房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集-預(yù)覽頁
【正文】 (2)各類存款 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)吸收的存款是其信貸資金的最大來源，一般占商業(yè)銀行資金來源的70％以上。同業(yè)拆借資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為解決 頭寸不足而向其他銀行或金融機(jī)構(gòu)拆人的短期資金，短的只有幾個(gè)小時(shí)，長(zhǎng)的一般不超過三個(gè)月。中央銀行向商業(yè)銀行貸款的種類可按期限和用途分為年度性、季節(jié)性?！ ?5．發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單金融債券是金融機(jī)構(gòu)為籌措資金而向居民個(gè)人發(fā)行的債務(wù)憑證，當(dāng)銀行信貸資金緊張時(shí)，經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)，可以發(fā)行一定數(shù)量的金融債券，籌集資金，用于發(fā)放利率較高的特種貸款?？赊D(zhuǎn)讓大額定期存單是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的定額定期存款憑證，存單可以轉(zhuǎn)讓。吸引外資的形式有： ?。?）在國(guó)外金融市場(chǎng)上發(fā)行金融債券； ?。?）吸收國(guó)外貸款，包括外國(guó)政府貸款，國(guó)際金融組織貸款、國(guó)際商業(yè)銀行貸款等。按投資主體的不同，可分為國(guó)家投資、企業(yè)投資，個(gè)人投資、外商投資。三是房地產(chǎn)投資受制因素多。 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的籌集 房地產(chǎn)企業(yè)投資資金是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。具體來說有： (1)財(cái)政撥入開發(fā)經(jīng)營(yíng)基金： 財(cái)政部門根據(jù)國(guó)家基本建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)投資計(jì)劃，將一部 分資金撥付給房地產(chǎn)企業(yè)無償使用，這部分資金的具體撥付和管 理由建設(shè)銀行經(jīng)辦。 包括向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。如果借款人到期不能償還貸款，則貸款人根據(jù)法律規(guī)定有權(quán)變賣抵押財(cái)產(chǎn)，清償貸款人的貸款本息。 抵押貸款的還款方式主要是固定等額還款。私人借貸有以下特點(diǎn): 一是比較分散。 三是較為簡(jiǎn)便、快捷。還款辦法 往往模糊不清，甚至故意違約，由此引發(fā)的糾紛眾多。典當(dāng)是指出當(dāng)人將其擁有所有權(quán)的物品作抵押，向承典人融通資金，并在一定期限內(nèi)贖回當(dāng)物的一種融資行為?！ ?(1)兩者的含義及區(qū)別 集資建房是指居民共同出資，統(tǒng)一建設(shè)，按出資額統(tǒng)一分配 住房的建房方式。這兩種建房方式大體相同，但在運(yùn)作上存 在區(qū)別： 一是籌集方式不同。 三是產(chǎn)權(quán)歸屬不同。合作房建了不少，大 大改善了居民的生活條件。 我國(guó)居民一般只要具備以下四個(gè)條件就可參加住房合作社： ①具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口；②家庭收人為中低收入水平的住房困難戶，無房戶或危房戶；③具有一定的自有建房資金；④承認(rèn)并愿意遵守合作社章程，且經(jīng)所在單位同意。 四、房地產(chǎn)證券 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時(shí)期內(nèi)，迅速籌集大量資金。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債 券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。如上海市住宅建設(shè)債券就是由上海市公積金管理中心負(fù)責(zé)發(fā)行、使用和償還，由上海市人民政府擔(dān)保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都 要認(rèn)購(gòu)住宅建設(shè)債券，才能獲得住房使用權(quán)。 ?。?）房地產(chǎn)金融債券 指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。 (1)發(fā)行總額大、票面利率較高 房地產(chǎn)業(yè)本身就是耗資巨大，風(fēng)險(xiǎn)收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢 的行業(yè)特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于發(fā)行中長(zhǎng)期債券，以獲取長(zhǎng)期資金。當(dāng)然，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)一落千丈，這時(shí)債券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大?！ ?債券認(rèn)購(gòu)者：是認(rèn)購(gòu)債券的人，包括政府、企事業(yè)單位、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)外投資者等等，是資金的供給者，即債權(quán)人。有些國(guó)家對(duì)不同債券的最高發(fā)行額有法律規(guī)定。 券面金額，指房地產(chǎn)債券每張券面上所標(biāo)明的金額，由投資者的購(gòu)買能力和企業(yè)的發(fā)行成本而定。根據(jù)我國(guó)有關(guān)規(guī)定，只有長(zhǎng)期債券才能打破所籌集資金的投放范圍限制，既可以把資金充當(dāng)企業(yè)所需的流動(dòng)資金，也可以充當(dāng)固定資金。我國(guó)房地產(chǎn)債券多采用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。利息收入高低、利息的計(jì)算方法、派息次數(shù)、市場(chǎng)利率水平和市場(chǎng)管 制因素等。指發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程中的一切業(yè)務(wù)。指發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)占根據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩種。指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)售債券，如對(duì)金融機(jī)構(gòu)。一 般私募發(fā)行債券多采用自銷方式。 （4）房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行程序 第一，達(dá)成發(fā)行債券的決議或決定。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告等文件，國(guó)務(wù)院證券管理部門根據(jù)公司 法的規(guī)定和國(guó)務(wù)院確定的公司債券發(fā)行規(guī)模等，對(duì)公司的申請(qǐng)予以審批?！ ?第四，確定承銷商。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)法定內(nèi)容印制債券，并選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)發(fā)行債券，籌資期滿，將實(shí)際情況填寫有關(guān)報(bào)告送主管部門備案。根據(jù)債券風(fēng)險(xiǎn)程度的大小，債券的級(jí)別由高到低可 分為十個(gè)等級(jí)，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D 十級(jí)?！ ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。 (3)房地產(chǎn)股票資信較高，市場(chǎng)穩(wěn)定房地產(chǎn)商品價(jià)值巨大，且有保值、升值性，使得擁有不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)資信隨之抬高，股票價(jià)格一般不會(huì)隨市場(chǎng)的波動(dòng)而大起丈落。普通股股東有出席股東大會(huì)權(quán)、提案權(quán)、選舉權(quán)、表決權(quán)、公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、控告罷免董事權(quán)、檢查審閱賬冊(cè)權(quán)、優(yōu)先承購(gòu)新股權(quán)等權(quán)利。普通股收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)股票還可以按是否記名，分為記名股票。股票分割時(shí)發(fā)行新股票； 四是把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票； (2)房地產(chǎn)股票發(fā)行市場(chǎng)主體的構(gòu)成 房地產(chǎn)股票發(fā)行市場(chǎng)主體主要由發(fā)行股票的股份公司。間接發(fā)布可采取代銷或包銷方式。股市行情和其他有關(guān)因素決定。股票容易推銷，但無從取手股票溢價(jià)收入，一般在股票的初次發(fā)行或在股東內(nèi)部分?jǐn)傇鲑Y的情況下采用。這種價(jià)格的確定必須經(jīng)過股東大會(huì)特別決議認(rèn)可。nbsp。承銷機(jī)構(gòu)名稱和有關(guān)協(xié)議。 ③招認(rèn)股份，繳納股款?！ ?①股東大會(huì)作出發(fā)行新股的決議。 ⑤改組董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，辦理變更登記并向社會(huì)公告。在上例太子中心商業(yè)樓項(xiàng)目中，如完全靠自有資金搞開發(fā)則需要5350＋3 500＋3 500＝12 350萬元，而新峰公司自有資金只有3刪萬元，連交地價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但新峰公司靈活運(yùn)用了銀行信貸，抵押貸款等等資方式，在自有資金有限的情況下，解決了房地產(chǎn)運(yùn)作資金不足的困難，使得開發(fā)能得以順利展開，從而也使其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高達(dá)1000％（3 000萬／300萬）。在這種情況下，為解決資金困難，該家庭又向銀行申請(qǐng)一般按揭貸款。通過查每萬元貸款每月還本付息額表，可得公積金貸款方面，每月供款： 82．61 x 16= 1 322元；一般按揭方面，每月供款： 85. 52x l9＝1 625元，加起來共計(jì)1322＋ 1 625＝2947元。12 / 12
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