【文章內(nèi)容簡介】 全篇論文共分為六部分。第一章，緒論。內(nèi)容主要包括商業(yè)綜合體論題的提出，商業(yè)綜合體風(fēng)險管理研究的目的和研究方法，以及論文結(jié)構(gòu)三部分第二章，相關(guān)理論回顧。內(nèi)容主要是對過去風(fēng)險管理相關(guān)理論的回顧，包括商業(yè)綜合體項目的模式特征及風(fēng)險表現(xiàn)，項目風(fēng)險管理理論的回顧，以及項目風(fēng)險管理過程中常見使用方法三部分。第三章，商業(yè)綜合體項目風(fēng)險的識別與評估。內(nèi)容主要包括商業(yè)綜合體商業(yè)模式項目風(fēng)險的特殊性，商業(yè)綜合體項目風(fēng)險管理過程中的識別和風(fēng)險評估等三部分。第四章，商業(yè)綜合體項目風(fēng)險的應(yīng)對。內(nèi)容包括商業(yè)綜合體項目前期風(fēng)險的應(yīng)對，商業(yè)綜合體建設(shè)階段風(fēng)險的應(yīng)對，商業(yè)綜合體后期運(yùn)營階段風(fēng)險的應(yīng)對、以及項目風(fēng)險應(yīng)對方案的保障等四部分。第五章，佳木斯天潤農(nóng)機(jī)商業(yè)綜合體項目風(fēng)險管理案例。內(nèi)容包括項目簡介、項目風(fēng)險識別、評估與應(yīng)對兩部分。最后部分為結(jié)論。主要對論文成果和展望進(jìn)行了描述。第一章 緒論論文結(jié)尾部分包括參考文獻(xiàn)、致謝等論文附屬內(nèi)容。二、 論文框架下圖 為論文研究框架圖圖 論文研究框架圖資料來源：作者整理第一章 緒論第二章 相關(guān)理論回顧第二章 相關(guān)理論回顧相對于以現(xiàn)代管理理論著稱的西方國家，我國的項目管理理論及其分支項目風(fēng)險管理理論研究的起步及應(yīng)用較晚。在風(fēng)險管理的應(yīng)用方面。最早起始于大型項目的風(fēng)險決策，在早期的三峽大壩工程、葛洲壩水利樞紐工程、重大航空航天項目等都使用了風(fēng)險管理的方法和措施。目前項目風(fēng)險管理，已經(jīng)普遍應(yīng)用于航空、航天、國防、科技、礦山、建筑、石油化工等大型項目的管理。在項目風(fēng)險理論研究及教學(xué)方面。最早于二十世紀(jì)八十年代，顧昌耀和邱菀華于 1991 年在《航空學(xué)報》上發(fā)表項目風(fēng)險管理方面的論文，才引起了對風(fēng)險決策、風(fēng)險管理問題的討論和研究。學(xué)術(shù)界的研究，繼而引起高等院校、政府部門、大型企業(yè)的跟隨，相關(guān)理論及專著開始出版，并在實際工作中得到大量應(yīng)用。在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用方面。雖然當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，但房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論的研究，仍然屬于剛起步環(huán)節(jié)，相關(guān)企業(yè)風(fēng)險意識還相對薄弱，風(fēng)險管理理論及體系的不健全，相關(guān)理論成果較少見之于書籍及期刊，理論體系還很不成熟。而風(fēng)險管理理論體系的不成熟，也導(dǎo)致了部分項目及企業(yè)的經(jīng)營困境或項目失敗。本章主要對商業(yè)綜合體概念進(jìn)行了定義，對商業(yè)綜合體的特征及風(fēng)險進(jìn)行了客觀描述，對項目風(fēng)險管理理論和項目風(fēng)險常用方法進(jìn)行了回顧，對風(fēng)險的規(guī)劃、識別、估計與評價、應(yīng)對、監(jiān)控等概念進(jìn)行了論述。第一節(jié) 商業(yè)綜合體項目本節(jié)內(nèi)容主要就商業(yè)綜合體的定義、特征和主要風(fēng)險進(jìn)行分析，并對項目過程中的前期風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險及其各分類風(fēng)險進(jìn)行簡要說明和描述。一、 商業(yè)綜合體定義本文所指商業(yè)綜合體，是一種具備較高創(chuàng)新意義的房地產(chǎn)商業(yè)模式，以其體量巨大，功能繁多，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動較強(qiáng)的特點，對參與受眾提供商業(yè)辦公、第二章 相關(guān)理論回顧餐飲娛樂、休閑購物、酒店旅行、會議展覽等多種服務(wù)方式，并在各區(qū)間形成功能上互相支撐、互相補(bǔ)充的大型工作生活的，以商業(yè)為核心功能的建筑綜合體。二、 商業(yè)綜合體特征商業(yè)綜合體除具有城市商業(yè)綜合體的資金密集、人才密集、體量巨大等特點外，還具有以下特征：（一）多種產(chǎn)業(yè)的聚集能力商業(yè)綜合體在運(yùn)行特點上，具備多產(chǎn)業(yè)交融的特色，主要立足于第三產(chǎn)業(yè)，間或涉及第一和第二產(chǎn)業(yè)，在此基礎(chǔ)上大量催生眾多邊緣及新生產(chǎn)業(yè)。多種產(chǎn)業(yè)的聚集性導(dǎo)致商業(yè)綜合體這一商業(yè)模式具備了較強(qiáng)的擴(kuò)張性、活力和發(fā)展的后動力，并引發(fā)人才及資本的聚集。同時，多產(chǎn)業(yè)聚集，最大化激發(fā)了項目所在地現(xiàn)有各項資源的潛能，拉動更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（二）商業(yè)模式的高度創(chuàng)新性基于國內(nèi)人口紅利的影響，純粹的住宅類房地產(chǎn)曾經(jīng)因為滿足了人們的住宅需求而高速發(fā)展，但其對區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍程度的拉動、城鎮(zhèn)人居日益增長的消費(fèi)需求的滿足、對行業(yè)產(chǎn)業(yè)的巨大影響方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。商業(yè)綜合體的商業(yè)模式，是在住宅類房地產(chǎn)、單純功能性商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、大型商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，是目前房地產(chǎn)商業(yè)模式領(lǐng)域的“最高版本” 。項目可以依靠自身的創(chuàng)意、資金、管理、品牌等核心支持作用，形成一個具有較強(qiáng)競爭力和生存能力的商業(yè)生態(tài)圈。（三）對區(qū)域資源的整合升級能力商業(yè)綜合體推廣過程中，受到地方政府的大力歡迎，主要是因為其模式具備對區(qū)域資源的整合、升級、增值能力。項目實施過程中，往往立足于地方或區(qū)域資源，無論是先天資源還是后天的特色經(jīng)濟(jì)，項目通過先進(jìn)創(chuàng)意、市場策劃、科技引領(lǐng)、資源放大等手段，以多種經(jīng)營業(yè)態(tài)為主體，有機(jī)交融，混合經(jīng)營，協(xié)調(diào)發(fā)展，通過整合、升級，達(dá)到增值的目的。 第二章 相關(guān)理論回顧（四）推廣建設(shè)的便利性鑒于商業(yè)綜合體商業(yè)內(nèi)容的多樣性，對多種產(chǎn)業(yè)的包容性，所以無論在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展空缺、模式可持續(xù)性、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合拉動方面都具有較大的廣譜性，可以在全國大范圍內(nèi)實施，具有較好的可實施性。三、 商業(yè)綜合體主要風(fēng)險商業(yè)綜合體比起常規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)或者住宅地產(chǎn)，雖然時間更長、任務(wù)更重，但其項目建設(shè)過程卻是一致的，具備同樣的前期投資分析，中期建設(shè)監(jiān)管，后期銷售或運(yùn)營的過程。因此，依據(jù)項目風(fēng)險管理理論，依然可以將商業(yè)綜合體項目風(fēng)險分為項目前期風(fēng)險、項目建設(shè)期風(fēng)險、項目運(yùn)營期風(fēng)險三個主要風(fēng)險 1。商業(yè)綜合體建設(shè)的三個風(fēng)險，根據(jù)項目不同階段的具體內(nèi)容，又可以演化為若干分類，具體表述如下表 表 商業(yè)綜合體項目主要風(fēng)險表現(xiàn)風(fēng)險名稱 風(fēng)險描述項目前期風(fēng)險項目投資前期，在項目調(diào)研、項目決策、項目土地獲取、項目內(nèi)容設(shè)計、政府參與程度等過程出現(xiàn)的風(fēng)險項目建設(shè)期風(fēng)險項目建設(shè)期間，在建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)安全、建設(shè)成本、建設(shè)監(jiān)理、建設(shè)進(jìn)度與計劃過程中出現(xiàn)的風(fēng)險項目運(yùn)營期風(fēng)險項目后期，在租售政策及價格制定、物業(yè)管理、物業(yè)團(tuán)隊建設(shè)等過程中出現(xiàn)的風(fēng)險資料來源：作者整理第二節(jié) 項目風(fēng)險管理理論風(fēng)險管理是通過規(guī)劃、辨識、評估、評價、預(yù)防、控制等手段，對潛在的利益損失進(jìn)行管理的過程，體現(xiàn)了管理者對項目標(biāo)的的追求和控制的過程。項目風(fēng)險管理（Project Risk Management）是一門新興的經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)，是現(xiàn)代管理科學(xué)的重要分支，是在系統(tǒng)論、控制論、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、1 金長宏. 現(xiàn)代房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理[M]. 北京，光明出版社. 2022：58第二章 相關(guān)理論回顧概率統(tǒng)計學(xué)、行為科學(xué)、計算機(jī)科學(xué)、信息論等理論和現(xiàn)代工程管理技術(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及項目管理技術(shù)進(jìn)步，逐漸形成的邊緣學(xué)科。項目風(fēng)險管理的應(yīng)用，最早起源于第一次世界大戰(zhàn)后戰(zhàn)敗的德國，國家戰(zhàn)后大規(guī)模重建，催生了當(dāng)初以嚴(yán)謹(jǐn)為第一目標(biāo)的風(fēng)險管理體系，上世紀(jì) 50 年代以后，歐美各國普遍重視和廣泛應(yīng)用了風(fēng)險管理的一些辦法和措施。20 世紀(jì) 80 年代以來，世界經(jīng)濟(jì)的全球化進(jìn)一步推動了風(fēng)險管理的發(fā)展，一方面，項目風(fēng)險管理的范圍及應(yīng)用領(lǐng)域不斷的發(fā)展擴(kuò)大，航空航天、大型工程及公共設(shè)施的建設(shè)都普遍使用了風(fēng)險管理辦法和措施；另一方面，項目風(fēng)險管理的學(xué)術(shù)及理論研究，逐步向系統(tǒng)、專業(yè)的方向發(fā)展。隨著我國改革開放的深化及社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，項目管理的應(yīng)用環(huán)境，發(fā)生了巨大變化，大型項目涉及到的風(fēng)險及失敗成本顯著提高，從而促使項目管理模式受到廣泛應(yīng)用。風(fēng)險投資機(jī)制、項目業(yè)主責(zé)任制、項目招投標(biāo)制的逐步發(fā)展起來，促進(jìn)了各項目管理組織進(jìn)一步加強(qiáng)自身的風(fēng)險管理?？傮w來講，當(dāng)前我國對項目風(fēng)險管理的研究和使用還是一個薄弱環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出項目風(fēng)險意識不強(qiáng)，項目風(fēng)險管理體制不完善，管理人員不專業(yè)等情況。同時，項目風(fēng)險管理的理論研究、學(xué)術(shù)培訓(xùn)、應(yīng)用推廣等還沒有受到社會的重視。本節(jié)主要闡述項目風(fēng)險管理的五個主要流程 1，包括項目風(fēng)險規(guī)劃、項目風(fēng)險識別、項目風(fēng)險估計與評價、項目風(fēng)險應(yīng)對、項目風(fēng)險監(jiān)控等內(nèi)容，并對相關(guān)具體概念及常見方法進(jìn)行介紹。具體內(nèi)容如下。一、 項目風(fēng)險規(guī)劃（一）項目風(fēng)險規(guī)劃概念項目風(fēng)險規(guī)劃是項目風(fēng)險管理中的一項重要內(nèi)容。實施過眾多投資巨大、周期漫長的大型技術(shù)、設(shè)備和基礎(chǔ)工程項目的美國國防部認(rèn)為，風(fēng)險管理規(guī)劃首先是一個過程，一個集合了協(xié)調(diào)一致、系統(tǒng)全面、并具備較強(qiáng)的有機(jī)配合和風(fēng)險管理策略及方法的管理過程。該過程主要包括定義項目工作組、風(fēng)險管理的措施及方案、整體規(guī)劃方案等內(nèi)容，以及如何確定1 郭波、龔時雨、譚云濤. 項目風(fēng)險管理[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. 2022: 1415第二章 相關(guān)理論回顧風(fēng)險判斷的依據(jù)，選擇適合的風(fēng)險管理方法，如何將風(fēng)險管理活動落實實施，最終形成全生命周期的指導(dǎo)性和戰(zhàn)略性綱領(lǐng)。風(fēng)險規(guī)劃 1，就是對項目風(fēng)險進(jìn)行全面統(tǒng)籌和梳理的完整計劃。主要內(nèi)容包括項目流程過程中依次出現(xiàn)的各類風(fēng)險的識別，評估與評定，應(yīng)對措施的梳理和提煉。風(fēng)險規(guī)劃是對全項目過程風(fēng)險進(jìn)行管理的宏觀指導(dǎo)依據(jù)和指導(dǎo)方法的總規(guī)劃。（二）項目風(fēng)險規(guī)劃方法結(jié)合項目風(fēng)險管理方法的應(yīng)用，商業(yè)綜合體項目風(fēng)險規(guī)劃方法主要有風(fēng)險管理圖表、項目工作分解結(jié)構(gòu)等幾種方法。1. 風(fēng)險管理圖表風(fēng)險管理圖表 2是通過圖表的方式，把項目風(fēng)險涉及到的全部信息，包括風(fēng)險種類、風(fēng)險頻率頻度、風(fēng)險嚴(yán)重程度、風(fēng)險預(yù)期損失及至風(fēng)險應(yīng)對措施都予以清晰表達(dá)，以便與項目投資人、管理者等進(jìn)行直觀管理的方式。其主要使用的圖表是風(fēng)險核對表、風(fēng)險管理表格和風(fēng)險數(shù)據(jù)庫模式表。2. 項目工作分解結(jié)構(gòu)圖工作分解結(jié)構(gòu)圖（WBS） 1是一種有效的圖表格式，把項目按照具體功能、流程、順序和前后關(guān)系，進(jìn)行逐級分解成功能內(nèi)容單一，便與進(jìn)一步核算與管理的結(jié)構(gòu)示意圖模式。項目工作分解結(jié)構(gòu)圖方式，具有操作簡單、觀察明晰的特點。二、 項目風(fēng)險識別（一）項目風(fēng)險識別概念風(fēng)險識別 3就是將項目中各類風(fēng)險及其分類風(fēng)險逐級逐個辨識查找的過程。風(fēng)險識別的內(nèi)容包括風(fēng)險起源、風(fēng)險條件、風(fēng)險特征等。風(fēng)險識別的過程是不斷循環(huán)，周而復(fù)始的。風(fēng)險識別過程，實質(zhì)是對未來預(yù)期可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險其來源和結(jié)果，進(jìn)行統(tǒng)籌梳理，客觀調(diào)查分析并形成風(fēng)險清單的過程。具體可將其分為 5 個環(huán)節(jié)，如下圖1 曾華、耿海波、栗昊. 工程項目風(fēng)險管理[M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社. 2022: 62 郭波、龔時雨、譚云濤. 項目風(fēng)險管理[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. 2022: 1921.第二章 相關(guān)理論回顧圖 項目風(fēng)險識別流程圖資料來源：作者整理項目風(fēng)險識別是一項貫穿項目全過程中的項目風(fēng)險管理工作。這項工作的目標(biāo)是識別和確定出項目究竟存在哪些風(fēng)險，這些項目風(fēng)險究竟有哪些基本特征，這些項目風(fēng)險可能會影響項目的哪些方面等等。為了取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，避免項目過程損失，在項目的開發(fā)之前就要對所存在的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估，進(jìn)行全過程風(fēng)險掃描和管理，以盡早避免因風(fēng)險管理不及時帶來經(jīng)濟(jì)損失。風(fēng)險識別過程的管理，日趨專業(yè)化和技能化，一些常用方法和工具，既可以有效提高識別效率，而且不易產(chǎn)生偏差等。（二）項目風(fēng)險識別方法實際操作中，項目風(fēng)險識別方法很多。這些方法主要分為定性識別、定量識別兩種。1. 風(fēng)險定性識別定性的分析方法包括: 專家調(diào)查法、資料法、詢問法、實地觀察法、情景分析法、安全檢查表法等。專家調(diào)查法在實際工作中較多使用，是一種基于主觀和經(jīng)驗的，在實際工第二章 相關(guān)理論回顧作中使用頻率最高的風(fēng)險識別方法。是指通過有具體實踐經(jīng)驗的專家的反復(fù)調(diào)研、咨詢、討論，對項目風(fēng)險存在的要素進(jìn)行甄別，對未來風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期及判斷，最后形成經(jīng)過統(tǒng)計整理和量化處理，來獲得各風(fēng)險因素的概率分布和對項目投資可能的結(jié)果的過程。專家調(diào)查法主要包括德爾菲法和頭腦風(fēng)暴法。2. 風(fēng)險定量識別風(fēng)險定量分析方法包括: CIM 法、WBS—RBS 法、AHP 法、綜合集成法等。三、 項目風(fēng)險估計與評價（一）項目風(fēng)險估計與評價概念風(fēng)險估計 1是在項目風(fēng)險規(guī)劃和識別之后，對項目所有可能或預(yù)期風(fēng)險及其分類風(fēng)險，根據(jù)項目內(nèi)容，對其風(fēng)險損益進(jìn)行評估的過程。風(fēng)險估計內(nèi)容主要包括如下幾個方面，包括風(fēng)險發(fā)生的可能性、發(fā)生范圍和頻率、發(fā)生的損益狀態(tài)及后果預(yù)期、發(fā)生階段及時間，著重強(qiáng)調(diào)以數(shù)據(jù)方式概括表達(dá)風(fēng)險的各個維度。風(fēng)險評價 1是對項目預(yù)期發(fā)生的各類風(fēng)險進(jìn)行統(tǒng)籌評價的過程。主要是在對項目進(jìn)行規(guī)劃、評估與識別的前提下，通過風(fēng)險管理模型的設(shè)定，對各類風(fēng)險發(fā)生的頻率、頻度，預(yù)期風(fēng)險損失額度進(jìn)行評定的過程。為便與對商業(yè)綜合體項目實施過程中的風(fēng)險評估，強(qiáng)化風(fēng)險發(fā)生概率和風(fēng)險嚴(yán)重程度的管理，通常把風(fēng)險概率分成為 5 個等級，見下表 ，把風(fēng)險嚴(yán)重性分成 4 個等級 2，見下表 。表 風(fēng)險概率等級表 風(fēng)險概率等級 風(fēng)險概率影響程度 概率等級表示 風(fēng)險概率 風(fēng)險概率發(fā)生的可能性1 很高 S 81%100% 很有可能發(fā)生2 高 H 61%80% 可能性較大3 中等 M 41%60 在項目中可能發(fā)生4 較低 L 21%40% 發(fā)生可能性較小5 很低 N 0%20% 發(fā)生可能性很小資料來源：郭波、龔時雨、譚云濤. 項目風(fēng)險管理[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. 2022: 1 曾華、耿海波、栗昊. 工程項目風(fēng)險管理[M]. 中國建筑工業(yè)出版社. 2022: 14152 郭波、龔時雨、譚云濤. 項目風(fēng)險管理[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. 2022: 4041.第二章 相關(guān)理論回顧2021.表 風(fēng)險嚴(yán)重性等級表 描述 等級 風(fēng)險嚴(yán)重性 定 義較嚴(yán)重的 I 工程失敗，項目失敗，一等事故嚴(yán)重的 II 工程部分主要項目失敗，主要系統(tǒng)損失，二等事故輕度的 III 工程部分項目失敗，輕度系統(tǒng)損失