房地產(chǎn)金融機構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集(參考版)
2025-06-30 15:03本頁面
【正文】 當然，他們除了要支付房價以外，還要負擔(dān)相關(guān)的稅費。 貸款加上儲蓄共45萬元，還差5萬元，這對夫妻采取向親戚朋友借款的方式解決。該對夫妻選擇15年還清，即供樓180期 （月）。目前，建設(shè)銀行推出了將公積金貸款和一般按揭貸款組合在一起的新型貸款組合，規(guī)定兩項貸款的總額不能超過房價的70% ，貸款最長期限為20年，公積金貸款和一般按揭貸款分開 計息，另外，客戶申請貸款前，先要在建行存入房價的30％的儲蓄，略高于只申請公積金貸款（20％）。 ?。ǘ┠臣彝ベ彿抠Y金的籌集方式 如一對夫妻看中了一套100平方米的商品房，每平方米售價5000元，而這對夫妻的積蓄只有10萬元，由于夫妻倆都參加了公積金存款， 按有關(guān)規(guī)定買樓時可申請公積金貸款16萬元，積蓄加上公積金貸款有26萬元，離購房還差一大截。在住宅建設(shè)項目中，新峰公司則采取了預(yù)售方式籌集資金，也達到了用小額的自有資金完成大量房地產(chǎn)開發(fā)的目的，提高了利潤率。就這樣，新峰公司采取“滾雪球”的方式，不斷使用銀行資金，再買地皮搞樓字建筑和 地皮出售，將社會上買房人的錢直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營資金，如1988年12月該公司在土地拍賣中，以525萬港元的出價獲得住宅用地，買地7個月后，完成了設(shè)計及報建等手續(xù)，就將全部住 宅推出預(yù)售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多種付款方式，結(jié)果一個上午全部賣完，收回資金2 000萬港元，滿足了買地及建筑的資金需要?！ ?五 房地產(chǎn)資金籌集實例分析 （一）香港新峰房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資方法 香港新峰公司注冊資本為300萬港元，在該公司的第一個發(fā)展項目——香港太子中心商業(yè)樓建設(shè)中，新峰公司先拿出300萬 港元交訂金買地，然后通過銀行信貸獲得5350萬港元交清地價，在取得土地使用權(quán)后又將土地抵押給銀行，獲得35oo港元的土 地抵押貸款和3500萬港元的建筑透支貸款，然后公司利用這筆 資金中4300萬港元購買了香港北算明苑中心的土地。 ④招認股份，繳納股款。 ②由董事會向國務(wù)院授權(quán)的部門或省級人民政府申請并經(jīng)批準，屬于向社會公開募集的，須經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準?！ ?第二，增資發(fā)行新股的程序。 ④召開創(chuàng)立大會，選舉董事會、監(jiān)事會。我國不允許股份公司自己發(fā)行股票，發(fā)起人向社會公開募集股份，應(yīng)與證券經(jīng)營機構(gòu)簽訂協(xié)議， 由證券經(jīng)營機構(gòu)承銷股票，并與銀行簽訂代收股款協(xié)議，由銀行代收認股人繳納的股款。 ②公告招股說明書，制作認股書，簽訂承銷協(xié)議和代收股款協(xié)議。房地產(chǎn) 股份公司要向社會公開發(fā)行、募集股份，須向國務(wù)院證券管理部門遞交募股申請并報送以下文件：批準設(shè)立公司的文、公司章程、經(jīng)營結(jié)算書、發(fā)起人的姓名或名稱、認購的股份數(shù)、出資種類及驗資證明、招股說明書，代收股款銀行的名稱和地址。br 第一,設(shè)立時發(fā)行股票的程序。amp。 我國公司法規(guī)定，股票發(fā)行價格可以等于或高于票面金額但不得低于票面金額?！ ?中間價 即是以市價和等價的中間值確定的股票發(fā)行格。 市價 即是以本公司股票在流通市場上買賣的實際價格 為基準確定的股票發(fā)行價格。等價發(fā)行簡單易行。股票的發(fā)行價格可以與股票的面額一致，但多數(shù)情況下不一致。股票發(fā)行價格通常由發(fā)行公司根據(jù)月 票面額。我國人民銀行規(guī)定，內(nèi)部發(fā)行或定向發(fā) 行的股票，可以由發(fā)行股票的企業(yè)（公司）直接發(fā)行，也可委奪 金融機構(gòu)發(fā)行、公開發(fā)行的股票，一般不能自己發(fā)行，必須委牛金融機構(gòu)代理發(fā)行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。 (3)房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式 房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式與債券基本相同，既可以公開發(fā)行，也可以內(nèi)部發(fā)行；既可以直接發(fā)行，也可以間接發(fā)行。投資者，證券公司構(gòu)成。不同的經(jīng)營情況需 要，選擇發(fā)行不同的股票，以滿足自己的資金需求和投資人的需中 (1)發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形 房地產(chǎn)股份公司在以下情形下可發(fā)行股票： 一是募集設(shè)立時公司通過發(fā)行股票籌集開業(yè)資金； 二是已設(shè)立的股份公司為追加投資，擴大經(jīng)營規(guī)模而發(fā)行新股股票； 三是在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅。不記名股 票；按有無栗面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票。但優(yōu)先股股東不能直接參加公司的經(jīng)營管理和享受相 應(yīng)的權(quán)利，許多優(yōu)先股可轉(zhuǎn)換為普通股，在不能轉(zhuǎn)換時，可享受優(yōu)惠認購普通股的權(quán)利?！ ?優(yōu)先股股票是相對于普通股而言的一種股票，是指在公司利潤的分配和剩余財產(chǎn)的分配上較普通股更為優(yōu)越的一種股份。股份公司剛成立時，一般都要首先發(fā)行普通股。在股份公司里，普通股持有者實際上才是真正的股東，并對公司的資產(chǎn)享有最終所有權(quán)。這種股票在公司利潤的分配和剩余財產(chǎn)的分配方面只享有一般的，普通的權(quán)利，而無特殊的優(yōu)先權(quán)利。 br 房地產(chǎn)股票可按不同標準進行分類，其中最主要的是按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險程度的不同，分為優(yōu)先股股票，普通股股票。 (2)房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快土地資源的有限性和經(jīng)營的壟斷性，導(dǎo)致土地價格呈上升趨勢，因而房地產(chǎn)商品的增值性較大，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤較高，房地產(chǎn)股票的收益也會比一般股票高，升值較快，對投資者極具吸引力。 房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè)的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發(fā)行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些特殊性。nbsp。信用評級是確定債券發(fā)行價格的重要參考，通常由專門的評級機構(gòu)來完成。一個企業(yè)公開發(fā)行債券應(yīng)該自覺地向證券評級部門申請評級?！ ? 付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險。br 第五，發(fā)行債券。經(jīng)批準可以發(fā)行房地產(chǎn)債券之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與證券經(jīng)營機構(gòu)簽訂代理發(fā)行協(xié)議。企業(yè)自有資產(chǎn)凈值、發(fā)行債券的目的，企業(yè)經(jīng)濟效益預(yù)測，債券發(fā)行總面額、還本付息 方式及風(fēng)險責(zé)任等。br 第三，發(fā)布募集公告。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券要按發(fā)行規(guī)模向國務(wù)院證券管理部門提出申請，并提交公司債券募集辦法。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，首先董事會或職工代表大會就債券的發(fā)行總額、券面金額、發(fā)行價格、率、發(fā)行日期償還期限和方式等達成決議。公募發(fā)行債券大多采用間接發(fā)行方式。br 四是公募發(fā)行。私募發(fā)行的費用低，風(fēng)險小，能迅速集資，但難以轉(zhuǎn)讓。與發(fā)行單位往來密切的工商企業(yè)。br 三是私募發(fā)行。amp。 二是間接發(fā)行。采取這種方式，發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)行風(fēng)險大?！ ?一是直接發(fā)行。我國房地產(chǎn)債券多數(shù)采用平價發(fā)行。發(fā)行價格高低取決于發(fā)行人的信用狀況。 發(fā)行價格指債券發(fā)行時每張債券的實際出售價格。復(fù)利和貼現(xiàn)計息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券一般是中長期債券。債券流通市場的發(fā)達程度以及投資人的投資意向等因素決定?！ ?償還期限，指房地產(chǎn)債券從發(fā)行日到償還本息的這段時間
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