【正文】 管理學(xué)碩士學(xué)位論文吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式研究唐明麗吉林建筑大學(xué)2015年4月國內(nèi)圖書分類號：國際圖書分類號：管理學(xué)碩士學(xué)位論文吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式研究碩士研究生：唐明麗導(dǎo) 師：劉薇 教授申請學(xué)位： 管理學(xué)碩士學(xué)科、專業(yè)：管理科學(xué)與工程所在單位： 管理學(xué)院答辯時(shí)間： 2014年6月授予學(xué)位單位： 吉林建筑大學(xué)Classified Index: : Dissertation for the Master Degree in Management STUDY ON THE OPERATION MODE OF ENDOWMENT REAL ESTATE IN JILIN PROVINCECandidate:Supervisor:Academic Degree Applied for:Speciality:Affiliation：Date of Defence:DegreeConferringInstitution:Tang MingliProf. Liu WeiMaster of Management ManagementScience and EngineeringSchool of ManagementJune,2015Jilin Jianzhu University 51 / 64摘 要隨著吉林省進(jìn)入人口老齡化社會，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足日益增長的老齡人口的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，然而養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是運(yùn)營，所以，對吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究至關(guān)重要。本文首先研究了國外不同的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式，特別是美國、英國和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式；然后提出吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營存在的問題并對其分析，接著從政府方面、開發(fā)商方面以及消費(fèi)者方面給出合理建議；最后，結(jié)合考慮吉林省的人口老齡化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，并且根據(jù)自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，建立適合吉林省的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式，即混合式運(yùn)營模式，包括“倒按揭”的經(jīng)營方式，應(yīng)用BIM技術(shù)進(jìn)行信息管理和配備專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。此外，分析北京太陽城國際老年公寓、上海親和源老年公寓和吉林省養(yǎng)老示范服務(wù)中心這三個(gè)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的案例。文章采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，對吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行研究，在補(bǔ)充養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營方面理論的同時(shí)，也為進(jìn)一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式起到推進(jìn)的作用；其實(shí)踐意義主要是為政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三方面能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，共同應(yīng)對吉林省人口老齡化這一現(xiàn)實(shí)問題提供建議。為更好地應(yīng)對吉林省人口老齡化起著積極的作用。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；養(yǎng)老地產(chǎn)；運(yùn)營模式；BIM技術(shù)AbstractWith the Jilinprovinceentered the ageing society, the traditional endowment patternhas been unable to meetthe demand of the agedgrowing elderlypopulation, endowment real estate emerge as the times require, However,the coreof endowment real estateis operation. So, It is very important to study onthe operation modeofendowment real estatein Jilin Province.This paper firstly studies on theforeigndifferentendowment real estateoperation mode, especially theendowment real estateoperation modeof USA,Britain and Japan。And then puts forward the existing problems of endowment real estate operation in Jilin province and analysing it, and then from the government, developers and establish perfect service system to give reasonable suggestions。 finally, with the consideration of Jilin province the ageing of the population status and development trend, and according to the factors of the natural environment and economic development, establish endowment real estate operation mode for Jilin Province, namely the hybrid operation mode, including reverse mortgagemode of operation,BIM technology to information management and equipped with professional management service team. At the same time, the analysis of Beijing Sun City International Apartments for the elderly and Shanghai Qin He Yuan elderly apartment two domestic endowment real estate operation business successful case.The article uses the bination of qualitative analysis and quantitative analysis, conducts the research to theoperation mode ofendowment real estatein Jilin Province, supplementary endowment real estate operation theory meanwhile for the further study of endowment real estate business model plays a promoting role。 the practical significance is mainly for government, developers and consumers of the threeto coordinatedevelopment,monin responding to the Jilinprovincethe aging of the populationprovides the suggestionofthis realistic problem.Hope to be able topromote the economic development of JilinProvince.Key word endowment real estate。 operation model。 BIM technology目 錄摘 要 IAbstract II第1章 緒論 1 研究背景及意義 1 研究背景 1 研究意義 2 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 3 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 3 國外文獻(xiàn)綜述 3 文獻(xiàn)的不足與可能的創(chuàng)新 4 課題來源及研究內(nèi)容 4 課題來源 4 研究內(nèi)容 6 技術(shù)路線 7第2章 養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念及特性 8 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 8 9 我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析 9 我國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析 12 國外養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 14 本章小結(jié) 15第3章 國外養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析與借鑒 16 美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析與借鑒 17 美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析 17 美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的借鑒 18 英國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析與借鑒 19 英國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析 19 英國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的借鑒 20 日本養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析與借鑒 21 日本養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析 21 日本養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的借鑒 22 本章小結(jié) 23第4章 吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的問題及建議 24 吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營存在的難點(diǎn)和問題 24 缺少政府政策支持和金融體系支撐 24 缺少多元化的運(yùn)營模式 25 缺少完善的運(yùn)營管理服務(wù)體系 26 吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的建議 28 對政府的建議 28 對開發(fā)商的建議 29 對消費(fèi)者的建議 31 本章小結(jié) 31第5章 吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式構(gòu)建與案例分析 32 吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 32 構(gòu)建混合式運(yùn)營模式 33 混合式運(yùn)營模式的提出 34 混合式運(yùn)營模式的分析 35 混合式運(yùn)營模式可操作性分析 37 案例分析 38 北京太陽城國際老年公寓 38 上海親和源老年公寓 40 吉林省養(yǎng)老示范服務(wù)中心 42 本章小結(jié) 43結(jié) 論 44參考文獻(xiàn) 46攻讀碩士學(xué)位期間所發(fā)表的學(xué)術(shù)論文 49原創(chuàng)性聲明 50使用授權(quán)書 51致謝 52第1章 緒論 研究背景及意義 研究背景人口老齡化是一個(gè)受全球關(guān)注問題。在我國，人口老齡化進(jìn)程加快已經(jīng)成為全社會日益關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。根據(jù)一般國際通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)，65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%以上，就標(biāo)志著這個(gè)城市或國家進(jìn)入了“老齡化社會”[1]。吉林省在2003年正式跨入了人口老年型省份的行列。2010年的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，吉林省的老年人口總數(shù)增加，比重呈上升趨勢，人口老齡化進(jìn)程加快。隨著吉林省的社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活水平逐漸提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件逐步改善，人均預(yù)期壽命延長，老年人口總量也在逐年增加。1990年至2000年，這10年間?？梢?。2010年，。同時(shí)，，%。這10年間，，[2]。由上面數(shù)據(jù)可以看出，在過去20年的時(shí)間里，吉林省總?cè)丝诘脑鲩L速度隨著時(shí)間的推移明顯減慢的同時(shí)，老年人口的增長速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過總?cè)丝诘脑鲩L速度。在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們物質(zhì)精神生活水平逐步提高的今天，老人們希望獲得更好、更舒適的養(yǎng)老體驗(yàn)，不僅渴望更優(yōu)越的生活，也希望在步入老年后仍然可以體現(xiàn)自身價(jià)值。當(dāng)今社會，老年人的追求已不僅僅體現(xiàn)在老有所養(yǎng)，更加注重老有所樂。所以傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式需要與新型養(yǎng)老模式結(jié)合，才能既符合現(xiàn)代社會老年人的實(shí)際精神狀況，也有利于提倡一種更為健康積極的人生態(tài)度。根據(jù)2012年吉林省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，“六普”數(shù)據(jù)顯示，，%[3]。這與2000年的“五普”相比，%。就目前來看，吉林省并沒有成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，有不少的公司以養(yǎng)老地產(chǎn)為一種宣傳方式，實(shí)際上也并非純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)。而且現(xiàn)在省內(nèi)也并沒有完全成形的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 “當(dāng)你們分享奶酪時(shí)，要記得給老人留一塊，并且要留最好的。”這句話感動了許多銀發(fā)人，同時(shí)也深深地感動著我們，因?yàn)槿舾赡旰笪覀円矊M頭白發(fā)，成為老年人。養(yǎng)老地產(chǎn)為老年人創(chuàng)造更多元的養(yǎng)老選擇，也是對老年人的關(guān)注。老齡化對整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)、社會穩(wěn)定都將有著深刻的影響。2013年，第六屆中國養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇在深圳舉行。中國的老齡化問題正日趨嚴(yán)重，關(guān)于養(yǎng)老，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)及其發(fā)展，也成為國家和房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)注的一個(gè)話題。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)雖然市場前景不錯(cuò)，但是從總體上來看現(xiàn)在還處在起步階段，在開發(fā)及其運(yùn)營方面需要繼續(xù)探索。 研究意義我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式是以居家養(yǎng)老為主，但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對單一的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足老年人的物質(zhì)需求和精神需求，養(yǎng)老地產(chǎn)可以彌補(bǔ)這一不足。為更好地發(fā)展吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，構(gòu)建適合吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式，具有重要的理論及實(shí)踐意義。理論意義具體表現(xiàn)為：通過借鑒國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的基礎(chǔ)上，提出吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式，補(bǔ)充養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營方面的理論，同時(shí)也為進(jìn)一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式起到推進(jìn)的作用。其實(shí)踐意義具體為以下幾點(diǎn)：對于開發(fā)商來說，運(yùn)營模式在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中尤為重要，適宜的運(yùn)營模式不僅可以使養(yǎng)老地產(chǎn)順利實(shí)施，也能給企業(yè)帶來更高的效益。對于政府來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營可以為社會分擔(dān)人口老齡化的壓力，同時(shí)能夠促進(jìn)吉林省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對于消費(fèi)者來說，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式的構(gòu)建既能滿足老年人的精神需求與物質(zhì)需求，也能為老人養(yǎng)老提供更多的選擇。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是運(yùn)營管理及服務(wù)。因此，如何在借鑒國內(nèi)外的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，通過充分吸收可接受的經(jīng)驗(yàn)和做法，去嘗試探索一條符合吉林省實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之路，自然具有非常大的實(shí)踐意義。 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述國內(nèi)很多學(xué)者對養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營方面進(jìn)行了大量的研究。王曉龍（2004）發(fā)表了《老年住宅特許經(jīng)營模式初探》，主要是提出了將老年住宅開發(fā)與特