商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個(gè)困境行業(yè)中求經(jīng)濟(jì)效益-wenkub.com
2025-06-25 17:53 本頁面
【正文】 7俱樂部交易是指在一組銀行中先行營銷的貸款方式，這些銀行與借款方已存在長期的業(yè)務(wù)關(guān)系。作者簡介：Avital Eliasov是麥肯錫倫敦分公司副董事，Philipp H228。不過，通過更仔細(xì)的觀察就可以發(fā)現(xiàn)，這些市場其實(shí)無利可圖，而且這些貸款往往無法賺回其資金成本。例如，我們的調(diào)查顯示，一些貸款機(jī)構(gòu)采用最低凈息差作為自己的最低預(yù)期回報(bào)率，這一衡量指標(biāo)對于區(qū)分所期望的交易與破壞價(jià)值的交易相對來說用處不大。貸款機(jī)構(gòu)的管理信息系統(tǒng)（MIS）必須足夠強(qiáng)大，能夠捕捉到對于指導(dǎo)業(yè)務(wù)至關(guān)重要的信息。有能力發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券——尤其是Pfandbrief債券——的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)將擁有明顯的融資優(yōu)勢，因?yàn)樵诮趦?nèi)，有擔(dān)保融資與無擔(dān)保融資之間的價(jià)差已不太可能回到危機(jī)前的水平。許多商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)是更大的銀行集團(tuán)的一部分，它們沒有自己專用的運(yùn)營資金，而必須依賴銀行集團(tuán)的資金庫。雖然對RWA結(jié)構(gòu)的優(yōu)化并沒有改變貸款賬面值的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但它可以提供資金援助，從而提高凈資產(chǎn)收益率（ROE）。優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA）結(jié)構(gòu)。一旦市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，貸款機(jī)構(gòu)意識到抵押不足時(shí)，已為時(shí)太晚。更好地管理抵押物。一些商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)已經(jīng)投入大量人力物力，改進(jìn)端對端的信貸流程（有時(shí)采用精益生產(chǎn)的原則），按照最佳做法規(guī)范所有其他重要活動(dòng)，簡化產(chǎn)品組合（如削減不能增值的非貸款產(chǎn)品），關(guān)閉分支機(jī)構(gòu)，等等。當(dāng)然，這只對具有商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)的貸款機(jī)構(gòu)才有意義，而且即使如此，各種挑戰(zhàn)仍比比皆是；強(qiáng)大的企業(yè)文化和內(nèi)部政治斗爭往往會(huì)成為攔路虎。大多數(shù)（但不是全部）商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)都提供利息、外匯和不動(dòng)產(chǎn)的衍生產(chǎn)品。促進(jìn)交叉銷售。每個(gè)團(tuán)隊(duì)都有自己的目標(biāo)，而且這些目標(biāo)很少達(dá)成一致。改進(jìn)交易選擇。為了挑選出正確的項(xiàng)目類別，首先要仔細(xì)分析與每個(gè)類別相關(guān)的管理成本和風(fēng)險(xiǎn)成本——我們將其稱為包括所有成本的盈利能力。盡管存在這些深層次的困難，但掌握反周期操控技能仍然是值得的，因?yàn)樗怯芰Φ囊粋€(gè)重大來源。這項(xiàng)調(diào)查再次證實(shí)了我們很長一段時(shí)間就有的懷疑：在2007年，業(yè)績最佳的貸款機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量并未增加。鑒于這種具有挑戰(zhàn)性的前景，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)必須在所有方面，無論是定價(jià)、交叉銷售、成本效益、風(fēng)險(xiǎn)管理，還是資本效益，都充分利用每一個(gè)機(jī)會(huì)，竭盡全力做到最好。此外，一個(gè)監(jiān)管的新時(shí)代，以及（對某些企業(yè)來說）新的股東，可能會(huì)以各種不同的方式使商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的生存狀態(tài)變得復(fù)雜化。這些舉措將幫助銀行建立減少貸款損失所需要的綜合方法。對于一個(gè)具有100億歐元商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值，以及兩年的累計(jì)虧損率（相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值）接近7％（一些專家將其作為自己進(jìn)行預(yù)測的基本情境模式）的銀行來說，這可能意味著能額外挽回7,000萬～。雖然很難獲得歐洲的貸款沖銷率歷史數(shù)據(jù)，但許多觀察家認(rèn)為，在近年來房地產(chǎn)過熱的一些市場上，接近約4％的最高貸款沖銷率似乎是可信的。但我們認(rèn)為，遠(yuǎn)不止于此。那些在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期行事謹(jǐn)慎克制的一流貸款機(jī)構(gòu)，如今可以更容易地簽下有利可圖、低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，同時(shí)采取一些必要的措施，限制自己當(dāng)前賬本上的貸款損失。因此，供應(yīng)量甚至比需求量下跌得更厲害。而業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)往往會(huì)保持更精益的成本結(jié)構(gòu)，它們會(huì)要求銀行其他部門協(xié)助提供所需的能力，以便用一種成本效益好的方式來增加收入。正如前面提到的，負(fù)擔(dān)沉重的貸款損失準(zhǔn)備金提取和很高的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA）水平也不是業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)在2007年表現(xiàn)出的特點(diǎn)。另一個(gè)方面是交易（即“票據(jù)”） 的規(guī)模。另外還有兩個(gè)方面也與較高的凈資產(chǎn)收益率（ROE）相關(guān)，盡管其相關(guān)程度較小。同樣，較高的凈資產(chǎn)收益率與更嚴(yán)格的貸款審批流程具有相關(guān)性，一流的機(jī)構(gòu)要花必要的時(shí)間去進(jìn)行有效的盡職調(diào)查。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端為了驗(yàn)證這些關(guān)于凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的貸款機(jī)構(gòu)的洞見，我們分析了受訪者經(jīng)營模式的幾個(gè)方面，并計(jì)算了這些變量與凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)性（圖表4）。而且，在一流貸款機(jī)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人員是交易團(tuán)隊(duì)的正式成員。換句話說，雖然一流商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的貸款息差在絕對值上往往落后于其同行企業(yè)，但它們最終形成了經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的更高息差。由于在2006年反周期地安排貸款損失準(zhǔn)備金（即當(dāng)市場走高時(shí)，保守地配置準(zhǔn)備金），這些業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)在2007年從回記中獲益非淺，在這又一個(gè)繁榮年份中，它們的貸款賬戶相對于同行企業(yè)表現(xiàn)更好，實(shí)際損失也更小。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端只有當(dāng)我們采用其他不那么傳統(tǒng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)來考察，我們才能看出可以解釋這種業(yè)績差距的一些不同之處。人們可能會(huì)預(yù)期，業(yè)績優(yōu)異的機(jī)構(gòu)會(huì)在貸款利率差價(jià)上做得更好。從這種差距所推理出的結(jié)論必須考慮到我們調(diào)查的群體規(guī)模不大。當(dāng)然，根據(jù)我們現(xiàn)在知道的情況，在2006年和2007年，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算過低；采用22個(gè)基點(diǎn)的乘數(shù)將更為合適，在某些情況下，或許應(yīng)達(dá)到100個(gè)基點(diǎn)。 3為了計(jì)算凈資產(chǎn)值的稅前收益加權(quán)平均值，我們將調(diào)查受訪者報(bào)告的稅前利潤和一級資本累加起來。而我們估計(jì)，這些銀行的稅前資金成本為99個(gè)基點(diǎn)，這就是說，在商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格飆升的這一年中，它們卻未能獲得經(jīng)濟(jì)效益。其結(jié)果是，從總體上看，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)即便在好年景時(shí)也無法收回其資金成本3。但大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)卻沒有這樣做；它們繼續(xù)與其他商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)和投資銀行競爭——這些銀行通過商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）業(yè)務(wù)提供成本低廉的資金——并將自己的希望寄托在
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