商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟效益-文庫吧資料
2025-07-04 17:53本頁面
【正文】 早期預(yù)警系統(tǒng)——它們在這次危機中的表現(xiàn)不佳——以確定不良貸款，并搶先行動，阻止價值的大量流失。在最近這一次經(jīng)濟繁榮期間，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)并不認為有必要投資建立大型的不良資產(chǎn)處理部門。我們認為，那些成功提升了這些技能的銀行能夠降低不良貸款水平，提高貸款損失回收率，這有也許能將貸款損失降低10％～15％。按照這種水平，現(xiàn)在一年的貸款沖銷值就相當于在好年景時4年的稅前利潤值總和6（2007年，參與調(diào)查的受訪企業(yè)創(chuàng)造的稅前利潤的加權(quán)平均值為91個基點）。這些專家的預(yù)測是建立在如今很高的貸款沖銷水平的基礎(chǔ)之上的，它與在此次經(jīng)濟周期中所處的時機，以及危機前房地產(chǎn)的資產(chǎn)值， 或“資本回報率”（cap rate, 房地產(chǎn)的年運營凈收入與買價之比）有關(guān)，目前，該指標下滑了大約2個百分點，已降至最低點。銀行應(yīng)將當前危機引起的業(yè)務(wù)清淡視為一個契機，為危機過后的世界建立一種可行的業(yè)務(wù)模式——這種模式更注重業(yè)務(wù)中的每一個細節(jié)，對每一個美元或每一個歐元，都要精打細算。許多銀行認為，這個挑戰(zhàn)就是大幅削減成本。但是，這些銀行畢竟只占少數(shù)。息差已經(jīng)大幅上升——在西歐，凈息差已經(jīng)翻了一倍，在某些情況下，甚至更多。市場上還仍然存在的那些借款人主要是為了借新還舊，滾動償付他們的到期債務(wù)。為何現(xiàn)在貸款機構(gòu)具有優(yōu)勢呢？商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）市場實質(zhì)上的銷聲匿跡、資產(chǎn)賬面價值減記日益嚴重、貸款賬戶惡化造成的資金需求增加，以及資金供應(yīng)量有限等原因極大地制約了大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)的資產(chǎn)負債表。業(yè)績落后的機構(gòu)往往會在一些“復(fù)雜花哨”的領(lǐng)域（如并購、稅務(wù)咨詢、資本市場和二級市場貸款交易）開發(fā)內(nèi)部服務(wù)業(yè)務(wù)和各種能力——但即使在形勢最好的年份，它們往往也入不敷出，很難抵償自己新增的成本。在收入下降時期，額外的開銷可能會嚴重制約企業(yè)的盈利。另一個更有趣的負相關(guān)關(guān)系涉及到商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)自己內(nèi)部能力的廣度。例如，在2007年——當時市場達到了最高點——瘋狂擴大貸款規(guī)模已經(jīng)是一個錯誤。在業(yè)績較好的機構(gòu)中，規(guī)模較小的交易（少于一億歐元）在新增貸款總額中所占的比例較高。商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)在無人與其分擔風險的情況下，自然就會加倍謹慎地進行盡職調(diào)查。其一是具有雙邊性質(zhì)的新增貸款——即由單個借方向單個貸方借貸，其間沒有任何銀團或由此衍生的證券——所占的份額。它們將自己的工作重點集中在少數(shù)明確界定的領(lǐng)域，它們大部分的新增貸款都投向那些自己非常熟悉的業(yè)務(wù)范圍。其他一些具有很強相關(guān)性的實踐做法以各種方式表明了一流機構(gòu)的關(guān)注重點。一流的機構(gòu)的確擁有薪酬更高，而且可能才干也更高的風險管理人員，專門審核那些復(fù)雜的合同細則。盡管這些相關(guān)性并無太大的統(tǒng)計意義，但我們?nèi)匀幌嘈?，它們可以表示這些變量各自對財務(wù)業(yè)績所做出的貢獻。它們的投資組合管理人員在建立和管理貸款賬面值的過程中發(fā)揮著重要的影響。此外，風險管理職能部門由與貸款部門負責人同級別的負責人來領(lǐng)導(dǎo)，以確?？陀^性和避免利益沖突。一流商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)還針對這些不同的方面分別采用不同的貸款審批流程；而那些業(yè)績落后的機構(gòu)則傾向于在各種情況下始終采用一種流程。它們之所以能做到這一點，是因為它們以不同的方式管理風險。盡管很難說清楚，在幾個潛在要素中（包括資本充足率模型、貸款賬面值的潛在風險，以及資產(chǎn)負債表外交易活動），哪一個可能是造成業(yè)績差距的真正原因，但我們在采訪中了解到的一些非正式的證據(jù)表明，為了相同的息差利潤收益，這些業(yè)績最佳的機構(gòu)比其他貸款機構(gòu)更努力地去尋求降低潛在的信貸風險，這意味著，它們具有卓越的交易選擇技能。實際上，回記允許這些機構(gòu)減少自己的貸款損失準備金數(shù)額（通過記入負的貸款損失準備金），而那些業(yè)績落后的機構(gòu)當自己的貸款情況惡化超過最初預(yù)期時，則要被迫補足自己的貸款損失準備金。與業(yè)績更出色的貸款機構(gòu)相比，凈資產(chǎn)收益率落后的機構(gòu)（大約落后20個基點）需要安排更多的貸款損失準備金。業(yè)績最佳的銀行獲得的交叉銷售利潤要比業(yè)績排名墊底的銀行高出150％以上。業(yè)績不佳的機構(gòu)其C/I比率幾乎要比業(yè)績最佳機構(gòu)的C/I比率低10％左右。然而，與貸款相關(guān)的凈利差和費率差無法解釋這種業(yè)績差距，實際上，那些業(yè)績最佳的機構(gòu)的貸款費率差比那些凈資產(chǎn)收益率（ROE）排名靠后的機構(gòu)還要低30％（圖表2）。這種優(yōu)異的業(yè)績是如何產(chǎn)生的呢？讓我們首先看一些無法解釋這種現(xiàn)象的指標。盡管如此，我們還是認為，對這些調(diào)查數(shù)據(jù)的分析提出了一個基本可靠的觀點，即這些業(yè)績優(yōu)異的機構(gòu)的一些做法正是其他一些機構(gòu)沒有做到的。當用2007年的稅前凈資產(chǎn)收益率（ROE）作為衡量標準，并按一級資產(chǎn)標準對差異進行修正后，在我們研究的樣本中，業(yè)績排名前三位的機構(gòu)實現(xiàn)的ROE要比排名最后三位的機構(gòu)高出50％以上。提高業(yè)績的推動因素雖然整個行業(yè)表現(xiàn)不佳，但仍有一些商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)事業(yè)有成。 5普通和特殊貸款損失準備金（包括回記）。我們以10％的股本稅后成本率和35％的稅率為基礎(chǔ)，假定股本的稅前成本為15％。 2貸款/價值比率表示貸款數(shù)額占所指不動產(chǎn)估值的百分比。毫不奇怪，在2007年，盡管對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)來說，這是一個更好的年份，但這些受訪者作為一個群體，其境況卻并沒有太大改善。而運營成本達到43個基點，銀行的風險成本為22個基點5，我們調(diào)查的受訪者留下的稅前純利潤則為82個基點。通過考察商業(yè)房地產(chǎn)貸款的基本經(jīng)濟情況（圖表1），能夠很好地說明該行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。即使是那些意識到風險并試圖因這些風險而提高收費標準的銀行也往往發(fā)現(xiàn)，由于其他貸款機構(gòu)的報價比自己的報價更低，自己被擠出局。這些貸款機構(gòu)幾乎沒有為自己留下任何犯錯的余地，甚至當它們的借款人越來越容易受到空置率及其他現(xiàn)金流問題的影響時，它們?nèi)詧?zhí)迷不悟。看到這種現(xiàn)象不斷擴展蔓延，一些貸款機構(gòu)漸漸開
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