【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一直以來(lái)在阜陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤(pán)規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在25004000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，太和房地產(chǎn)都是阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。在整個(gè)太和市場(chǎng)中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高11層。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國(guó)道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。，我們認(rèn)為■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的四星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n＝20本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=㎡價(jià)格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過(guò)后完全歸業(yè)主所有，所以?xún)r(jià)格超出周邊公寓、寫(xiě)字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來(lái)計(jì)算的，意即是客戶(hù)能承受的最高價(jià)格?？紤]到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多次嘗試，將初步均價(jià)定為：4000元/㎡（177。2％）結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4000元/㎡。本項(xiàng)目為安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店項(xiàng)目及安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為6000元/㎡（177。5％） 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)附表1：《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類(lèi)方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷(xiāo)售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類(lèi)方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20—36天。此類(lèi)方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。：阜陽(yáng)市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需100人，按阜陽(yáng)市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為240萬(wàn)元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的25%；I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的2%。行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類(lèi)別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%