【文章內容簡介】 金，并在一定期限內贖回當物的一種融資行為。舊時典當多為窮苦人因生活元著落而把衣物或貴重物品作抵押，向承典人融通資金，而在現(xiàn)代，往往富 人、個體經濟戶或企業(yè)為解決一時生活或生產資金不足而進行典 當。居民購房資金不足時，可通過典當其所有的動產或不動產， 獲得典金，從而實現(xiàn)籌資的目標，待日后資金充足時，再贖回。　 　　集資建房和合作建房屬于住房資金的直接融資方式，是世界上許多國家廣為采用的解決居民住房問題的籌資辦法?！　?(1)兩者的含義及區(qū)別　　 集資建房是指居民共同出資，統(tǒng)一建設，按出資額統(tǒng)一分配 住房的建房方式。合作建房則是指居民參加住房合作組織后，按照一定的合作組織條件逐步取得住房的建房方式。這兩種建房方 式一般都是在政府和單位的支持下，面對社會中低收入階層或單位職工展開的。居民個人取得的是不完全產權，出租，出售住房受事先有關條件限制。這兩種建房方式大體相同，但在運作上存 在區(qū)別：　　 一是籌集方式不同。集資建房的資金一般是居民一次性付清，數(shù)額較大；合作建房則是滾動方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期長。　　 二是組織形式不同。集資建房的組織一般是臨時成立，集資 房建成分配完成后組織就解散；合作建房則是組建長期存在的住 房合作社，不斷吸收新社員，不斷建房。 　　 三是產權歸屬不同。集資建房的產權主要歸個人所有；而合 作建房的產權可歸個人。合作社，或兩者共有，情況較復雜。 近幾年來，我國各企事業(yè)單位集資房。合作房建了不少，大 大改善了居民的生活條件。目前，由于集資建房中問題較多，國 家已取消集資建房，允許合作建房方式存在?！　?2)住房合作社　　合作建房的組織形式主要是住房合作社，它是經有關部門批準的，由城鎮(zhèn)居民和職工為解決自身住房困難自愿參加的，不以盈利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。我國目前的 住房合作社主要有社會型、系統(tǒng)型、危房改造型、單位型四種。 我國居民一般只要具備以下四個條件就可參加住房合作社： ①具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口；②家庭收人為中低收入水平的住房困難戶，無房戶或危房戶；③具有一定的自有建房資金；④承認并愿意遵守合作社章程，且經所在單位同意。 　　住房合作社的資金來源渠道有：①社員一次性交納或分期交納的建房資金；②社員個人的住房公積金；③政府和所在單位的資助；④合作建房專項貸款；⑤社員個人或合作社的其他合法收 入。 從國際范圍來看住房合作社都是在自助原則指導下建立和發(fā)展起來的；并受到社會的保護。我國情況也與其他國家一樣， 盡管今后要走上住房商品化的道路，但住房遠非簡單經濟意義上 的商品，國家提供必要的資助和社會保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。 　　 四、房地產證券 　　在現(xiàn)代經濟社會中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時期內，迅速籌集大量資金。房地產證券是房地產業(yè)利用 資本市場直接融資的重要工具，對房地產金融機構及房地產企業(yè) 而言，均是房地產資金籌集的一條重要渠道。 　?。ㄒ唬┓康禺a債券　　 ，是證明債券持有人有權向發(fā)行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。房地產債券的種類繁多，可按不同標準進行分類，其中最主要。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產政府債 券、房地產金融債券、房地產企業(yè)債券。　?。?）房地產政府債券指政府為發(fā)展房地產業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發(fā)行的債券。目前我國發(fā)行的房地產政府債券多為地方政府向社會發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設籌集資金。如上海市住宅建設債券就是由上海市公積金管理中心負責發(fā)行、使用和償還，由上海市人民政府擔保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都 要認購住宅建設債券，才能獲得住房使用權。不論哪一級政府發(fā)行的債券，都是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。政府通過發(fā)行房地產債券可以集聚一部分閑散資金，集中用于一些大型的土地開發(fā)和住房建設項目，也可以作為發(fā)展房地產的啟動資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特征，可分為住房建設債券和投資債券兩類。 　?。?）房地產金融債券　　 指由銀行或其他非銀行金融機構發(fā)行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。我國房地產金融債券的發(fā)展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發(fā)和商品房建設方面發(fā)行了短期金融債券。　?。?）房地產企業(yè)債券　　 即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業(yè)為廠籌集長朋資金而發(fā)行的債券。我國房地產企業(yè)債券主要有住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。 　　 　　 (1)發(fā)行總額大、票面利率較高　　 房地產業(yè)本身就是耗資巨大，風險收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點?！　?(2)期限長　　 債券按償還期限的不同可分為短期債券。中期債券和長期債券。償還期限不超過一年的為短期債券，1一10年為中期債券，10年以上為長期債券。由于房地產業(yè)投資周期長，資金周轉慢 的行業(yè)特點，所以房地產企業(yè)都傾向于發(fā)行中長期債券，以獲取長期資金?！　?(3)可與購房相結合 　　 房地產債券的發(fā)行可采取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價后，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優(yōu)惠的形式。這種方 式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。　　 (4)房地產債券較安全，風險小房地產本身具有保值、增值性，所以即便房地產企業(yè)破產清 算，清產核資后也有可觀的破產財產，可彌補債權人的部分損失。當然，當經濟不景氣時，房地產價格也會一落千丈，這時債券的風險會加大。 　　 3. 房地產債券的發(fā)行　　 （1）發(fā)行市場主體的構成　　 房地產債券的發(fā)行是指發(fā)行人將經過法定程序審批的債券向社會公眾進行發(fā)售的行為。債券的發(fā)行要在債券發(fā)行市場進行，房地產債券的發(fā)行市場主體有債券發(fā)行者、債券認購者及債券承銷者?！　?債券發(fā)行者：是債券發(fā)行的主體，資金的需求者，也是債務人，如政府、企業(yè)和金融機構均可成為發(fā)行人。　　 債券認購者：是認購債券的人，包括政府、企事業(yè)單位、居民個人、金融機構、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權人?！　?債券承銷者：是代理債券發(fā)行者發(fā)行債券的中介人，如銀行、證券公司、信托投資公司等。債券的發(fā)行人為保證債券的順利發(fā)行，往往借助于有發(fā)行經驗，并有許多分支機構的證券承 銷商來辦理銷售業(yè)務?！　?（2）債券的發(fā)行要素　　 債券的發(fā)行額，指一次發(fā)行某種債券的總額，主要由發(fā)行者所需資金的數(shù)量、信用等級、債券種類、市場購買力大小等因素綜合決定。有些國家對不同債券的最高發(fā)行額有法律規(guī)定?！　?債券的票面利率，即名義利率，指債券券面上所載明的利息率，主要由債券的期限、信用級別、利息支付方式和通貨膨脹走