【文章內容簡介】 一直以來在阜陽的經濟發(fā)展中都占據著非常重要的地位。但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，太和房地產都是阜陽房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。隨著品牌發(fā)展商的進入，太和房地產及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產品升值潛力十分巨大。在整個太和市場中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產權式高檔酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。根據項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經營管理安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經濟開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高11層。安徽億棟大酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于105國道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。因此，項目應該定位為：安徽太和經濟開發(fā)區(qū)首個國際級商務產權式酒店。，我們認為■ 產權自主分配，保證對項目的經營管理權■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經營收入測定 定位理論依據：由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現今總價n——項目的收益年限r——房地產資本化率，即項目投資回報率，一般取經驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產權式酒店，經營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據市場調研結果，我們可以設定：平均租金收益：（根據項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數（根據現有客房數）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經初步統計產權式酒店可售面積S＝㎡產權式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調整由于產權式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格?？紤]到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據經驗人為將其調低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收益的平衡問題，經過多次嘗試，將初步均價定為：4000元/㎡（177。2％）結論：通過以上對價格的技術性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現均價為4000元/㎡。本項目為安徽太和經濟開發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及安徽太和經濟開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調查，我司認為：商業(yè)業(yè)態(tài)應該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結合本項目商業(yè)服務部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為6000元/㎡（177。5％） 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經營稅金及附加估算表》。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。第五部分 財務與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經營期滿后，物業(yè)使用權交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經營運作成本較低且入住率較高的產權式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產權式酒店的主要回報模式。利潤分成模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經營運作成本相對較高，酒店經營受淡旺季影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經營的可操作性角度來看涉及問題比較復雜，后續(xù)經營風險較大。單純免月供模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營20年?！?成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經營風險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經營運作成本也較高，同時出租率偏低的產權式酒店，如東方銀座等。小結：項目經營方式的選擇關乎整個酒店后續(xù)經營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關鍵。通過以上三種經營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。：阜陽市酒店正常經營費用構成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經調查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經調查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標準計算，員工費用每年大約為240萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。行業(yè)正常經營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備注比例金額（萬）能源費用17%27%60水、電、燃油等能源耗費工資保險福利18%