【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。我國(guó)城市化水平為 %，沈陽(yáng)市已達(dá) %。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，城穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 23 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 市化達(dá)到 4050%，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，沈陽(yáng)市已處于這個(gè)階段中。 （ 6） 二三級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)共進(jìn)。 2020 年 1— 11 月商品房銷售面積 萬(wàn)平米，存量房銷售 萬(wàn)平方米，二者比例為 1： ，形勢(shì)喜人。 （ 7） 從 2020 年 1— 11 月的購(gòu)房消費(fèi)與購(gòu)房投資比例來(lái)看 ,基本上達(dá)到 1:1。因此租金將會(huì)回歸 ,房?jī)r(jià)格上漲會(huì)減緩。這說(shuō)明進(jìn)入良性 發(fā)展階段。 （ 8） 住房消費(fèi)已開(kāi)始轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)為主體。 2020 年，每平方米 3000 元以下的和 120 平方米以下的商品住宅均達(dá) 60%左右， 2020 年，這一比例還在增加， 2020 年 111 月已超過(guò) 65%，百姓購(gòu)房成為沈陽(yáng)市的強(qiáng)勢(shì)主流。 （ 9） 房?jī)r(jià)上漲與居民可支配性收入增長(zhǎng)相適應(yīng)。 19932020 年 11 年間，沈陽(yáng)市居民可支配性收入年均增長(zhǎng)%，同期房?jī)r(jià)上漲 %，低于前者 3%。 2020 年房?jī)r(jià)上漲 %， 2020 年 17 月上漲 %，處于穩(wěn)中有升的良好狀態(tài)。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地 產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)及時(shí)的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢(shì)同整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)一樣，穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 24 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)更好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)銷售等情況如下表： 年份 項(xiàng)目 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 年 1—11 月 完成投資額（億元） 房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例（ %） 房屋施工面積（萬(wàn)㎡） 房屋竣工面積（萬(wàn)㎡） 存量房總面積（萬(wàn)㎡） / / 139 156 158 261 348 商品房實(shí)際銷售面積（萬(wàn)㎡） 商品房實(shí)際銷售額（億元） 商品住宅平均價(jià)格（元 /㎡） 3107 3256 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 25 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 從上表中，我們可以分析得出，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了快速發(fā)展期，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動(dòng)作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽(yáng)市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積 25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會(huì)拉動(dòng)一手與二手之間的中低檔項(xiàng)目的互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。 結(jié)合 2020 年 111 月房地產(chǎn)銷售情況表 : 單位：件 /萬(wàn)平方米 /億元 項(xiàng)目 件數(shù) 面積 金額 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)﹪ 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)﹪ 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)﹪ 商品房銷售（合同備案） 14897 97760 ﹪ ﹪ ﹪ 其中：住宅 12944 85180 ﹪ ﹪ ﹪ 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 26 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 存量房轉(zhuǎn)讓 7032 69710 – ﹪ – ﹪ ﹪ 其中：住宅 6808 66483 – ﹪ ﹪ ﹪ 公房出售 1537 21884 – ﹪ – ﹪ – 44..1﹪ 房地產(chǎn)抵押 6368 55814 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 其中：住房消費(fèi)貸款 6138 53297 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 房地產(chǎn)典當(dāng) 0 5 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 房屋租賃 2325 16169 ﹪ ﹪ ﹪ 我們不難看出 ,2020 年 ,沈陽(yáng)房地產(chǎn)在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下 ,發(fā)展較為良性 ,房地產(chǎn)一手的成交量 在增穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 27 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 加 ,二手的 的成交量在下降 ,房屋的供給量不足 ,市場(chǎng)需求量較高 ,會(huì)促進(jìn)二手房的價(jià)格進(jìn)一步升值；結(jié)合房地產(chǎn)的 兩次加息 ,一次性付款的客戶比例再增加 ,住房消費(fèi)貸款在減少。 ? 為來(lái)人口的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)大盤的促進(jìn) (資料來(lái)源 : 市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) ) 沈陽(yáng)市未來(lái)人口總量（含機(jī)械人口） 單位：萬(wàn)人 預(yù)測(cè)年份 人口數(shù) 戶籍人口 流動(dòng)人口 每年新增人口 每人增加 25 ㎡計(jì)算 2020 如果每年新戶籍增人口 萬(wàn)人成立 每年需求房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積不能少于395 萬(wàn)㎡ , 2020 2020 881 2020 2020 2020 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 28 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2020 從上表中 ,沈陽(yáng)市按現(xiàn)階段的發(fā)展情況 ,每年需要的新增居隹面積為 395 萬(wàn)平方米 ,如果沈陽(yáng)市現(xiàn)階段少于這個(gè)面積的開(kāi)發(fā)量 ,沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲 ,從這幾年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量與人口增長(zhǎng)相比較來(lái)看 ,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)的價(jià)格 ,會(huì)進(jìn)入緩慢成長(zhǎng)期。 土地市場(chǎng)分析 ? 地價(jià)刷新的特點(diǎn) A、調(diào)整后的地價(jià)仍有上漲空間 沈 陽(yáng)市地價(jià)水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整后的沈陽(yáng)市地價(jià)水平稍領(lǐng)先于長(zhǎng)春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)比大連市約低 45%左右。與其他省會(huì)城市相比，沈陽(yáng)市地價(jià)水平高于西部的西安，與中部的武漢相當(dāng)，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 29 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 B、 近郊區(qū)地價(jià)漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。 就各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)看，四級(jí)地和五級(jí)地等近郊區(qū)上調(diào)幅度較大，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的上調(diào)幅度較小。這種規(guī)律與沈陽(yáng)市的城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)分布與區(qū)域土地市場(chǎng)狀況完全一致。市中心地 區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場(chǎng)趨于飽和，因此地價(jià)變化不大；遠(yuǎn)郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價(jià)變化也較??；而二環(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價(jià)水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實(shí)際出讓地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的地價(jià)水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓價(jià)格平均在 600 元 /平方米左右，而原來(lái)的出讓價(jià)格僅為 290 元 /平方米，這次上調(diào)為 440 元 /平方米，與實(shí)際地價(jià)水平相比仍有一定空間。這也說(shuō)明，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，地價(jià)水平應(yīng)逐 漸趨于合理。 C、城市重點(diǎn)改造區(qū)域地價(jià)漲幅較大。 城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價(jià)水平上漲明顯。如金廊沿線 2020 年土地出讓均價(jià)為每平方米 4000 元； 2020 年為每平方米 7000 元； 2020 年達(dá)到每平方米900010000 元，這次基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)為 5929 元 /平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價(jià)與實(shí)際地價(jià)水平基本相當(dāng)。 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 30 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 土地級(jí)別重新劃定典型區(qū)域 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 2) 大韓屯、三臺(tái)子、沙河子、老瓜堡：由六級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 3) 上園、沈鐵路、長(zhǎng)青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場(chǎng)、榆樹臺(tái)地區(qū)：由六級(jí)地調(diào)整為五級(jí)地。 4) 長(zhǎng)白地區(qū)：由七級(jí)地調(diào)整為五級(jí)地。 5) 北京街 青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 6) 北陵大街：由四級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 7) 西塔地區(qū)：由三級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 8) 南京街：由一級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地，基準(zhǔn)地價(jià)由 8992 元 /m2 調(diào)整為 5929 元 /m2，降幅為 %；出讓金由 2428元 /m2 調(diào)整為 2276 元 /m2，降幅為 %。 用地部分地區(qū)地價(jià)水平變化情況 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 31 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1) 南市地區(qū)：由一級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 2) 勝利大街：由二級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū) :由五級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)： 從上面的土地基準(zhǔn)地價(jià)上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價(jià)上調(diào) 息息相關(guān) ；動(dòng)遷前與動(dòng)遷后，基準(zhǔn)地價(jià)一般是上調(diào)的； 政府地基準(zhǔn)地價(jià)方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房?jī)r(jià)奠定了一部分基礎(chǔ)，例如： 八王寺、老 堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進(jìn)了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評(píng)估提供了理想基數(shù)。地價(jià)漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間 ，為房地產(chǎn)大面積開(kāi)發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)較小。 ? 項(xiàng)目周邊地價(jià)情況 2020 年 8 月 23 日簽訂的編號(hào)為： A、 2020004 號(hào)地塊《掛牌交易成交確認(rèn)書》（沈和交字（ 2020） 004 號(hào)），競(jìng)得人為沈陽(yáng)市興和房屋開(kāi)發(fā)有穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 32 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由≤ 調(diào)整為≤ ；毛地成交單價(jià)由 660 元 /平方米調(diào)整為 687 元 /平方米，面積由 70300 平方米調(diào)整為 平方米，毛地成交總價(jià)款變更為 元； B、 2020005 號(hào) 地塊《掛牌交易成交確認(rèn)書》（沈和交字（ 2020） 005 號(hào)），競(jìng)得人為沈陽(yáng)市和興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由≤ 調(diào)整為≤ ；毛地成交單價(jià)由 539 元 /平方米調(diào)整為 565 元 /平方米，毛地成交總價(jià)款變更為 45106549 元。 附： 土地拆遷補(bǔ)償情況 表 沈陽(yáng)市城市房區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積m2） 區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積m2） 一 級(jí) 區(qū) 起青年大街與渾河水涯線交匯處―渾河北水涯線―南京南大街―砂陽(yáng)路―鐵路線―北跨線橋―勝利北街―市府大 路―南京北街―昆山中路―長(zhǎng)江街―泰山路―北陵大街―嵩山東路―黑龍江街―昆山東路―敬賓街―惠工街―友好街―廣宜街―北順城3195 元 四 級(jí) 區(qū) 起鐵路線與玄武湖街交匯處 — 鐵路線 — 重工南街、重工北街 — 白山路 —小韓屯東側(cè)路 — 西江街 — 沙萬(wàn)路 —塔北村西側(cè)路 — 千山路 — 黃河北大街 — 區(qū)界線 — 省牛肉繁育中心南側(cè)路 — 鐵路 — 觀泉路 — 高官臺(tái)街 — 中環(huán)路 — 渾河隧道 — 渾河北水涯線 —長(zhǎng)青橋與北水涯線交匯處止 2284 元 穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 第 33 頁(yè) 共 95 頁(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 屋拆遷住宅房屋補(bǔ)償區(qū)域