(xiàn)在貸款機(jī)構(gòu)具有優(yōu)勢呢？商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）市場實(shí)質(zhì)上的銷聲匿跡、資產(chǎn)賬面價值減記日益嚴(yán)重、貸款賬戶惡化造成的資金需求增加，以及資金供應(yīng)量有限等原因極大地制約了大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表。因此，供應(yīng)量甚至比需求量下跌得更厲害。市場上還仍然存在的那些借款人主要是為了借新還舊，滾動償付他們的到期債務(wù)。他們越來越絕望地四處尋找貸款機(jī)構(gòu)。息差已經(jīng)大幅上升——在西歐，凈息差已經(jīng)翻了一倍，在某些情況下，甚至更多。那些在經(jīng)濟(jì)繁榮時期行事謹(jǐn)慎克制的一流貸款機(jī)構(gòu)，如今可以更容易地簽下有利可圖、低風(fēng)險的業(yè)務(wù)，同時采取一些必要的措施，限制自己當(dāng)前賬本上的貸款損失。但是，這些銀行畢竟只占少數(shù)。對于其他大部分銀行來說，除了減輕損失以外，還有另一個具有挑戰(zhàn)性的任務(wù)需要完成。許多銀行認(rèn)為，這個挑戰(zhàn)就是大幅削減成本。但我們認(rèn)為，遠(yuǎn)不止于此。銀行應(yīng)將當(dāng)前危機(jī)引起的業(yè)務(wù)清淡視為一個契機(jī)，為危機(jī)過后的世界建立一種可行的業(yè)務(wù)模式——這種模式更注重業(yè)務(wù)中的每一個細(xì)節(jié)，對每一個美元或每一個歐元，都要精打細(xì)算。限制當(dāng)前的貸款損失一些專家預(yù)測，在美國，每年的貸款沖銷率（凈回收率）最高將接近4％（相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值）——比20世紀(jì)90年代初期商業(yè)房地產(chǎn)泡沫破滅時曾經(jīng)歷過的大約2％的貸款沖銷率翻了一番。這些專家的預(yù)測是建立在如今很高的貸款沖銷水平的基礎(chǔ)之上的，它與在此次經(jīng)濟(jì)周期中所處的時機(jī)，以及危機(jī)前房地產(chǎn)的資產(chǎn)值， 或“資本回報率”（cap rate, 房地產(chǎn)的年運(yùn)營凈收入與買價之比）有關(guān)，目前，該指標(biāo)下滑了大約2個百分點(diǎn)，已降至最低點(diǎn)。雖然很難獲得歐洲的貸款沖銷率歷史數(shù)據(jù)，但許多觀察家認(rèn)為，在近年來房地產(chǎn)過熱的一些市場上，接近約4％的最高貸款沖銷率似乎是可信的。按照這種水平，現(xiàn)在一年的貸款沖銷值就相當(dāng)于在好年景時4年的稅前利潤值總和6（2007年，參與調(diào)查的受訪企業(yè)創(chuàng)造的稅前利潤的加權(quán)平均值為91個基點(diǎn)）。顯而易見，對于所有銀行來說，一項(xiàng)緊迫而必要的任務(wù)就是要提高自己減輕貸款損失的能力，尤其是要提高自己的不良資產(chǎn)處理能力。我們認(rèn)為，那些成功提升了這些技能的銀行能夠降低不良貸款水平，提高貸款損失回收率，這有也許能將貸款損失降低10％～15％。對于一個具有100億歐元商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值，以及兩年的累計(jì)虧損率（相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值）接近7％（一些專家將其作為自己進(jìn)
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1