【文章內(nèi)容簡介】 查結(jié)果科學(xué)有效，調(diào)查使用了系統(tǒng)抽樣法，即每間隔一定人數(shù)訪問一人；并對樣本總量的性別比、年齡比進行實時監(jiān)控、隨時調(diào)整，使樣本總量中男女和年齡段比例不超過事先規(guī)定的配額要求。 40 名訪員在 5 天時間內(nèi)，共對 1500 位臺州及溫州中高層收入人群進行了訪問，回收問卷 1335 份。經(jīng)過調(diào)查督導(dǎo)及項目負責(zé)人員的核實、檢查，最終獲得有效問卷1021 份。 問卷調(diào)查主要范圍： 即以路橋為中心的臺州所屬三區(qū)（椒江 、路橋、黃巖） 包括沿街居民區(qū)、高檔酒店附近、大型購物廣場停車場、高 檔娛樂休閑場所等地點 ， 橫街、勞動路、青年路、銀座街、商海北街、東路橋大道、賣芝橋路、中山西路、解放南路、《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 中心大道等 ；以溫州人民路、五馬街為軸心，商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨、精品百貨、 高檔娛樂休閑場所等地 。 資料收集法 在用以上各種方法進行調(diào)查的同時，調(diào)查人員走訪了臺州市幾個主要政府職能機關(guān)，收集了一些相關(guān)政策、規(guī)劃、統(tǒng)計資料、政府工作報告等寶貴資料，目的在于宏觀了解臺州市的發(fā)展規(guī)劃、把握政策走向。 調(diào)查過程中走訪 的 臺州市 政府 職能機關(guān)包括：市統(tǒng)計局，市土地局，市交通局，市規(guī)劃局。 數(shù)據(jù)分析 法 將以上通過各種 方法收集的數(shù)據(jù)錄入計算機，用專門的統(tǒng)計軟件 SPSS 對數(shù)據(jù)進行整合分析，得出定量調(diào)查結(jié)果；再對結(jié)果根據(jù)不同性別、年齡、收入等情況進行交叉分析，得出不同性別、年齡及收入情況人群的細分差異性結(jié)果。 五、商圈 確定分析 商圈范圍的確定分析 商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點 。 零售商店的銷售活動范 圍通常都有相對穩(wěn)定的商圈。但不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)也存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的。 一般來講，商 圈 按其對目標(biāo)地域影響力的強弱， 分 為主要商圈，次要商圈和邊緣商圈三個級別，又稱為第一、第二、第三商圈。 普通意義上來說： 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 主要商圈，也即第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。 核心商圈的輻射半徑在 1公里左右。包括這一商場顧客總數(shù)的 5570%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的 客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。 次 要 商圈內(nèi)包含了商場顧客總數(shù)的 1525%。其輻射的半徑在 34公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。 邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 邊緣商圈輻射的半徑在 7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店、體驗型業(yè)態(tài)（如電影、游樂、餐飲、娛樂）具備這樣的輻射能力。 在現(xiàn)代零售業(yè)業(yè)態(tài)豐富發(fā)展的情況下， 根據(jù)臺州市下轄區(qū)的地理上的組成情況，在確定商圈 上采用二種方法大致辭確定： 一是 按照概率方式 ， 完全從消費者的立場出發(fā)，以 消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于 業(yè)態(tài)、 商品豐富性、營業(yè)面積、到達 購物所消耗的時間 以 及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。 二是 按照零售 吸引力法則，從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商場的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的 海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 ? 小結(jié)： 考慮到：①東森購物中心、②電子數(shù)碼城主樓、③臺州世貿(mào)中心項目 面積較大，業(yè)態(tài)定位多元化 ，結(jié)合臺州市路橋區(qū)的地理情況、城區(qū)面積大小，以項目所在地為中心， 確定本項目商圈劃分如下： 商圈 范圍 主要商圈 主要由椒江區(qū)、路橋區(qū)、黃巖區(qū)的二環(huán)以內(nèi)部分地區(qū)組成。 次要商圈 主要由以上三區(qū)的二環(huán)以外部分地區(qū)。 邊緣商圈 臺州轄區(qū)（ 臨海、溫嶺市，天臺、三門、仙居、玉環(huán) 縣 ）及周邊城市 。 商圈 大致 范 圍圖示 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 從上述車牌中我們可以看出臺州的購物、消費群體中一部分是來自溫州、金華、紹興等其他區(qū)域、其他城市，甚至其他省份如：江蘇、江西、四川、河南等地（但不《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 11 限于），可以大致分為商務(wù)往來型、隨機經(jīng)過型、旅游觀光型、考察學(xué)習(xí)型等類型的邊緣商圈顧客。 2. 各商圈的社會經(jīng)濟情況簡介 商圈 人口數(shù)量（萬人） 居民戶數(shù)（萬戶） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 總計 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 第二章 市場調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn) 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究 臺州地區(qū)簡介 臺州， 位于浙江省沿海中部、 “長江三角洲” 經(jīng)濟區(qū)的南側(cè)，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。為 中國黃金海岸線上新興的組合式港口城市，股份合作制經(jīng)濟的搖籃，重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重 要能源基地，重要的商品集散地。 臺州市位于浙江中部海岸，上海經(jīng)濟區(qū)的南翼。北鄰寧波、杭州，南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，全市陸地總面積 9411 平方公里，其中市區(qū)面積1536 平方公里，海洋面積 80000 平方公里，人口 570 萬，其中市區(qū)人口 150 萬。行政區(qū)域 轄 3 區(qū) 2 市 4 縣： 黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺縣、三門縣、仙居縣、玉環(huán)縣。 路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。陸地面積 274 平方千米。人口 44 萬。 經(jīng)濟 臺州經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合 實力明顯增強。 2020 年，臺州經(jīng)濟實力再上新臺階，全市生產(chǎn)總值達到 億元， 市區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達到 46983 元 ?！笆晃濉逼陂g臺州市委對全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展提出了新的奮斗目標(biāo)、指導(dǎo)原則和戰(zhàn)略部署，要求加快經(jīng)濟發(fā)展，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，加快現(xiàn)代化大都市建設(shè)，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 氣候 臺州位于浙江省沿海中部，市中心處北緯 28 度，東經(jīng) 122 度，屬亞熱帶季風(fēng)氣候型。大陸架海域面積 8 萬平方千米，大陸海岸線 公里，占浙江省的 28%。 路橋區(qū)背山面海，低山丘陵與 平原相間。河道縱橫，水網(wǎng)密布，金清水系縱貫全境。主要港口有劍門港。島嶼有黃礁、白果山、道士冠等大小島嶼 15 個。淺海灘涂面積達 平方千米。氣候具有典型的亞熱帶季風(fēng)氣候特征，年平均氣溫 16． 9℃ －17． 3℃ ，無霜期 241—270 天。年平均降水量 1480－ 1530 毫米。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 旅游 臺州自古以“海上名山”著稱。海岸曲折，山奇水秀，風(fēng)光旖旎。旅游以“佛、山、海、城、洞”五個方面最具特色，共有自然景觀 62 處，人文景觀 62 處，擁有國家重點風(fēng)景名勝區(qū) 4A 級旅游區(qū)（點）天臺山和國家級歷史文化名城臨海，及仙居、桃渚、長嶼硐天、方山南嵩巖等四個省級風(fēng)景名勝區(qū)，還有森林公園和地質(zhì)公園等 10 多個，具有較高的旅游經(jīng)濟開發(fā)價值。 交通、通訊 臺州交通、通訊發(fā)達， 多年建設(shè)其已初構(gòu)港口、機場、 104 國道、沿海高速公路等海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，基本形成了全市一小時交通圈，大大縮短了與上海、杭州、溫州等城市的距離。 境內(nèi)有甬臺溫高速公路，上三高速公路， 臺金、諸永高速公路。溫嶺大石、路澤太、三門嶺楓一級公路等區(qū)域干線； 104 國道、 7 73 82 省道路段， 融入浙江三小時交通圈。 路橋機場開通國內(nèi) 13 條航線 ， 每周進出港航班達 34 班。 2020 年完成貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里，旅客周轉(zhuǎn)量 億人公里，完成港口貨物吞吐量 3898 萬噸，其中：外貿(mào)吞吐量 445 萬噸，集裝箱吞吐量 萬標(biāo)箱。民航完成旅客吞吐量 萬人，貨郵吞吐量 3235 噸。 全市公路總里程 (含村道 )10593 公里，其中等級公路 10175 公里，占公路總里程的 %，高速公路 230 公里。年末全市民用汽車擁有量達 萬輛，比上年凈增 萬輛，其中私人汽車 萬輛，比上年增加 萬輛。 工業(yè) 近年來臺州產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強， 形成以汽車汽配、摩 托車及摩配、模具塑料、家電、化學(xué)制藥、服裝機械、閥門泵類、工藝 美術(shù) 8 大主 要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品 、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點。 現(xiàn)有 “ 國 ” 字號工業(yè)品 制造基地 28 個，工業(yè)企業(yè) 10 萬多家， 30 多個產(chǎn)業(yè)集群。 其中銷售收入超億元企業(yè) 522 家，超 10 億元企業(yè) 30 家； 48 個工業(yè)制成品，市場占有率居全國第一。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 第三產(chǎn)業(yè) 臺州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院 確定的省級城市化格局中的大城市和一級經(jīng)濟亞區(qū)中心，為長三角區(qū)域 16 個城市之一 。擁有一大批高 檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有 600 余家；每年在臺州舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在臺州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。臺州市已建立起由各類商業(yè)銀行、信用社、證券公司和保險公司等組成的功能齊全的現(xiàn)代金融服務(wù)體系。全市金融網(wǎng)點密集，規(guī)?？捎^。 人口及區(qū)域人口結(jié)構(gòu) 2020 年末臺州市人口總數(shù) 萬。其中 其中男性人口 萬人，女性人口 萬人 ，城市中心區(qū)人口 萬左右。 臺州市歷年來人口及變 動情況表（單位：萬人） 年份 年末人口 其中 市區(qū)人口 年人口 自然增長率 流動人口 男 女 2020 148 2020 177 2020 204 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺州市人口情況變動有如下幾個變化趨勢： 1．人口自然增長率自 2020 年以來逐年下降。 2．臺州男女比例更趨于平衡。 3． 務(wù)工流動人口增長率逐年上升。 4．隨著城市化的進程加快，城市人口急劇增加。 居民經(jīng)濟情況指標(biāo) 2020年 臺州城鄉(xiāng)居民收入增長較快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 22738元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入達 9180 元，增長 %。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。年末城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均住房建筑《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :