房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集-全文預(yù)覽
【正文】 房的預(yù)付款，補(bǔ)差價后，以實(shí)物形式還給債權(quán)人住房，或債權(quán)人享有一定購房優(yōu)惠的形式?！ ?(2)期限長 債券按償還期限的不同可分為短期債券。我國房地產(chǎn)金融債券的發(fā)展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發(fā)和商品房建設(shè)方面發(fā)行了短期金融債券。不論哪一級政府發(fā)行的債券，都是建立在以權(quán)力為基礎(chǔ)的國家信用之上的債券?！ 。?）房地產(chǎn)政府債券指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用 資本市場直接融資的重要工具，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè) 而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。 住房合作社的資金來源渠道有：①社員一次性交納或分期交納的建房資金；②社員個人的住房公積金；③政府和所在單位的資助；④合作建房專項(xiàng)貸款；⑤社員個人或合作社的其他合法收 入。目前，由于集資建房中問題較多，國 家已取消集資建房，允許合作建房方式存在。集資建房的產(chǎn)權(quán)主要?dú)w個人所有；而合 作建房的產(chǎn)權(quán)可歸個人。集資建房的資金一般是居民一次性付清，數(shù)額較大；合作建房則是滾動方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期長。合作建房則是指居民參加住房合作組織后，按照一定的合作組織條件逐步取得住房的建房方式。舊時典當(dāng)多為窮苦人因生活元著落而把衣物或貴重物品作抵押，向承典人融通資金，而在現(xiàn)代，往往富 人、個體經(jīng)濟(jì)戶或企業(yè)為解決一時生活或生產(chǎn)資金不足而進(jìn)行典 當(dāng)。而且，由于法律上無這方面的詳細(xì)規(guī)定，要對私人惜款進(jìn)行管理及糾紛處 理十分困難。借貸雙方只要自愿達(dá)成協(xié)議就可進(jìn)行，比到銀行借款簡單、迅速，而且私人借貸一般是在雙方較為熟悉的情況下展開，所以我國居民個人籌款往往首先想到私人借 款。私人借貸是居民相互間的借貸活動，元固定場所，發(fā)生頻繁，同一人可能既是債權(quán)人又是債務(wù)人。近一兩年來，一 些城市出現(xiàn)了較新的抵押貸款形式，如公積金抵押貸款加上商業(yè) 銀行抵押貸款而組成組合抵押貸款、保證保險抵押貸款、分期抵押貸款、全額抵押貸款、抵押貸款壽險等，居民購房可根據(jù)自己 的實(shí)際情況，選擇適合自己的方式。我國目前居民要獲得住房抵押貸款可根據(jù)《中國人民銀行個人住房管理辦法》（銀發(fā)【1998】第190號）文中的規(guī)定向商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行申請貸款?！ ∪?、居民個人住房資金的籌集過去，我國實(shí)行福利型住房分配制度，居民只要交納少量的 房租就可解決住房間題?！ “ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向購房單位和個人預(yù)收的購房定金，以及向委托開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的單位預(yù)收開發(fā)建設(shè)資金。 (2)主管部門撥入開發(fā)基金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門根據(jù)城市建設(shè)綜合開發(fā)計(jì)劃撥給企業(yè)無償使用的配套資金，這部分資金來源于收取的城市維護(hù)稅和城市市政建設(shè)配套費(fèi)。經(jīng)營和從事有關(guān)配套服務(wù)活動所使用的資金。房地產(chǎn)投資活動必須嚴(yán)格遵守國家的現(xiàn)有政策法令、規(guī)章制度，國家的統(tǒng)一計(jì)劃指導(dǎo)和管理， 所以說，房地產(chǎn)投資易受國家宏觀調(diào)控的影響。我們這里介紹的主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的投資?！ ?．其他除上述幾種主要來源外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在辦理一些中間業(yè)務(wù)過程中，可以占用一部分客戶的資金作為自己的資金來源。抵押，在一定期限后可以隨時到銀行兌現(xiàn)，利率一般略高于銀行同期存款利率。金融債券的發(fā)放方式多種，即可以面向社會，也可以只面對企業(yè)；既可以發(fā)行短期債券，也可以發(fā)行長期債券；既可以發(fā)行可轉(zhuǎn)讓債券，又可以發(fā)行不可轉(zhuǎn)讓債券。月拆性貸款和再貼現(xiàn)貸款四種。同業(yè)拆借活動可促進(jìn)資金的橫 向流通，調(diào)劑銀行短時間內(nèi)的資金余缺。商業(yè)銀行為迎合存款人的不同需要，開辦了各種各具特色的存款種類。 在國外，許多商業(yè)銀行都是通過股份制形式設(shè)立的，其自有資本包括股本、資本盈余。中。同業(yè)往來資金。這些資金都是以特定行政命令為前提來籌集的，帶有一定的強(qiáng)制性?！ ?，以計(jì)劃管理為手段，在特 定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，直接或間接地從事政策性融資活動的金融機(jī)構(gòu)。如美國的聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人，從私人來源吸收資金，以此為建筑住宅和購買住宅提供貸款，同時政府機(jī)構(gòu)對個人的住宅提供保險或保證，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險者。隨著我國房改的推進(jìn)，今后各銀行對消費(fèi)者購房的貸款額將大大增加。消費(fèi)者提供貸款。單位建房資金存款。一般而言，在開發(fā)初期）需要大量的資金投入，開發(fā)商自有資金往往不足，這時他就會在金融市場貸人資金，成為債務(wù)人；而到了后期，隨著投人的減少及樓字預(yù)售收入的增加，開發(fā)商又會將暫時閑置的資金存入銀行，成為債權(quán)人。房地產(chǎn)信貸市場的主體（參與者）可分為債權(quán)人和債務(wù)人兩大類，具體而言 有以下幾類，它們在信貸市場扮演不同的角色。br (二)房地產(chǎn)信貸資金的構(gòu)成. 房地產(chǎn)信貸資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款所運(yùn)用的資金，其構(gòu)成我們可以從分析房地產(chǎn)信貸市場人手。房地產(chǎn)信貸，就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段，把動員，籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫 時讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費(fèi)者使用的一種借貸行為。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集(一)房地產(chǎn)信貸資金的概念amp。房地產(chǎn)商品屬性的確定和房地產(chǎn) 商品市場的建立是房地產(chǎn)信用產(chǎn)生的前提條件，通過信用手段來 籌集房地產(chǎn)資金能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金的融通，解決房地產(chǎn)業(yè) 的資金需求。nbsp。與其他市場一樣，房地產(chǎn)信貸市場由主體與客體構(gòu)成，市場主體即市場的參與者，市場客體即市場交易的對象?！?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的不同階段，分別作為債權(quán)人或債務(wù)人出現(xiàn)。在房地產(chǎn)信貸市場上，當(dāng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)吸收各種住房儲蓄存款。房地產(chǎn)管理部門存款時，作為債務(wù)人出現(xiàn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將各類存款集中起來，以債權(quán)人的身份向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于低收 入與房地產(chǎn)商品價高的矛盾，消費(fèi)者往往需要借助金融機(jī)構(gòu)的信貸援助才能購房。中央銀行通常會通過利率政策，貨幣政策及一些行政措施來干預(yù)房地產(chǎn)信貸市場?！?（三）房地產(chǎn)信貸資金的籌集 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模和發(fā)展速度是由房地產(chǎn)信貸資金來源狀況所決定的，因此多方籌集房地產(chǎn)信貸資金是發(fā)展房地產(chǎn)信貸的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)政策性銀行的資金運(yùn)作總格局是取之于房，用之于房， 業(yè)務(wù)開展應(yīng)克服商業(yè)化傾向，以保本微利為原則，不向社會 直接組織儲蓄存款和單位存款，其資金來源主要有： (1)國家財(cái)政基本建設(shè)資金； (2)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位住房基金； (3)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位出售公房回收的資金及住房租賃保證金； (4)職工住房公積金； (5)發(fā)行地方住房建設(shè)債券籌集的資金； (6)國際金融機(jī)構(gòu)向地方政府提供的住房貸款資金； (7)政策性住房信貸。借人資金。目前我國工、農(nóng)?！ ?(1)自有資金 自有資金是商業(yè)銀行進(jìn)行信用貨幣活動的本錢，是其他負(fù)債 業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，分為兩個部分：一是國家撥入資金或其他股東投入形成的部分；二是商業(yè)銀行在經(jīng)營中資金增值部分的銀行留成部分。
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