市高端別墅市場需求調(diào)研分析(編輯修改稿)
2025-07-24 09:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 交通； 因子2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境； 因子3一高層次需求，它包括運(yùn)動設(shè)施、休閑娛樂； 因子4一附加價(jià)值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、品牌、智能化、升值空間。 我們對這4個(gè)因子進(jìn)行加權(quán)打分，得出因子1得分為87分，因子2為83分，因子3為76分，因子4為74分。就是說，在對遠(yuǎn)郊度假物業(yè)的購買考慮因素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價(jià)值。由于本項(xiàng)目的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們可以把重點(diǎn)放在價(jià)格、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上，而對于像社區(qū)文化、教育配套、智能化、升值空間等這些因素，更多的應(yīng)該是在第一居所的考慮范圍，我們把其作為一種補(bǔ)充和輔助即可，做到重點(diǎn)突出，主次分明。 圖表221 度假物業(yè)購房考慮因素N＝397考慮因素 得分 考慮因素 得分地理位置 89 物業(yè) 87價(jià)格 84 社區(qū)文化 70交通 89 品牌 74戶型 84 智能化 75社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76生活配套 84 運(yùn)動設(shè)施 76景觀 85 教育配套 65娛樂設(shè)施 77 圖表222 旋轉(zhuǎn)因子荷載矩陣 3．4產(chǎn)品特征分析 3．4．1物業(yè)面積需求 150400平米物業(yè)較受歡迎 在針對度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150400平米的物業(yè)較受歡迎，達(dá)到70％，其中，有38％的被訪者選擇150200平米的物業(yè)，31％的被訪者選擇200400平米的物業(yè)。被訪者對遠(yuǎn)郊物業(yè)面積的需求還是偏好中小面積，這主要是由于使用者使用次數(shù)較少，消費(fèi)比較理性，不愿意過多的閑置空間所致。本次調(diào)查的樣本其物業(yè)資產(chǎn)以400萬以下為多，他們和金字塔頂端的階層消費(fèi)觀念還是有一定區(qū)別。我們在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，考慮到布局的便利性和合理性，建議以300平米左右的物業(yè)為主力戶型。 圖表224 物業(yè)面積需求分析N＝396 庭院面積需求——150300平米庭院最受歡迎 針對度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150300平米的庭院最受歡迎，達(dá)到36％，其次是50150平米的庭院面積，達(dá)到29％，同時(shí)也有20％的被訪者選擇300500的庭院面積。被訪者對庭院面積需求較大，500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在1：1或者更高。 圖表225 庭院面積需求分析N＝396 客房數(shù)量需求——35間客房適宜 在針對度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)(僅針對多人購買情況)，有82％被訪者選擇10間以下，其中35間客房數(shù)量最受歡迎，占了51％。這和度假人群集中在10人以下的使用要求是吻合的。我們建議每棟別墅應(yīng)該以10人居住為標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃設(shè)計(jì)各自的公共空間、私密空間、生活空間、服務(wù)空間。 圖表226 客房數(shù)量需求分析N＝197 3．4．2物業(yè)建筑風(fēng)格需求——中式風(fēng)格優(yōu)于歐美風(fēng)格 在針對度假物業(yè)建筑風(fēng)格需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式古典風(fēng)格大有市場，有20％的被訪者選擇江南閣樓，18％的被訪者選擇四合院風(fēng)格。而只有16％的被訪者選擇北美風(fēng)格，15％的被訪者選擇英式風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費(fèi)者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場上對中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推廣等不無關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差異不是很大，同時(shí)中式別墅還處于成長發(fā)展的階段，不確定因素較大，在保守情況下，我們建議選擇美式或者英式別墅風(fēng)格為主。 圖表227 物業(yè)建筑風(fēng)格需求分析N＝396 圖表226 客房數(shù)量需求分析N＝197 3．4．3社區(qū)園林風(fēng)格需求——?dú)W陸風(fēng)格最受歡迎 歐陸風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)最受被訪者青睞，有37％的被訪者選擇該風(fēng)格，其次是江南園林風(fēng)格，占28％。園林風(fēng)格和物業(yè)建筑風(fēng)格不匹配的原因是，選擇美式物業(yè)和英式物業(yè)的被訪者多選擇歐陸風(fēng)格，導(dǎo)致歐陸風(fēng)格所占的比例上升。社區(qū)的園林風(fēng)格應(yīng)和建筑風(fēng)格相匹配，這樣才能達(dá)到和諧唯美境界。在我們選擇了美式或者英式建筑風(fēng)格的前提下，建議同樣選用歐陸園林風(fēng)格。 圖表228 物業(yè)園林風(fēng)格需求分析N＝396 圖表226 客房數(shù)量需求分析N＝197 3．4．4景觀需求——優(yōu)先選擇綠色植被 被訪者在對景觀考慮因素的評分排名中，綠色植被以88分(100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要)位居第一，其次是大面積林蔭(84分)、大面積水景(79分)、溪流(79分)、起伏山景(69分)，最后是現(xiàn)代雕塑(56分)，從中我們可以看出，被訪者對遠(yuǎn)郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對于人工雕琢痕跡重的現(xiàn)代雕塑。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一些自然的，少一些人工的，做到和大自然的融合。以此也可以作為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)。 圖表229 景觀需求得分N＝397 項(xiàng)目 得分起伏山景 69 大面積水景 79 傳流的溪流 79 大面積林陰 84 綠色植被 88 現(xiàn)代雕塑 56 3．4．5價(jià)格承受力——單價(jià)控制在400012000元，總價(jià)50400萬元 在分析中發(fā)現(xiàn)，總價(jià)400萬元是該類人群消費(fèi)力的上限，總價(jià)在50400萬元之間承受力人群比例為86％，總價(jià)在400萬元以上承受力人群比例為9％。本項(xiàng)目未來客群的總價(jià)范圍應(yīng)該在400萬元以內(nèi)。同時(shí)，單價(jià)1．2萬元是該類人群消費(fèi)力上限，單價(jià)在400012000元之間承受力人群比例為82％，這個(gè)比例和總價(jià)在50400萬元之間的比例相當(dāng)，根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)我們可以推算出面積的承受能力為125330平米之間，此數(shù)據(jù)和物業(yè)面積需求調(diào)研的結(jié)果是吻合的(物業(yè)需求面積以150300平米為主) 圖表230 承受單價(jià)分析N＝375 圖表231 承受總價(jià)分析N＝390
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