商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟(jì)效益-資料下載頁
2025-06-28 17:53本頁面
【正文】 個重要來源。一些商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)已經(jīng)投入大量人力物力，改進(jìn)端對端的信貸流程（有時采用精益生產(chǎn)的原則），按照最佳做法規(guī)范所有其他重要活動，簡化產(chǎn)品組合（如削減不能增值的非貸款產(chǎn)品），關(guān)閉分支機(jī)構(gòu)，等等。但是，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)在提高運營效率上仍然有很大潛力。還有一個相關(guān)問題，有些銀行為自己的商業(yè)房地產(chǎn)工作人員提供過高的薪酬，特別是對貸款交易審核發(fā)放部門的員工。銀行應(yīng)該記住，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)并不是投資銀行，除了極少數(shù)例外（如對具有特殊、寶貴技能的員工），他們不應(yīng)該享受過高的薪酬。更好地管理抵押物。銀行應(yīng)該提高自己對抵押物進(jìn)行不間斷的、接近實時的監(jiān)測和估值的能力，并使抵押物實現(xiàn)保值以及價值最大化。近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)在對抵押物進(jìn)行準(zhǔn)確和及時的估值方面越來越松懈，它們可能過于信賴不動產(chǎn)價格只會不斷上漲、貸款價值比率（LTV）只會不斷下降的傳統(tǒng)認(rèn)識。當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)在越來越高的貸款價值比率水平上發(fā)放貸款時，它們?yōu)樽约毫粝碌牡盅何锞彌_空間也越來越小。一旦市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，貸款機(jī)構(gòu)意識到抵押不足時，已為時太晚。它們還必須了解，在一個價格不斷下跌的市場上出售抵押物是非常困難的。商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)必須使當(dāng)前的抵押物估值流程制度化，使其支持一種規(guī)則嚴(yán)明的、統(tǒng)一的（無論市場繁榮時期還是蕭條時期均適用的）抵押物管理方法。該方法還應(yīng)該包括建立一個潛在買家（尤其是那些愿意支付高于市場價的價格以換取對熱門房地產(chǎn)的優(yōu)先看房權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)投資人）的“二次營銷”網(wǎng)絡(luò)，管理方法還應(yīng)包括開發(fā)資產(chǎn)重組技能和積極型資產(chǎn)管理技能，為了在更合適退出時機(jī)出現(xiàn)之前維護(hù)好抵押物的價值，這些技能是必不可少的。優(yōu)化風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)（RWA）結(jié)構(gòu)。為了減少資金需求和使資產(chǎn)更“物有所值”，貸款機(jī)構(gòu)必須更好地管理自己的風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)（RWA）結(jié)構(gòu)。根據(jù)我們的經(jīng)驗，對于一個給定的信貸風(fēng)險水平，減少資金浪費的計劃可以使RWA水平降低10％～15％，從而促進(jìn)單位RWA的收入相應(yīng)增加。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，我們已經(jīng)確定了100多種具體措施，內(nèi)容從重新分析風(fēng)險模型假設(shè)，到前面提及的準(zhǔn)確而及時地對抵押物進(jìn)行估值。雖然對RWA結(jié)構(gòu)的優(yōu)化并沒有改變貸款賬面值的潛在風(fēng)險，但它可以提供資金援助，從而提高凈資產(chǎn)收益率（ROE）。建立堅實的融資平臺。全方位的資金來源對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的成功是必不可少的。但在危機(jī)爆發(fā)之前，這一問題并沒有引起太多注意。許多商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)是更大的銀行集團(tuán)的一部分，它們沒有自己專用的運營資金，而必須依賴銀行集團(tuán)的資金庫。另一些貸款機(jī)構(gòu)則依靠“到期債務(wù)期差操作”作為融資和表面上增量無限的利潤來源。這次危機(jī)已經(jīng)顯示出這兩種方法的不足之處。在今后一段時期，銀行需要主要依靠自己的資產(chǎn)負(fù)債表來融資。有能力發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券——尤其是Pfandbrief債券——的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)將擁有明顯的融資優(yōu)勢，因為在近期內(nèi)，有擔(dān)保融資與無擔(dān)保融資之間的價差已不太可能回到危機(jī)前的水平。雖然在一段時間內(nèi)，俱樂部交易7將在大額交易中占據(jù)主導(dǎo)地位，但更傳統(tǒng)的銀團(tuán)交易（以及隨后的商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）常見的掉期交易）最終將會卷土重來。根據(jù)這種預(yù)期，為了充分利用這些資金來源，從事商業(yè)房地產(chǎn)貸款的銀行必須建立必要的能力，并在市場條件合適時，能夠有備無患地利用這些資金。大部分商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)在提高運營效率上仍大有潛力可挖升級管理信息系統(tǒng)（MIS）。貸款機(jī)構(gòu)的管理信息系統(tǒng)（MIS）必須足夠強(qiáng)大，能夠捕捉到對于指導(dǎo)業(yè)務(wù)至關(guān)重要的信息。在理想情況下，除具有其他功能以外，該系統(tǒng)還應(yīng)該提供按地理位置、不動產(chǎn)類型、客戶細(xì)分群體、交易類型、交易規(guī)模和業(yè)務(wù)人員分類的詳細(xì)業(yè)務(wù)信息。毫不奇怪，管理信息系統(tǒng)（MIS）是一個范圍廣泛的主題，我們將只涉及其中一部分：MIS在交易選擇中的作用。許多貸款機(jī)構(gòu)由MIS驅(qū)動的交易選擇工具及方法過于簡單。例如，我們的調(diào)查顯示，一些貸款機(jī)構(gòu)采用最低凈息差作為自己的最低預(yù)期回報率，這一衡量指標(biāo)對于區(qū)分所期望的交易與破壞價值的交易相對來說用處不大。其他一些貸款機(jī)構(gòu)則采用凈資產(chǎn)收益率（ROE）或經(jīng)濟(jì)附加值作為自己的最低預(yù)期回報率——但它們的MIS系統(tǒng)卻常常無法解釋在與不同交易類型和交易規(guī)模有關(guān)的收購成本和生產(chǎn)成本中的巨大差異。在許多情況下，這些工具也不夠敏感，既難以完全把握風(fēng)險成本的真實狀況，也無法充分考慮更廣泛的投資組合影響因素。我們已經(jīng)注意到，一些銀行認(rèn)為，他們擁有合適的工具，并且正在可靠的地域以超出其最低預(yù)期回報率的盈利水平從事貸款業(yè)務(wù)。不過，通過更仔細(xì)的觀察就可以發(fā)現(xiàn)，這些市場其實無利可圖，而且這些貸款往往無法賺回其資金成本。最終，不同的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)會因各自不同的出發(fā)點，提出或采納很不相同的管理信息系統(tǒng)解決方案。商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)可能是銀行業(yè)中競爭最激烈的業(yè)務(wù)之一。然而，正如我們的研究所證實的那樣，對有些貸款機(jī)構(gòu)而言，它也可能是一種最具吸引力的業(yè)務(wù)，這些機(jī)構(gòu)非常嚴(yán)密地設(shè)計自己的業(yè)務(wù)模式，并以一種高度關(guān)注細(xì)節(jié)的方式管理其貸款業(yè)務(wù)，我們通常只有在已實現(xiàn)管理制度化的成熟制造企業(yè)中才能更多地看到這種對細(xì)節(jié)的關(guān)注程度。作者簡介：Avital Eliasov是麥肯錫倫敦分公司副董事，Philipp H228。rle是慕尼黑分公司資深董事，Doran Schifter是企業(yè)和投資銀行業(yè)務(wù)高級顧問。作者謹(jǐn)向為醞釀本文做出貢獻(xiàn)的Christoph Kohlbach致謝。注釋：6正如我們在其他文章中討論過的，與經(jīng)濟(jì)效益形成鮮明對照，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)都很難達(dá)到這種利潤水平——即使在最好的時期，也是如此。 7俱樂部交易是指在一組銀行中先行營銷的貸款方式，這些銀行與借款方已存在長期的業(yè)務(wù)關(guān)系。14 /
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