【文章內(nèi)容簡介】 居的氣候條件以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強(qiáng)大連、青島、三亞、海口等地樓盤社區(qū)照顧模式活躍長者社區(qū)有年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加體育和社會活動的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約5055歲的活躍長者，他們大多希望住在—個有很多娛樂活動場所的社區(qū)環(huán)境中。獨(dú)立居住社區(qū)主要是適合年齡在5564歲之間的活躍長者（Active Adult）居住，即老年人們能夠保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動能力的老年人提供服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理中心，康復(fù)之家，長期照料社區(qū)等。協(xié)助居住社區(qū)介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。協(xié)助居住社區(qū)適合那些需要提供日常生活活動協(xié)助（Activities of Daily Living），同時希望能繼續(xù)獨(dú)立居住，但不需要持續(xù)、固定的醫(yī)療照顧的老年人。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助（洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等）。持續(xù)照料退休社區(qū)CCRCCCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常一個典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。老年人根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(tài)（包括獨(dú)立居住、協(xié)助居住和護(hù)理居住等），只要每月支付一定的服務(wù)費(fèi)用后，不必再擔(dān)憂護(hù)理、家政之類的煩惱。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。照料退休社區(qū)包括自理（IL）、助理（AL）、護(hù)理（NH）一體化的設(shè)施。老年地產(chǎn)運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此老年地產(chǎn)的運(yùn)營模式要遵循：二路出擊的目標(biāo)市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。老年地產(chǎn)的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）三種形式。三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi)群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年地產(chǎn)的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年地產(chǎn)的經(jīng)營方向。社區(qū)服務(wù)重點(diǎn)在以下四個方面：社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)，這四個方面是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。老年地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中，必備層級是老年地產(chǎn)達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級是老年地產(chǎn)為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級是老年地產(chǎn)開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。目前國內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”。長期持有持有運(yùn)營也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個長期‘債券’，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長時間投資產(chǎn)品。在未來開發(fā)模式中，萬科集團(tuán)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。保利目前正在考慮采取會員制的運(yùn)營模式，即老年人住進(jìn)來需要交50萬元的會費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)老人去世以后，會費(fèi)將退還給子女。出售物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。出售+持有養(yǎng)老住宅的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤，物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少。養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)二者并重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運(yùn)營”并舉的模式。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營，亦為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。故養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來推進(jìn)：土地置換模式——養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開發(fā)，政策傾斜，吸引開發(fā)商建設(shè)和運(yùn)營全齡化服務(wù)型社區(qū)。BOT模式——政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來蓋，蓋了以后由開發(fā)商經(jīng)營，幾十年后再交還給政府。BO模式——由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運(yùn)營。OT模式——政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營、T（Transfer）移交：建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓。因?yàn)槔夏甑禺a(chǎn)的資金回收期長，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來源。第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個地產(chǎn)項(xiàng)目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司。第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產(chǎn)開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年地產(chǎn)BOT融資模式。BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造BOT是英文buildoperatetransfer的簡稱，即“建設(shè)經(jīng)營移交”，BOT投資方式作為一種新的國際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來源渠道。模式分析（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。（2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行組成一個銀團(tuán)對項(xiàng)目貸款。（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來募集資金。（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。（6）項(xiàng)目公司在老年地產(chǎn)建成后與營運(yùn)方簽訂營運(yùn)合同；老年住戶與營運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管理營運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。（7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)對于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過進(jìn)入私人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，采用銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點(diǎn)采用BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。（1）需要政府的支持。（2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。（3）回收期較長的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。（4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。4．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例長庚養(yǎng)生文化村（變相出售+持有經(jīng)營）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：中國傳統(tǒng)文化打造的集養(yǎng)老、度假、健康的中和度假村l 高質(zhì)量的醫(yī)療與健康服務(wù)；l 完善的社區(qū)配套與豐富多彩的生活模式；l 業(yè)態(tài)豐富，多種經(jīng)營項(xiàng)目并存；產(chǎn)品特色用地性質(zhì)非居住用地規(guī)?？傉嫉?4公頃，其中綠化休閑場地17公頃，總規(guī)劃4000戶產(chǎn)品以7層樓房為主，一房一廳約46平米、一房兩廳約73平米功能體系（1）集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體；（2）依托長庚醫(yī)院提供專業(yè)的高智力健康咨詢和醫(yī)療服務(wù)；（3）銀發(fā)學(xué)園、社區(qū)活動中心，組織豐富多彩的社區(qū)活動；（4）完善的社區(qū)功能，包括超市、銀行、書店等?？蛻羧胱】蛻簦耗隄M60歲的老年人；游客：13以上運(yùn)營主體臺塑集團(tuán)，不用政府補(bǔ)貼，接受慈善機(jī)構(gòu)捐助盈利模式住房出售：土地為政府福利劃撥，出售使用權(quán)，到不住時須交回村里作為捐助。住房出租：分長住與試住體驗(yàn)。長住服務(wù)還包含健康照護(hù)、緊急救護(hù)、公共設(shè)施維修、社團(tuán)活動等服務(wù)。養(yǎng)生體驗(yàn)營：為期兩天一夜的體驗(yàn)之旅，13歲以上人士均可參加。場地出租：提供多功能會議場所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化交誼等活動使用。總體規(guī)劃園區(qū)生態(tài)動植物養(yǎng)生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動物生態(tài)部份目前有鳥類二十三種；植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區(qū)植物具有五百種以上。農(nóng)園區(qū)使年長者接近大自然，動手種植栽、觀看自然，藉由自然環(huán)境資源讓心靈回歸大地。農(nóng)園面積約960，可供 70 單元之承租菜圃及 15 單元輪椅者栽植區(qū)，每單元面積約為 坪（5m/L1m/w），農(nóng)園區(qū)并設(shè)有工具室、瓜果架、洗滌區(qū)及廁所。果園區(qū)配合季節(jié)性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。公共活動區(qū)設(shè)有活動大草坪面積約420坪，并設(shè)有一座工作坊，提供戶外教學(xué)及舉辦活動之使用。兒童區(qū)及運(yùn)動場區(qū)面積約2,215坪，設(shè)有兒童游戲場、籃球場、網(wǎng)球場、體健活動區(qū)等各一座，及兩座槌球場供住民活動使用。住宿條件“長庚模式”借鑒（1）高質(zhì)量醫(yī)療及健康服務(wù)：提供針對老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足了長者最根本的需求，是長庚模式的基礎(chǔ)所在。養(yǎng)生村內(nèi)的健康服務(wù)內(nèi)容包括：A．設(shè)立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)；B．定期健康檢查、防疫注射與體能檢測；C．配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)；D．規(guī)劃居民個人健康計(jì)劃，并提供養(yǎng)生處方；E．建立個人健康資料庫；F．設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能；G．定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。醫(yī)療服務(wù)日常養(yǎng)生社區(qū)醫(yī)院個人健康資料庫長庚醫(yī)院全天候病房監(jiān)控養(yǎng)生講座（2）豐富多彩的日常生活：尊重老年人的心理需要，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，替長者規(guī)劃了豐富多彩的各類活動。尊重老年人的人格需求，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項(xiàng)目。文化村生活總匯：A．運(yùn)動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）；B．娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）；C．藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）；D．民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）；E．宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）；F．村內(nèi)綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地；G．村里還擁有完整的社區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等；H．如有家屬來探訪，也有招待所可供住宿；I．村里還提供有償工作，老人如有園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡易水電維修等專長，都可通過為大家服務(wù)而按勞取酬；（3）多種經(jīng)營項(xiàng)目并存：除了針對老年人長住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長庚亦含有多種經(jīng)營項(xiàng)目。一方面豐富了文化村的產(chǎn)品線，另一方面對文化村的宣傳多有裨益。經(jīng)營內(nèi)容包括：A．長者試住服務(wù)；B．場地出租；C．旅游觀光；D．二天一夜體驗(yàn)營；體驗(yàn)營項(xiàng)目：a．生態(tài)園區(qū)拓印健走；b．穴位按摩舒壓好眠；c．星光迎賓舞蹈同樂；d．自我體能區(qū)位檢測；e．學(xué)習(xí)養(yǎng)生經(jīng)穴健康操；f．參觀臺塑企業(yè)文物館；g．住宿雙人景觀家庭房；h．品嘗養(yǎng)生風(fēng)味餐（圓桌晚餐）；i．游村、烘焙、法師滾球活動；親和源（變相出售+持有經(jīng)營，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供商）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)： l 運(yùn)營模式會員制加管理費(fèi)，無產(chǎn)權(quán)；l 聘請專業(yè)的醫(yī)療康健方面的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)