【文章內(nèi)容簡介】 入伙手續(xù)（收費、領業(yè)主驗房、記錄業(yè)主提出的意見、園區(qū)服務體驗等）交付期間（集中交付 35 天，預約交付 10 天之內(nèi) 0一級單位物業(yè)服務中心 支援單位 /32 交付每日碰頭會 每天就交付中碰到的問題匯總、討論解決 交付期間每天 一級單位物業(yè)服務中心 / /33 建立業(yè)主檔案 根據(jù)交付時業(yè)主填寫的業(yè)主基本資料，建立填寫業(yè)主檔案和健康檔案 交付期間及交付后 物業(yè)服務中心 / 資料受控 16 / 19534 交付總結（整改） 總結交付過程，準備裝修管理，就交付中發(fā)現(xiàn)的問題進行整改 交付完畢后 1 周內(nèi) 物業(yè)服務中心 一級單位 / 17 / 195綠城物業(yè)服務集團有限公司物業(yè)承接查驗管理辦法GTBFGC0012022（A/0）1 目的為規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)建房[2022]165 號《物業(yè)承接查驗辦法》等國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，并結合集團實際情況，制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于綠城物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱集團）所轄各物業(yè)服務中心。3 職責 各物業(yè)服務中心及一級單位為本項目承接查驗的具體執(zhí)行部門。 集團行政管理中心、財務管理中心、運營管理中心、企業(yè)發(fā)展中心等相關部門、集團交付工作領導小組負責為各項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗提供專業(yè)支持。 行政管理中心綜合管理部負責指導項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議備案及綜管指導工作。 行政管理中心本體建設部負責為項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗提供人員配置。 運營管理中心質量管理部負責項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議評審的流程把控工作。 運營管理中心工程技術部負責協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的具體交接、查驗工作。 財務管理中心負責協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗費用測算審核工作。 企業(yè)發(fā)展中心負責項目《前期物業(yè)服務合同》評審時對物業(yè)共用部位、 18 / 195共用設施設備承接查驗內(nèi)容進行評審把控工作。 集團總經(jīng)理負責各項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議的審批。4 工作程序 定義物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。 原則物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。 承接查驗的前提條件建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)承接查驗，必須具備以下條件：a）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；b）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；c）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；d）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；e）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；f）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；g）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 19 / 195 合同、協(xié)議等對承接查驗約定要求 前期工作要求項目需在《前期物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》等文件的洽談、評審過程中，要求項目建設單位完成以下文件內(nèi)容約定：a）按照其與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，明確約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準；b）在臨時管理規(guī)約中，約定全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項；c）在前期物業(yè)服務合同中，明確約定物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。 承接查驗補充協(xié)議要求如前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂補充協(xié)議，對物業(yè)承接查驗內(nèi)容進行明確。 時間要求項目必須與建設單位在物業(yè)交付使用 30 日前，完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。 物業(yè)承接查驗具體工作程序承接查驗分為兩個階段：第一階段為隱蔽工程查驗，時間為前期介入查驗；第二階段為成品承接查驗。 承接查驗流程確定物業(yè)承接查驗方案\計劃移交項目相關圖紙資料查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設施設備確認、解決現(xiàn)場查驗問題簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)備案物業(yè)承接查驗資料保管、移交 20 / 195 確定物業(yè)承接查驗方案、制定計劃 承接查驗方案a）項目在物業(yè)交付使用前三個月，編制《項目物業(yè)承接查驗方案》，形成書面方案報告，在方案內(nèi)明確時間節(jié)點安排、項目查驗范圍、查驗方法、查驗人員安排、查驗結論記錄、查驗結論反饋等內(nèi)容?！俄椖课飿I(yè)承接查驗方案》經(jīng)本單位負責人、分管領導同意后報集團交付工作領導小組備案；b）必要時由集團交付工作領導小組組織集團相關職能部門對《項目物業(yè)承接查驗方案》進行評審，各部門針對方案提出專業(yè)評審意見，交付工作領導小組匯總意見后反饋至項目。 承接查驗計劃按園區(qū)《前期物業(yè)服務合同》派駐的前期介入組應向建設單位索取工程進度計劃，依據(jù)工程進度計劃編寫第一階段（隱蔽工程）查驗計劃。a）建設單位應在簽訂承接查驗協(xié)議前 30 天發(fā)出（配電系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、精裝修系統(tǒng)、空調(diào)暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯與升降設系統(tǒng)、安防及弱電系統(tǒng)、人防系統(tǒng)）承接查驗計劃，如無準時發(fā)出的，物業(yè)服務中心責任人應向建設單位發(fā)出《工作聯(lián)系單》，索取承接查驗計劃；b）物業(yè)服務中心依據(jù)建設單位承接查驗計劃上報上屬一級單位物業(yè)管理部（工程部），以便組織落實承接查驗；c）計劃內(nèi)應包含承接查驗后物業(yè)服務中心簽字的權限名單。 移交項目相關圖紙資料 項目物業(yè)服務中心現(xiàn)場工程主管按《接管物業(yè)需移交資料清單》（模板）編制本項目合同范圍內(nèi)的設施設備《接管物業(yè)需移交資料清單》，遞交建設單位，并及時跟蹤督促建設單位移交配電設施設備資料及清單。 項目物業(yè)服務中心現(xiàn)場工程主管按建設單位移交的清單進行核對，分別填入《接管物業(yè)移交資料清單》、《共用設施設備資料移交清單》和《接管驗收資料遺留問題清單》，對資料遺留問題發(fā)《工作聯(lián)系單》督促建設單位整改，各類資料由現(xiàn)場責任人移交物業(yè)服務中心檔案管理人員組織存檔。 21 / 195 完成資料移交合格后，分別按職責權限簽字確認。 如建設單位未能全部移交前款所列資料的，項目必須在《物業(yè)承接查驗協(xié)議》中列明《接管物業(yè)未移交資料明細表》，并注明補交的具體時限等要求。 項目對建設單位移交的資料進行全面清點和核查，填寫交接清單，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設施設備 承接查驗部位：a）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；b）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；c）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等；d）備注：建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為項目現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。 承接查驗方法和重點：應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。 承接查驗標準：a）內(nèi)部標準具體按《配電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《給排水系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《樓宇及精裝修系統(tǒng)承接查驗操作指引》、《空調(diào)暖通系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《消防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《電梯與升降系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《安防及弱電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《人防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》執(zhí)行；b）外部標準參考：GB 50243《通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》、 22 / 195GB50166《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》、GB50084《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》、《GB50225 人民防空工程設計規(guī)范》等等。 承接查驗實施：物業(yè)服務中心工程主管準備好相關承接查驗檢查表，組織承接查驗人員，并按建設單位提供的相關設計文本資料和承接查驗標準與方法實施承接查驗，填寫相關驗查表單。（說明：項目對與建設單位進行現(xiàn)場查驗的內(nèi)容進行全面清點和核查，內(nèi)容包括但不限于現(xiàn)場查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內(nèi)容，并由項目與建設單位參加查驗的人員簽字確認。） 按設施設備安裝施工合同和操作說明等，向建設單位索要備品配件，填寫《共用設施設備備品件移交清單》備品配件由現(xiàn)場責任人組織保管。 確認、解決現(xiàn)場查驗問題 項已經(jīng)查驗的設施設備列入《共用設施設備系統(tǒng)移交明細表》，對存在的問題和缺陷登記在《接管驗收設施設備遺留問題清單》表中，并編制項目（配電系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、精裝修系統(tǒng)、空調(diào)暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯與升降設系統(tǒng)、安防及弱電系統(tǒng)、人防系統(tǒng)）缺陷報告，對遺留問題發(fā)《工作聯(lián)系單》督促建設單位整改，各類資料物業(yè)服務中心檔案管理人員組織存檔。（說明：項目對物業(yè)共用部位、共用設施設備現(xiàn)場查驗具體問題，包括但不限于數(shù)量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形。） 完成整體各系統(tǒng)接管驗收合格后，分別按職責權限簽字確認。 建設單位整改完成后，由項目與建設單位進行復驗。 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 在完成項目圖紙資料、現(xiàn)場查驗后，由項目按集團的承接查驗合同范本，補充完成本項目的《物業(yè)承接查驗協(xié)議》，經(jīng)本單位負責人、本單位分管領導同意后報質量管理部評審。 由質量管理部組織集團相關職能部門對《物業(yè)承接查驗協(xié)議》進行評審，各部門針對方案提出專業(yè)評審意見，質量管理部匯總意見后反饋至項目。 項目將修改后的《物業(yè)承接查驗協(xié)議》報集團總經(jīng)理審批后才可與項目建設單位簽訂。 物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 23 / 195 辦理物業(yè)交接手續(xù) 項目在與建設單位在《物業(yè)承接查驗協(xié)議》簽訂后 10 日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。 移交工作由項目與建設單位共同形成書面記錄，交接記錄包括但不限于移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。 備案 項目在物業(yè)交接后 30 日內(nèi)，將《物業(yè)承接查驗協(xié)議》與《前期物業(yè)服務合同》等件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記手續(xù)。 由項目和建設單位將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。 物業(yè)承接查驗資料保管、移交 項目負責將承接查驗有關的文件、資料和記錄按集團《檔案管理操作指引》建立檔案并妥善保管。 前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，由項目在前期物業(yè)服務合同終止之日起 10 日內(nèi)，向項目業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。 其他約定（分期開發(fā)建設項目管理、質保期管理） 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目管理：根據(jù)開發(fā)進度，項目與建設單位對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。 質保期管理：第二階段完成驗查移交合格后，項目各系統(tǒng)設施設備、各成品分別進入質保期日常運行，物業(yè)服務中心工程人員監(jiān)督管理設施設備的運行，并進行日常維保。工程主管負責收集運行缺陷，形成項目系統(tǒng)運行缺陷報告，發(fā)《工作聯(lián)系單》至建設單位整改，并及時督促整改，各類資料物業(yè)服務中心檔案管理人員組織存檔。5 相關文件 24 / 195 建房[2022]165 號《物業(yè)承接查驗辦法》 GB50243《通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》 GB50166《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 GB50084《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 GB50225《人民防空工程設計規(guī)范》 GTZYGC001《配電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC002《給排水系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC003《樓宇及精裝修系統(tǒng)承接查驗操作指引》 GTZYGC004《空調(diào)暖通系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC005《消防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC006《電梯與升降系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC007《安防及弱電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 GTZYGC008《人防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》 《檔案管理操作指引》 附件 1《 項目物業(yè)承接查驗協(xié)議（范本）》 附件 2《 要求整改的函》6 記錄 GTRGC001《接管物業(yè)移交資料清單》 GTRGC002《接管物業(yè)未移交資料明細表》 GTRGC003《共用設施設備系統(tǒng)移交明細表》 GTRGC004《接管驗收設施設備遺留問題清單》 GTRGC005《共用設施設備資料移交清單》 GTRGC006《共用設施設備備品件移交