商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟效益(參考版)
2025-07-01 17:53本頁面
【正文】 14 / 14。注釋：6正如我們在其他文章中討論過的，與經(jīng)濟效益形成鮮明對照，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構都很難達到這種利潤水平——即使在最好的時期，也是如此。rle是慕尼黑分公司資深董事，Doran Schifter是企業(yè)和投資銀行業(yè)務高級顧問。然而，正如我們的研究所證實的那樣，對有些貸款機構而言，它也可能是一種最具吸引力的業(yè)務，這些機構非常嚴密地設計自己的業(yè)務模式，并以一種高度關注細節(jié)的方式管理其貸款業(yè)務，我們通常只有在已實現(xiàn)管理制度化的成熟制造企業(yè)中才能更多地看到這種對細節(jié)的關注程度。最終，不同的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構會因各自不同的出發(fā)點，提出或采納很不相同的管理信息系統(tǒng)解決方案。我們已經(jīng)注意到，一些銀行認為，他們擁有合適的工具，并且正在可靠的地域以超出其最低預期回報率的盈利水平從事貸款業(yè)務。其他一些貸款機構則采用凈資產(chǎn)收益率（ROE）或經(jīng)濟附加值作為自己的最低預期回報率——但它們的MIS系統(tǒng)卻常常無法解釋在與不同交易類型和交易規(guī)模有關的收購成本和生產(chǎn)成本中的巨大差異。許多貸款機構由MIS驅(qū)動的交易選擇工具及方法過于簡單。在理想情況下，除具有其他功能以外，該系統(tǒng)還應該提供按地理位置、不動產(chǎn)類型、客戶細分群體、交易類型、交易規(guī)模和業(yè)務人員分類的詳細業(yè)務信息。大部分商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構在提高運營效率上仍大有潛力可挖升級管理信息系統(tǒng)（MIS）。雖然在一段時間內(nèi)，俱樂部交易7將在大額交易中占據(jù)主導地位，但更傳統(tǒng)的銀團交易（以及隨后的商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）常見的掉期交易）最終將會卷土重來。在今后一段時期，銀行需要主要依靠自己的資產(chǎn)負債表來融資。另一些貸款機構則依靠“到期債務期差操作”作為融資和表面上增量無限的利潤來源。但在危機爆發(fā)之前，這一問題并沒有引起太多注意。建立堅實的融資平臺。為了實現(xiàn)這一目標，我們已經(jīng)確定了100多種具體措施，內(nèi)容從重新分析風險模型假設，到前面提及的準確而及時地對抵押物進行估值。為了減少資金需求和使資產(chǎn)更“物有所值”，貸款機構必須更好地管理自己的風險加權資產(chǎn)（RWA）結構。該方法還應該包括建立一個潛在買家（尤其是那些愿意支付高于市場價的價格以換取對熱門房地產(chǎn)的優(yōu)先看房權的商業(yè)房地產(chǎn)投資人）的“二次營銷”網(wǎng)絡，管理方法還應包括開發(fā)資產(chǎn)重組技能和積極型資產(chǎn)管理技能，為了在更合適退出時機出現(xiàn)之前維護好抵押物的價值，這些技能是必不可少的。它們還必須了解，在一個價格不斷下跌的市場上出售抵押物是非常困難的。當商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構在越來越高的貸款價值比率水平上發(fā)放貸款時，它們?yōu)樽约毫粝碌牡盅何锞彌_空間也越來越小。銀行應該提高自己對抵押物進行不間斷的、接近實時的監(jiān)測和估值的能力，并使抵押物實現(xiàn)保值以及價值最大化。銀行應該記住，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構并不是投資銀行，除了極少數(shù)例外（如對具有特殊、寶貴技能的員工），他們不應該享受過高的薪酬。但是，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構在提高運營效率上仍然有很大潛力。鑒于每一個基點都有其價值，這是利潤的一個重要來源。創(chuàng)建精益化銀行。最后，有些貸款機構還成功地交叉銷售商業(yè)銀行產(chǎn)品（如支付和儲蓄）。那些還沒有這樣做的機構應該將這些衍生產(chǎn)品加入到自己的投資組合中。其中有些是衍生產(chǎn)品，通常與新的貸款一起出售。銀行必須在無需創(chuàng)建繁冗基礎設施的前提下創(chuàng)造有利可圖的副業(yè)收入。然后，這些高管人員應該將這種共同戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為協(xié)調(diào)一致的、一步一步的交易選擇流程，銀行可能只有在預先規(guī)定（而且非常罕見）的情況下，才能偏離這一流程——許多銀行目前的實際做法與此還相去甚遠。根據(jù)我們的經(jīng)驗，由前臺部門和風險管理團隊對交易戰(zhàn)略進行聯(lián)合審查是一種最佳安排。貸款審核發(fā)放部門與風險管理部門之間關系欠佳往往是問題的核心所在。一旦確定了組合投資目標，銀行應該在每個類別中確定經(jīng)過風險調(diào)整后最具吸引力的交易，并全力以赴去贏得這項業(yè)務。但是，在對小額貸款的真實風險成本，以及它相對于大額貸款極高的管理成本（按每一美元或每一歐元貸款值）進行核算后發(fā)現(xiàn)，這些小額開發(fā)貸款的盈利能力遠遠低于其外表假象，而且它們甚至可能有損價值。很多時候，具有高息差的交易卻盈利最少。我們的經(jīng)驗表明，一個嚴格控制的投資組合是一種極有價值的盈利手段。縮小投資組合的重點范圍。反周期操控業(yè)務是非常困難的：它要求高管層制定嚴明的紀律，對信貸周期具有清晰的認識，以及堅持對長期價值創(chuàng)造的承諾，即使這要以犧牲短期盈利為代價。它們沒有用“我們需要增加業(yè)務量，以保持我們的市場份額”，或者“我們必須接受這些定價標準，因為它們是由市場決定的” 這樣的假設來指導自己的業(yè)務。在經(jīng)濟繁榮時期，銀行必須避免從事其貸款息差在經(jīng)濟上無利可圖的新業(yè)務，并利用甚囂塵上的非理性繁榮開展組合銷售。商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構必須從現(xiàn)在就開始重塑自己的業(yè)務模式，并綜合應用9種方法，我們認為，這些方法無論是在好年景還是壞年景，都能促進強勁的、可持續(xù)的經(jīng)濟回報（圖表5）。比如說，如果各級政府強行要求當?shù)氐馁J款需求必須由它們“自己”的銀行來滿足，就可能損害銀行進行更仔細風險評估的要求以及定價規(guī)定，并可能降低貸款機構選擇最具吸引力的貸款交易的能力。從監(jiān)管部門和政策制定者提供的政策導向似乎已經(jīng)可以清楚地看出，對大多數(shù)貸款業(yè)務（包括商業(yè)房地產(chǎn)融資）的資金需求將會增加。隨著下一輪房地產(chǎn)繁榮期的到來（或許甚至在到來之前），人們對危機的記憶會逐漸淡化，資本將重新注入房地產(chǎn)貸款業(yè)務，競爭將會加劇，而忽略風險的沖動將再次推動該行業(yè)的貸款息差下降。建立未來的業(yè)務模式雖然目前的貸款息差看起來相當高，但商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構不應該自我陶醉——后危機世界可能并不像許多人想像的那樣美好。它們還必須注意另外兩項需求：第一，采用新的價值回收策略，因為以前的策略在很多情況下已不再適用；第二，加強自己的
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