【文章內(nèi)容簡介】 框的費用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價10－15元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是350元／m2；斷橋隔熱大約是500元／m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350400元/m2左右。（5） 鋁門窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂，LOWE玻璃，對于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開內(nèi)倒形式的門窗，這樣的窗的造價是普通的3倍（以350元/m2為基數(shù)）！，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價將增加210元/m2（以地上建筑面積計），若按可售，增加的造價將會更高！目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項目定位、檔次、售價等因素的攀比心理，要不得。（6） 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在80－100元／m2。總體上說，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費用。（7） 外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是1－；－，這個比例偏高，對于聯(lián)排別墅或獨棟別墅來講，甚至更高。如果在設(shè)計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購的普通檔次的面磚，是22元／m2，面磚施工的單價為45元／m2，那么外立面的造價是67元／m2，／m2。，則增加建筑面積的造價是13元，與門的造價，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價、或安防系統(tǒng)的造價相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是50元／m2，／m2。如果用涂料，目前來說，30元／m2的造價可以做到較好的合資產(chǎn)品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類。《限額審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價格范圍比較大，沒有對其材料單價提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問題，但設(shè)計選型的時候應(yīng)注意，能用國產(chǎn)就不用進口，一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。目前此項造價的“最高記錄”是520元/m2，當(dāng)然只是報成本預(yù)測時候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己項目的檔次和售價。（8） 欄桿工程：目前來說，影響造價水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長的欄桿；二是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價影響就不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價約在300450元/米范圍內(nèi)，而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為3040元/m2。（9） 大堂裝飾：影響不大，因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個需要50萬元，普通裝飾，一個只需要不到5萬元。目前《限額審批意見》中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/m2，此項的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在1020元/m2，最高不超過25元/m2。（10） 公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價水平是50－60元／m2建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元／m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來講電梯廳面積在10m2左右比較常見，但多的也會達(dá)到2030m2，這需要我們在設(shè)計時盡量減少公共部分空間。對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟。另外就是取消石材點綴，比如踢腳線、波打線等。而對于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。（11） 機電系統(tǒng)工程：對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為200元／m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來越多，這個源流我們也得適應(yīng)。但是對于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價昂貴，不要選用。（12） 直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開發(fā)商掏錢，運營商想賺錢也沒賺到。但是，因為樓盤需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價水平每戶是1000－1500元不等，推銷到總建筑面積里去，相當(dāng)于10元／m2。（13） 安防工程：造價有相當(dāng)?shù)膹椥?。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類的功能，盡量不要用。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項費用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報，或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來越簡單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過？我們沒有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢。（14） 電梯工程：其造價高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運營費用高的特點。電梯的附加功能，你不說，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對于用戶，全是多余的。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識”都不是顯示在表面的，你不說，別人永遠(yuǎn)不知道。電梯工程的單方造價的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對于一個10層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元／m2是正常的，但是也有個別項目，十幾層高，電梯攤銷超過200元／m2。（15） 建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元的造價是適當(dāng)?shù)?。但是，我們也要注意，不是每個項目都需要泛光的。一個普通的項目，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費以外，能起到什么作用？5. 配套設(shè)施：因為物業(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元／m2全包，會所3500－4000元／m2全包（含建造與裝修）。6. 配套工程：這一項費用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計上，因為設(shè)計和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計的經(jīng)濟性需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2000元／KVA左右。但是，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點：（1） 高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因為這些本來就是電力部門管理的，他們在設(shè)計的時候不會考慮到經(jīng)濟因素，若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計是最好的；（2） 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異；（3） 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設(shè)置一個發(fā)電機房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機房引出，這樣會增加很多造價，不如將發(fā)電機房分成多個