【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 查結(jié)果科學(xué)有效，調(diào)查使用了系統(tǒng)抽樣法，即每間隔一定人數(shù)訪問(wèn)一人；并對(duì)樣本總量的性別比、年齡比進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、隨時(shí)調(diào)整，使樣本總量中男女和年齡段比例不超過(guò)事先規(guī)定的配額要求。 40 名訪員在 5 天時(shí)間內(nèi)，共對(duì) 1500 位臺(tái)州及溫州中高層收入人群進(jìn)行了訪問(wèn)，回收問(wèn)卷 1335 份。經(jīng)過(guò)調(diào)查督導(dǎo)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員的核實(shí)、檢查，最終獲得有效問(wèn)卷1021 份。 問(wèn)卷調(diào)查主要范圍： 即以路橋?yàn)橹行牡呐_(tái)州所屬三區(qū)（椒江 、路橋、黃巖） 包括沿街居民區(qū)、高檔酒店附近、大型購(gòu)物廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)、高 檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等地點(diǎn) ， 橫街、勞動(dòng)路、青年路、銀座街、商海北街、東路橋大道、賣(mài)芝橋路、中山西路、解放南路、《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 中心大道等 ；以溫州人民路、五馬街為軸心，商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨、精品百貨、 高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等地 。 資料收集法 在用以上各種方法進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，調(diào)查人員走訪了臺(tái)州市幾個(gè)主要政府職能機(jī)關(guān)，收集了一些相關(guān)政策、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)資料、政府工作報(bào)告等寶貴資料，目的在于宏觀了解臺(tái)州市的發(fā)展規(guī)劃、把握政策走向。 調(diào)查過(guò)程中走訪 的 臺(tái)州市 政府 職能機(jī)關(guān)包括：市統(tǒng)計(jì)局，市土地局，市交通局，市規(guī)劃局。 數(shù)據(jù)分析 法 將以上通過(guò)各種 方法收集的數(shù)據(jù)錄入計(jì)算機(jī)，用專(zhuān)門(mén)的統(tǒng)計(jì)軟件 SPSS 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，得出定量調(diào)查結(jié)果；再對(duì)結(jié)果根據(jù)不同性別、年齡、收入等情況進(jìn)行交叉分析，得出不同性別、年齡及收入情況人群的細(xì)分差異性結(jié)果。 五、商圈 確定分析 商圈范圍的確定分析 商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn) 。 零售商店的銷(xiāo)售活動(dòng)范 圍通常都有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。但不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)也存在很大差別。同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的。 一般來(lái)講，商 圈 按其對(duì)目標(biāo)地域影響力的強(qiáng)弱， 分 為主要商圈，次要商圈和邊緣商圈三個(gè)級(jí)別，又稱(chēng)為第一、第二、第三商圈。 普通意義上來(lái)說(shuō)： 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 主要商圈，也即第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。 核心商圈的輻射半徑在 1公里左右。包括這一商場(chǎng)顧客總數(shù)的 5570%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的 客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次要商圈，也稱(chēng)第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。 次 要 商圈內(nèi)包含了商場(chǎng)顧客總數(shù)的 1525%。其輻射的半徑在 34公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來(lái)講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 邊緣商圈，也稱(chēng)第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 邊緣商圈輻射的半徑在 7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)（如電影、游樂(lè)、餐飲、娛樂(lè)）具備這樣的輻射能力。 在現(xiàn)代零售業(yè)業(yè)態(tài)豐富發(fā)展的情況下， 根據(jù)臺(tái)州市下轄區(qū)的地理上的組成情況，在確定商圈 上采用二種方法大致辭確定： 一是 按照概率方式 ， 完全從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，以 消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于 業(yè)態(tài)、 商品豐富性、營(yíng)業(yè)面積、到達(dá) 購(gòu)物所消耗的時(shí)間 以 及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。 二是 按照零售 吸引力法則，從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商場(chǎng)的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的 海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開(kāi)始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 ? 小結(jié)： 考慮到：①東森購(gòu)物中心、②電子數(shù)碼城主樓、③臺(tái)州世貿(mào)中心項(xiàng)目 面積較大，業(yè)態(tài)定位多元化 ，結(jié)合臺(tái)州市路橋區(qū)的地理情況、城區(qū)面積大小，以項(xiàng)目所在地為中心， 確定本項(xiàng)目商圈劃分如下： 商圈 范圍 主要商圈 主要由椒江區(qū)、路橋區(qū)、黃巖區(qū)的二環(huán)以?xún)?nèi)部分地區(qū)組成。 次要商圈 主要由以上三區(qū)的二環(huán)以外部分地區(qū)。 邊緣商圈 臺(tái)州轄區(qū)（ 臨海、溫嶺市，天臺(tái)、三門(mén)、仙居、玉環(huán) 縣 ）及周邊城市 。 商圈 大致 范 圍圖示 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 從上述車(chē)牌中我們可以看出臺(tái)州的購(gòu)物、消費(fèi)群體中一部分是來(lái)自溫州、金華、紹興等其他區(qū)域、其他城市，甚至其他省份如：江蘇、江西、四川、河南等地（但不《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 限于），可以大致分為商務(wù)往來(lái)型、隨機(jī)經(jīng)過(guò)型、旅游觀光型、考察學(xué)習(xí)型等類(lèi)型的邊緣商圈顧客。 2. 各商圈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況簡(jiǎn)介 商圈 人口數(shù)量（萬(wàn)人） 居民戶數(shù)（萬(wàn)戶） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 總計(jì) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 第二章 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 一、臺(tái)州地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究 臺(tái)州地區(qū)簡(jiǎn)介 臺(tái)州， 位于浙江省沿海中部、 “長(zhǎng)江三角洲” 經(jīng)濟(jì)區(qū)的南側(cè)，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。為 中國(guó)黃金海岸線上新興的組合式港口城市，股份合作制經(jīng)濟(jì)的搖籃，重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重 要能源基地，重要的商品集散地。 臺(tái)州市位于浙江中部海岸，上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的南翼。北鄰寧波、杭州，南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，全市陸地總面積 9411 平方公里，其中市區(qū)面積1536 平方公里，海洋面積 80000 平方公里，人口 570 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 150 萬(wàn)。行政區(qū)域 轄 3 區(qū) 2 市 4 縣： 黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺(tái)縣、三門(mén)縣、仙居縣、玉環(huán)縣。 路橋區(qū)為臺(tái)州市南部主體城區(qū)。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。陸地面積 274 平方千米。人口 44 萬(wàn)。 經(jīng)濟(jì) 臺(tái)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合 實(shí)力明顯增強(qiáng)。 2020 年，臺(tái)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上新臺(tái)階，全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元， 市區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 46983 元 。“十一五”期間臺(tái)州市委對(duì)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提出了新的奮斗目標(biāo)、指導(dǎo)原則和戰(zhàn)略部署，要求加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加快現(xiàn)代化大都市建設(shè)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。 氣候 臺(tái)州位于浙江省沿海中部，市中心處北緯 28 度，東經(jīng) 122 度，屬亞熱帶季風(fēng)氣候型。大陸架海域面積 8 萬(wàn)平方千米，大陸海岸線 公里，占浙江省的 28%。 路橋區(qū)背山面海，低山丘陵與 平原相間。河道縱橫，水網(wǎng)密布，金清水系縱貫全境。主要港口有劍門(mén)港。島嶼有黃礁、白果山、道士冠等大小島嶼 15 個(gè)。淺海灘涂面積達(dá) 平方千米。氣候具有典型的亞熱帶季風(fēng)氣候特征，年平均氣溫 16． 9℃ －17． 3℃ ，無(wú)霜期 241—270 天。年平均降水量 1480－ 1530 毫米。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 旅游 臺(tái)州自古以“海上名山”著稱(chēng)。海岸曲折，山奇水秀，風(fēng)光旖旎。旅游以“佛、山、海、城、洞”五個(gè)方面最具特色，共有自然景觀 62 處，人文景觀 62 處，擁有國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū) 4A 級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）天臺(tái)山和國(guó)家級(jí)歷史文化名城臨海，及仙居、桃渚、長(zhǎng)嶼硐天、方山南嵩巖等四個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，還有森林公園和地質(zhì)公園等 10 多個(gè)，具有較高的旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)價(jià)值。 交通、通訊 臺(tái)州交通、通訊發(fā)達(dá)， 多年建設(shè)其已初構(gòu)港口、機(jī)場(chǎng)、 104 國(guó)道、沿海高速公路等海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，基本形成了全市一小時(shí)交通圈，大大縮短了與上海、杭州、溫州等城市的距離。 境內(nèi)有甬臺(tái)溫高速公路，上三高速公路， 臺(tái)金、諸永高速公路。溫嶺大石、路澤太、三門(mén)嶺楓一級(jí)公路等區(qū)域干線； 104 國(guó)道、 7 73 82 省道路段， 融入浙江三小時(shí)交通圈。 路橋機(jī)場(chǎng)開(kāi)通國(guó)內(nèi) 13 條航線 ， 每周進(jìn)出港航班達(dá) 34 班。 2020 年完成貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里，旅客周轉(zhuǎn)量 億人公里，完成港口貨物吞吐量 3898 萬(wàn)噸，其中：外貿(mào)吞吐量 445 萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱。民航完成旅客吞吐量 萬(wàn)人，貨郵吞吐量 3235 噸。 全市公路總里程 (含村道 )10593 公里，其中等級(jí)公路 10175 公里，占公路總里程的 %，高速公路 230 公里。年末全市民用汽車(chē)擁有量達(dá) 萬(wàn)輛，比上年凈增 萬(wàn)輛，其中私人汽車(chē) 萬(wàn)輛，比上年增加 萬(wàn)輛。 工業(yè) 近年來(lái)臺(tái)州產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)， 形成以汽車(chē)汽配、摩 托車(chē)及摩配、模具塑料、家電、化學(xué)制藥、服裝機(jī)械、閥門(mén)泵類(lèi)、工藝 美術(shù) 8 大主 要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品 、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點(diǎn)。 現(xiàn)有 “ 國(guó) ” 字號(hào)工業(yè)品 制造基地 28 個(gè)，工業(yè)企業(yè) 10 萬(wàn)多家， 30 多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。 其中銷(xiāo)售收入超億元企業(yè) 522 家，超 10 億元企業(yè) 30 家； 48 個(gè)工業(yè)制成品，市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 15 第三產(chǎn)業(yè) 臺(tái)州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院 確定的省級(jí)城市化格局中的大城市和一級(jí)經(jīng)濟(jì)亞區(qū)中心，為長(zhǎng)三角區(qū)域 16 個(gè)城市之一 。擁有一大批高 檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的就有 600 余家；每年在臺(tái)州舉辦的各類(lèi)全國(guó)性、區(qū)域性、專(zhuān)業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在臺(tái)州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。臺(tái)州市已建立起由各類(lèi)商業(yè)銀行、信用社、證券公司和保險(xiǎn)公司等組成的功能齊全的現(xiàn)代金融服務(wù)體系。全市金融網(wǎng)點(diǎn)密集，規(guī)?？捎^。 人口及區(qū)域人口結(jié)構(gòu) 2020 年末臺(tái)州市人口總數(shù) 萬(wàn)。其中 其中男性人口 萬(wàn)人，女性人口 萬(wàn)人 ，城市中心區(qū)人口 萬(wàn)左右。 臺(tái)州市歷年來(lái)人口及變 動(dòng)情況表（單位：萬(wàn)人） 年份 年末人口 其中 市區(qū)人口 年人口 自然增長(zhǎng)率 流動(dòng)人口 男 女 2020 148 2020 177 2020 204 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺(tái)州市人口情況變動(dòng)有如下幾個(gè)變化趨勢(shì)： 1．人口自然增長(zhǎng)率自 2020 年以來(lái)逐年下降。 2．臺(tái)州男女比例更趨于平衡。 3． 務(wù)工流動(dòng)人口增長(zhǎng)率逐年上升。 4．隨著城市化的進(jìn)程加快，城市人口急劇增加。 居民經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo) 2020年 臺(tái)州城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 22738元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 9180 元，增長(zhǎng) %。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。年末城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均住房建筑《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 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