房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集-在線瀏覽
2025-08-14 15:03本頁面
【正文】 ，可將存款分為不同種類，如按存款主體可分為各級政府部門存款、企事業(yè)單位存款、個人存款；按存款用途可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存款、基金存款、個人住房儲蓄存款；按提取存款的方式可分為定明存款、活期存款、儲蓄存款。同業(yè)拆借資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為解決 頭寸不足而向其他銀行或金融機(jī)構(gòu)拆人的短期資金，短的只有幾個小時(shí)，長的一般不超過三個月。 （2）向中央銀行借款或再貼現(xiàn)。中央銀行向商業(yè)銀行貸款的種類可按期限和用途分為年度性、季節(jié)性?！ ?4．同業(yè)往來資金房地產(chǎn)企業(yè)之間?！ ?5．發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單金融債券是金融機(jī)構(gòu)為籌措資金而向居民個人發(fā)行的債務(wù)憑證，當(dāng)銀行信貸資金緊張時(shí)，經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)，可以發(fā)行一定數(shù)量的金融債券，籌集資金，用于發(fā)放利率較高的特種貸款。具體的發(fā)行方式應(yīng)根據(jù)銀行一定時(shí)期的信貸計(jì)劃和資金狀況而定?？赊D(zhuǎn)讓大額定期存單是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的定額定期存款憑證，存單可以轉(zhuǎn)讓。對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單，資金成本高于銀行存款，對此有兩種方法解決：一是提高貸款利率，用高收益彌補(bǔ)高成本；二是降低債券和存單利率，同時(shí)用優(yōu)惠政策來加以彌補(bǔ)，如證券投資者優(yōu)先購買住房、優(yōu)先使用土地并給予一定的價(jià)格優(yōu)惠等。吸引外資的形式有： ?。?）在國外金融市場上發(fā)行金融債券； ?。?）吸收國外貸款，包括外國政府貸款，國際金融組織貸款、國際商業(yè)銀行貸款等。例 如，通過辦理代客買賣有價(jià)證券、代收款項(xiàng)、信用證、承兌票據(jù)等業(yè)務(wù)，占用客戶的資金；通過同業(yè)間代理業(yè)務(wù)，占用同業(yè)和其 他金融機(jī)構(gòu)的資金等。按投資主體的不同，可分為國家投資、企業(yè)投資，個人投資、外商投資。由于房地產(chǎn)本身所具備的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)企業(yè)投資也表現(xiàn)出區(qū)別其他投資的固有特征： 一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大，使其前期可行性研究工作顯得尤為重要。三是房地產(chǎn)投資受制因素多。 四是房地產(chǎn)投資對金融業(yè)的依賴極大。 ?。ǘ?房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的籌集 房地產(chǎn)企業(yè)投資資金是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金除部分來源于財(cái)政、主管部門撥入和企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中的 積累資金外，絕大部分是企業(yè)自行籌集的。具體來說有： (1)財(cái)政撥入開發(fā)經(jīng)營基金： 財(cái)政部門根據(jù)國家基本建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)投資計(jì)劃，將一部 分資金撥付給房地產(chǎn)企業(yè)無償使用，這部分資金的具體撥付和管 理由建設(shè)銀行經(jīng)辦?！ ?3)企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會以貨幣或?qū)嵨镄问竭M(jìn)行原始 資本的投入。 包括向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款?！ 〕浞掷脟H市場，吸引外國資本進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或與外資進(jìn)行共同開發(fā)、分享利潤。其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。如今，住房商品化的推進(jìn)使得廣大居民自己掏錢購買住房已成為住房消費(fèi)的主流。如果借款人到期不能償還貸款，則貸款人根據(jù)法律規(guī)定有權(quán)變賣抵押財(cái)產(chǎn)，清償貸款人的貸款本息。貸款有兩種：一 是商業(yè)性貸款，另一種政策性貸款。 抵押貸款的還款方式主要是固定等額還款?！ ?私人借貸也稱民間信貸，是我國居民習(xí)慣采用的一種籌資方式，主要有兩種：一種是城鄉(xiāng)居民個人間的借貸活動,如向親戚朋友、同事借錢；另一種是私人地下錢莊、“小金庫”的借貸活動。私人借貸有以下特點(diǎn): 一是比較分散。 二是利率形式多樣，利率水平差異性大。 三是較為簡便、快捷。 四是私人借款易引發(fā)糾紛，管理困難。還款辦法 往往模糊不清，甚至故意違約，由此引發(fā)的糾紛眾多。私人借款在我國房地產(chǎn)金融市場還不發(fā)達(dá)的情況下，是居民 購房資金的重要來源渠道之一，今后應(yīng)引導(dǎo)其走向公開化、組織化，同時(shí)，居民在私人借貸中應(yīng)盡可能簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議，以避免日后糾紛。典當(dāng)是指出當(dāng)人將其擁有所有權(quán)的物品作抵押，向承典人融通資金，并在一定期限內(nèi)贖回當(dāng)物的一種融資行為。居民購房資金不足時(shí)，可通過典當(dāng)其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)， 獲得典金，從而實(shí)現(xiàn)籌資的目標(biāo)，待日后資金充足時(shí)，再贖回?！ ?(1)兩者的含義及區(qū)別 集資建房是指居民共同出資，統(tǒng)一建設(shè)，按出資額統(tǒng)一分配 住房的建房方式。這兩種建房方 式一般都是在政府和單位的支持下，面對社會中低收入階層或單位職工展開的。這兩種建房方式大體相同，但在運(yùn)作上存 在區(qū)別： 一是籌集方式不同?！ ?二是組織形式不同。 三是產(chǎn)權(quán)歸屬不同。合作社，或兩者共有，情況較復(fù)雜。合作房建了不少，大 大改善了居民的生活條件。 (2)住房合作社 合作建房的組織形式主要是住房合作社，它是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，由城鎮(zhèn)居民和職工為解決自身住房困難自愿參加的，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。 我國居民一般只要具備以下四個條件就可參加住房合作社： ①具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口；②家庭收人為中低收入水平的住房困難戶，無房戶或危房戶；③具有一定的自有建房資金；④承認(rèn)并愿意遵守合作社章程，且經(jīng)所在單位同意。 從國際范圍來看住房合作社都是在自助原則指導(dǎo)下建立和發(fā)展起來的；并受到社會的保護(hù)。 四、房地產(chǎn)證券 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時(shí)期內(nèi)，迅速籌集大量資金。 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)債券 ，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債 券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。如上海市住宅建設(shè)債券就是由上海市公積金管理中心負(fù)責(zé)發(fā)行、使用和償還，由上海市人民政府擔(dān)保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都 要認(rèn)購住宅建設(shè)債券，才能獲得住房使用權(quán)。政府通過發(fā)行房地產(chǎn)債券可以集聚一部分閑散資金，集中用于一些大型的土地開發(fā)和住房建設(shè)項(xiàng)目，也可以作為發(fā)展房地產(chǎn)的啟動資金。 （2）房地產(chǎn)金融債券 指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一?！ 。?）房地產(chǎn)企業(yè)債券 即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為廠籌集長朋資金而發(fā)行的債券。 (1)發(fā)行總額大、票面利率較高 房地產(chǎn)業(yè)本身就是耗資巨大，風(fēng)險(xiǎn)收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點(diǎn)。中期債券和長期債券。由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長，資金周轉(zhuǎn)慢 的行業(yè)特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于發(fā)行中長期債券，以獲取長期資金。這種方 式既能促進(jìn)債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。當(dāng)然，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會一落千丈，這時(shí)債券的風(fēng)險(xiǎn)會加大。債券的發(fā)行要在債券發(fā)行市場進(jìn)行，房地產(chǎn)債券的發(fā)行市場主體有債券發(fā)行者、債券認(rèn)購者及債券承銷者?！ ?債券認(rèn)購者：是認(rèn)購債券的人，包括政府、企事業(yè)單位、居民個人、金融機(jī)構(gòu)、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權(quán)人。
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