【文章內容簡介】 析我國房地產市場起步較晚，和發(fā)達國家相比而言，對于養(yǎng)老地產運營問題的研究相對滯后，更沒有確切的運行模式。前面所提到的“以房養(yǎng)老”模式，在北京、上海等地已經進行過試點，但實際效果很差[9]，這與我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老思想，國家經濟政策等都有關系。中國老年大學協(xié)會會長張文范認為，目前我國現有的老年福利設施主要以社會福利院和老年公寓為主，其選址規(guī)劃、戶型設計、設施建設等都與真正意義上的老年地產相差很遠[10]。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，在前段時間中央提出關于老齡社會建設六大體系中，老齡宜居環(huán)境體系屬于住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)的工作范圍之內。對此，中國房地產業(yè)協(xié)會準備成立一個老年住區(qū)委員會，通過政府保障與市場運作相結合，逐步構建與人口老齡化進程相適應，與經濟社會發(fā)展水平相協(xié)調，以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐，基本服務與選擇性服務相結合的養(yǎng)老地產，爭取政府在融資、稅費、土地、醫(yī)療等方面的政策支持[11]。萬科集團于2012年在北京“萬科幸福匯”推出上百套養(yǎng)老地產房源作為試點，這是萬科在北京的首個養(yǎng)老地產項目，其運營方式包括自持出租等。在產品設計上,為了符合老人的起居需要設計了包括方便輪椅通過、起降式淋浴、醫(yī)院式用床等細節(jié),公共區(qū)域包括適合老年人的餐廳、娛樂室、康復健身房等配套設施[12]。同時,北京萬科所做的社區(qū)養(yǎng)老項目全部由北京萬科的養(yǎng)老團隊持有和運營,以求為老人提供更好養(yǎng)老服務。除萬科幸福匯外,北京萬科還計劃在北京的其他7個社區(qū)內單獨拿出一棟樓來做社區(qū)養(yǎng)老,不過會根據不同項目的地價成本來制定養(yǎng)老費用標準,估計未來將每年推出2至3個社區(qū)養(yǎng)老項目,將為北京市提供2000個左右的養(yǎng)老床位。在2012年萬科就有意向在長春打造健康養(yǎng)老社區(qū)和文化創(chuàng)意產業(yè)項目。并且，看好長春的城市發(fā)展?jié)摿胺康禺a業(yè)發(fā)展環(huán)境。保利地產在2012年與安平投資管理有限公司合作成立了保利安平養(yǎng)老產業(yè)投資管理有限公司進行養(yǎng)老地產的專業(yè)運營，并推出首個養(yǎng)老產品北京保利安平和熹會，并在西塘古鎮(zhèn)推出保利西塘越[13]。保利地產認為養(yǎng)老產業(yè)既要根據老人的需求和特點設計居住環(huán)境并建設住宅，又要運營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務，不僅涉及地產更牽涉更加專業(yè)的護理服務。為此，保利地產建立了“以居家為基礎，統(tǒng)一服務標準，以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標準，以機構為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標準，關注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求”的“三位一體”養(yǎng)老模式?！叭灰惑w”指的是“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老”同時存在的養(yǎng)老模式，努力實現老人、子女和機構“三者互助”的服務模式，關注老年人傳統(tǒng)文化、心理、生理需求，滿足中國老年人養(yǎng)老的全方位需求。位于北京西山的保利“和熹會”養(yǎng)老公寓的特點是突出醫(yī)療護理優(yōu)勢，管理團隊以北大人民醫(yī)院退休專家為核心組建，照護服務團隊多數具有護士資質，采用整體責任制照護模式提供全方位養(yǎng)老診斷服務。機構內特別設有內科、外科、中醫(yī)科、急診科專業(yè)醫(yī)療機構，999急救中心駐點、三甲醫(yī)院綠色轉診通道，由三甲醫(yī)院資深專家提供診斷服務，全面評估身體狀況，制定最佳的健康管理方案，為自理或非自理老人提供不同等級的護理服務。 國外養(yǎng)老地產現狀國外養(yǎng)老地產的發(fā)展和人口發(fā)展變化有密切相關的聯(lián)系，總結起來主要有三個發(fā)展階段：第一階段，在18世紀后期，隨著工業(yè)革命的興起和發(fā)展，推動了社會、經濟和科技的發(fā)展，改善了人們的生活條件，推動了人口的快速增長，但還是三代同堂式的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式，這時養(yǎng)老產業(yè)還沒有興起；第二階段，二次世界大戰(zhàn)后，人均壽命上升，全球大多數國家進入人口老齡化社會，此后開始興起福利機構照顧老人的方式；第三階段，在20世紀70年代后，養(yǎng)老地產逐漸發(fā)展，同時形成多種服務業(yè)和配套服務產業(yè)。隨著人口老齡化對西方發(fā)達國家的沖擊逐漸增大，用于養(yǎng)老地產的財政支出增加，影響了其經濟的發(fā)展。所以，西方國家紛紛建立了社區(qū)照顧的服務政策，為老年人提供養(yǎng)老金、住房的供給、醫(yī)療護理等服務，并在西方各國家發(fā)展起來?，F在，國外發(fā)達國家房地產市場比較成熟，美國、歐洲等老牌資本主義國家和地區(qū)的養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展非常完善，養(yǎng)老模式也較為成熟。并形成了眾多較為知名的養(yǎng)老社區(qū)，這些社區(qū)不僅為老人們提供了衣食住行的棲息之地，更注重對老年人心理和情感上的關懷，提高了老年人生活的質量。在美國，擁有最健全的住房養(yǎng)老保障體制。住房養(yǎng)老模式分為三種。第一種，聯(lián)邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭貸款”；第二種，聯(lián)邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款；第三種，房貸者有保險的倒按揭貸款[14]。英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”[15]。日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品[16]。在丹麥，最流行的養(yǎng)老方式是自助養(yǎng)老社區(qū)。在那里，老人們的生活不受約束，可以做任何自己想做的事，或者約上老友，或者與興趣相投的伙伴住在一起[17]。可以一起釣魚、一起養(yǎng)花，共同修飾屬于他們自己的樂園。獨立的公寓，共同的餐飲和花園以及具有個性化的工藝品車間、小農場等。老人們只要能夠想到的，都能在這得到滿足，同時還以為老人們提供特別照料服務。新加坡的老年住宅一般建在成熟的社區(qū)中。其戶型一般是小戶型，有35平方米或40平方米，可以居住一位或兩位老年人，確保其有足夠的生活空間。而且，其戶型的設計以及內部結構設計都是充分考慮老年人的特點經過特殊考慮進行設計的[18]。 本章小結隨著老年人口數量的不斷上升，中國人的養(yǎng)老問題受到了地產界的關注，紛紛投入其中，養(yǎng)老地產應運而生。我國發(fā)展養(yǎng)老地產是形勢所需，目前也有萬科、保利等地產企業(yè)試水養(yǎng)老地產，開發(fā)養(yǎng)老地產項目并且探究經營模式。在國外，養(yǎng)老地產也是由人口老齡化的推進而產生，較早的進入老齡化社會使得養(yǎng)老地產市場發(fā)展的比較成熟，也建立了成熟的開發(fā)運營體系。第3章 國外養(yǎng)老地產運營模式分析與借鑒世界人口老齡化的現象越來越嚴重，發(fā)達國家先富后老，養(yǎng)老地產的發(fā)展已經非常成熟。通過對發(fā)達國家的運營模式進行分析，對我省養(yǎng)老地產的運營模式研究有參考價值。首先，我們對國外養(yǎng)老地產運營模式進行對比分析（如表31所示）；其次，主要研究美國、英國和日本這三個發(fā)達國家的養(yǎng)老地產經營模式。表31 國外養(yǎng)老地產運營模式分析Table31 Analysis of operation mode of endowment real estate abroad國 家代表項目配套設施住房種類特 點美國太陽城 零售中心、餐廳、高爾夫球場、康復中心、俱樂部、活動中心 單身住宅、復式住宅、共管公寓、獨立生活中心、協(xié)助生活中心、生活關照社區(qū)和公寓 活動設施齊全，服務范圍廣，正規(guī)化、規(guī)范化，能滿足家庭的不同需求瑞典老人之家 公共餐廳、公共休息室、圖書館、健身房 單人房間、雙人房間、多人房間結構比較單一，活動范圍有限，缺少娛樂場所英國老年社區(qū)俱樂部、課程學習班、組織活動、鍛煉中心、公寓、別墅、公共及服務空間、訪客客房等，可選擇租賃或購買完善的配套設施、集合了居住、商業(yè)服務、度假療養(yǎng)為一體日本養(yǎng)老社區(qū)健身房、便利店、浴場、園藝區(qū)、學習班長期居住型、短期居住型、療養(yǎng)型、健康恢復性提供多樣性、更適合老年人居住；活動方式多樣化，可以旅游、探險芬蘭社會福利中心家政服務、醫(yī)療保健服務、圖書館、小型公交車服務為居家養(yǎng)老的老人提供家庭服務，保障居家生活的安全服務周到，提供的服務種類比較多而且具有專業(yè)化從上表可以看出，養(yǎng)老地產要有齊全的配套設施，如醫(yī)療機構、休閑中心等，這也是由老年人的身體需求和精神需要決定的；而且，住房種類要多元化，考慮到要滿足多數老年人的不同需求；此外，每個國家都具有不同的運營特點，這是因為其生活習慣、生活方式和傳統(tǒng)習俗等有所差異。在建立吉林省養(yǎng)老地產運營模式，即具有中國特點的養(yǎng)老社區(qū)應重點考慮兩方面內容：一方面是，必須為老年人提供基本的養(yǎng)老配套設施與硬件設施，而且用以老人居住的建筑和居住空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規(guī)范的設施與服務；另一方面，適合老年人養(yǎng)老的綠色環(huán)境以及為老年人提供配套的服務體系是必不可少的。 美國養(yǎng)老地產運營模式分析與借鑒 美國養(yǎng)老地產運營模式分析美國老年住宅的建設不僅在質量上而且在數量上都是全世界第一，這離不開政府的鼎力支持和良好的市場環(huán)境[19]。在美國，養(yǎng)老支付的主要來源是養(yǎng)老金。而且養(yǎng)老的咨詢業(yè)在美國也相當發(fā)達，除了政府咨詢服務機構，還有隨著市場環(huán)境發(fā)展起來的的各種公司和各類集團，還有美國地區(qū)的小公司以及個人提供的咨詢服務。美國養(yǎng)老住宅業(yè)的產業(yè)鏈條含有信貸、建設、運營和服務。不僅生理需求得到服務并且心理需求層次也為老人提供服務，例如住宅、衣食照料、醫(yī)療等服務。其運作成熟的標志是在借貸方面有程序，建設的有規(guī)劃，運營和服務有一定的標準化[20]。美國的養(yǎng)老住宅不僅注重基本的設施還注重為老人營造溫馨的環(huán)境，滿足老人們的歸屬感和對精神上的需求。美國養(yǎng)老社區(qū)的特點是：規(guī)模大、服務層次多、配套設施完善[21]。全面覆蓋老人的身體情況從健康到虛弱，生活自理程度從獨立生活到需要照顧生活的各階段老年人，并組織各種休閑活動，豐富老年人們的老年生活。美國養(yǎng)老地產的運營模式主要是采取“倒按揭”的方式。美國政府和一些金融機構向老年人提出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款形式，也稱為住房反向抵押貸款。指的是老年人可以將自己的產權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，定期獲得一定數額的養(yǎng)老金或選擇享受老年公寓服務。房主離世后，該房產出售的價款用于還貸款。在美國反向抵押貸款模式不僅幫助老年人解決了養(yǎng)老問題、分擔了政府負擔，又可以為銀行等金融機構提供多種獲益方式，它對解決美國的老齡化問題和社會保障問題做出了很大貢獻[22]。老年社區(qū)是另一種養(yǎng)老居住模式，運用成熟的商業(yè)化運營模式。老年社區(qū)也是美國郊區(qū)化的產物，起源于其特有的地理環(huán)境和社會背景——充裕的土地資源，成熟的市場環(huán)境，比較年輕的老年群體。老年社區(qū)大多設立在離市區(qū)較遠的地方，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，為老年人提供住宿和輔助服務?？梢宰尷夏耆嗽诃h(huán)境優(yōu)雅、綠水青山的環(huán)境下生活，并且能充分參與各類休閑娛樂活動、運動設備并實現積極樂觀的生活觀念。整個社區(qū)具有各種類型的配套設施，既有開放式的鍛煉設備，又有小團隊的娛樂設施，這對促進居民對鄰居的和諧感和家庭感有積極作用。有的老年社區(qū)不僅為老年人提供專門的住宅，還為年輕人的家庭提供適合的住宿，以實現各個年齡層的搭配居住，不僅為兩代家庭相鄰居住提供便利，還能讓老年人在與不同年齡的人群不斷的接觸中，獲得溫馨與滿足[23]。有的社區(qū)為老年人提供了各種可參加的活動娛樂，構成了百十個由社區(qū)居民自己經營的團體和活動項目，使老年人老有所樂。有的老年社區(qū)與鄰近的大學建立友好關系，不僅可使用大學的教學設備，而且提供終身學習機會，從而吸引了大量有知識有文化的老人，使其老有所為，老有所學。 美國養(yǎng)老地產運營模式的借鑒美國的養(yǎng)老住房市場相對成熟、規(guī)范，其大規(guī)模養(yǎng)老項目與建立在完善社會保障體系之上以護理、醫(yī)療為主的基礎項目養(yǎng)老社區(qū)比較貼近，值得借鑒。首先，我國嚴重的老齡化問題呼喚住房反向抵押貸款在我國養(yǎng)老地產運營模式中的應用[24]。吉林省在社會經濟水平一般的情況下需要面對人口老齡化問題，大部分人正面臨著“未富先老”的事實；其次，我國并沒有完善的社會養(yǎng)老保障體系。吉林省的部分老年人收入水平偏低，大多數老年人并沒有多少積蓄，只能依靠國家有限的退休金生活；最后，現在的老年人都希望有自己的私人空間，按照自己的要求養(yǎng)老，希望自己退休后的老年生活多姿多彩。所以，住房反向抵押貸款模式在吉林省養(yǎng)老地產運營模式中的應用，不僅能夠較好地解決老人的養(yǎng)老問題，而且對我國保險業(yè)的發(fā)展也有重大意義。在吉林省開展反向抵押貸款模式離不開政府的支持，即政府出臺相應優(yōu)惠政策或提供財政支持，允許保險公司以營利為目的經營反向抵押貸款業(yè)務。這也需要政府、銀行和保險機構的合作。吉林省按地域劃分屬于東北地區(qū)，四季分明的氣候條件和地理位置適宜開發(fā)養(yǎng)老地產項目。建立老年社區(qū)，借鑒其商業(yè)化運營模式也有可行之處。首先，在開發(fā)區(qū)有廣袤的土地資源，遠離城市的喧囂，有利于老年人休養(yǎng)生息，符合中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生觀念；其次，可以在老年社區(qū)內配有完善的配套設施，從醫(yī)療機構到生活服務設施、娛樂設施，也可以建立老年活動中心，滿足老人們的生活需求；最后，這種經營模式可以稱之為“養(yǎng)生養(yǎng)老”，既能滿足基本的生活需要，也能陶冶老年人的情操，在年輕時忙碌奔波，步入老年退休之后能夠過上自己想過的生活。美國的老年公寓在規(guī)劃和管理上都非常重視個人關愛。在老年公寓的設計和建造方面充分考慮老年人的生理及心理特點，既實用又便捷。比如，美國有的養(yǎng)老公寓除了進入戶內的門之后，臥室和其他房間都沒有門，或者雖然有門但是沒有鎖，這樣的設計主要是防止意外事件發(fā)生時，門外的人可以馬上進入屋內。如此的設計體現了人性化的設計理念。 英國養(yǎng)老地產運營模式分析與借鑒 英國養(yǎng)老地產運營模式分析人口高度老齡化的國家還有英國，英國也是全球較早步入“銀發(fā)”時期的國家。隨著世界高速的發(fā)展，英國家庭的養(yǎng)老能力逐漸衰退，大部分的老年人認為子女應該有子女的生活，不想成為子女的負擔。所以，在英國只有不到20%的老年人是與子女共同居住[25]。這樣，社會養(yǎng)老就成為解決老年人養(yǎng)老問題的最佳途徑。初期，住院式照顧作為社會養(yǎng)老的主要模式在英國政府來推行。住院式照顧，是政府出資辦養(yǎng)老院，并且雇用員工對老年人和殘疾人進行照顧[26]。雖然這種方式可以滿足被照顧著的生活需要，但是生活范圍小，精神生活比較單調，并且政府的負擔越來越重。為了使老年人的心里得到滿足，并減輕政府的壓力。慢慢由住院式照顧的形式變成社區(qū)照顧的運營模式[27]。即社區(qū)內照顧或者由社區(qū)來照顧。社區(qū)自行照料就是讓被照料的老人無需離開日常所生活的環(huán)境，在本社區(qū)內為老年人提供照顧服務；由社區(qū)來照顧就是由社區(qū)招聘人員為老年人提供服務[28]。社區(qū)照顧能夠使老年人在老年人熟悉的環(huán)境里生