努力適應(yīng)我國物業(yè)管理發(fā)展的時代特點全面提高企業(yè)競爭力(編輯修改稿)
2025-07-24 02:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 用傳統(tǒng)的煤油墩布擦拭方法保潔，結(jié)果造成地面光潔度受損。后雖雖經(jīng)多方設(shè)法，采用多種化學試劑進行溶解、置換，也無法恢復(fù)原有光潔度，經(jīng)濟損失近百萬元。由于是大廈業(yè)主自身的轉(zhuǎn)制隊伍，而無法追究其賠償責任；若是業(yè)主通過市場機制選聘的物管公司出現(xiàn)此類事故而責令其賠償，注冊資金僅有50萬元的小企業(yè)如何能承擔這樣的巨額賠償。所以，企業(yè)的競爭力很大程度上源于實力，有了實力，就能接大項目、接好項目；有了實力，就能招的來、留的住人才，企業(yè)的素質(zhì)就能提高，進而促進企業(yè)實力的進一步提升。目前，多數(shù)企業(yè)的各類專門、專業(yè)人才奇缺，且已有人才流動很頻繁。當然，正常的人才流動是必不可少的，但過于頻繁的流動則是不正常的?，F(xiàn)在一些企業(yè)經(jīng)理相遇時經(jīng)常提到的一個話題，是能不能相互協(xié)助解決急需的、確有能力的項目經(jīng)理缺乏的問題。大家都缺項目經(jīng)理，但人才不是天上掉下來的，而更多的是要靠企業(yè)自己培養(yǎng)。也就是說，企業(yè)既是生產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)，也是培養(yǎng)自身所需人才的學校。這與某些企業(yè)上了項目后再去尋找項目經(jīng)理的“現(xiàn)上轎，現(xiàn)扎耳朵眼”的做法，形成了鮮明的對比。由此可見，企業(yè)的規(guī)模和實力的競爭，是具體反映在企業(yè)的營業(yè)收入、管業(yè)總量、總資產(chǎn)、利潤率等方面的競爭上。這些重要指標的高低，反映了企業(yè)市場競爭力的強弱，而市場競爭力的強弱決定著企業(yè)的市場份額乃至生存環(huán)境。（二）企業(yè)服務(wù)的競爭力。服務(wù)是由三個環(huán)節(jié)組成的，即服務(wù)的深度、廣度和質(zhì)量。服務(wù)水平的高低，決定著企業(yè)競爭力的大小。而好的服務(wù)產(chǎn)品，是要通過服務(wù)來提高產(chǎn)品的附加值，以其體現(xiàn)產(chǎn)品的全部價值。例如現(xiàn)在的空調(diào)銷售，生產(chǎn)廠家在賣空調(diào)時為客戶上門安裝，保證客戶買到空調(diào)后就能使用，這就是產(chǎn)品的附加服務(wù)，提高了客戶對產(chǎn)品的滿意度，從而促進了產(chǎn)品的銷售。在物業(yè)管理服務(wù)中，保安、保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施維護維修等等只是法定提供的基本服務(wù)，而就此范圍拓展的內(nèi)容更多、質(zhì)量更好和機制更加完善的服務(wù)，則是物業(yè)管理服務(wù)附加值的具體體現(xiàn)，也是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)滿意度判斷的重要依據(jù)；對一個物管企業(yè)來說，則反映出服務(wù)能力的高低。它直接影響著業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認識和態(tài)度，且突出地表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)費收繳率的高低上，也直接反映到企業(yè)的效益上。從社會角度講，業(yè)主對一個物管企業(yè)的能力強弱最主要、最直觀的判斷，就是通過對管理服務(wù)的親身感受得出結(jié)論并反映到社會中。而服務(wù)水平和能力低的企業(yè)，是不會被社會和市場認同的，其參與市場競爭的能力必然低下。所以，企業(yè)在積極拓展各類有償服務(wù)的同時，重要的還是要在基本服務(wù)的深度、廣度和質(zhì)量上下大力氣，扎扎實實的提高基本服務(wù)產(chǎn)品的附加值，捉高服務(wù)的競爭力。提高企業(yè)服務(wù)能力的另一重要方面，就是要大力提高企業(yè)從業(yè)人員依法進行管理服務(wù)的能力。物業(yè)管理服務(wù)全過程會涉及到諸多方面的法律法規(guī)，表現(xiàn)出來的法律關(guān)系也是十分復(fù)雜的，要想搞好物業(yè)管理服務(wù)，全面提高企業(yè)從業(yè)人員的法律意識是一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。學好國家與地方的《物業(yè)管理條例》及其配套的各項法規(guī)是必須和十分必要的，但這只是規(guī)范行業(yè)和企業(yè)自身的基本內(nèi)容。而諸如《民法》、《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等多方面與相關(guān)的法律法規(guī)，都是物業(yè)管理從業(yè)人員必須學習、了解和掌握的。在物業(yè)管理服務(wù)過程中的法律糾紛涉及較多的是民事侵權(quán)問題，那么，企業(yè)管理服務(wù)過程中的哪些行為會構(gòu)成民事侵權(quán)?哪些行為屬違約而造成侵權(quán)，要承擔何種法律責任?這些都需要員工去學習和了解。例如小區(qū)發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)或人身受到傷害事件時，雖然管理者不承擔刑事責任，但還要看看你是否因管理不作為而需承擔民事或行政責任。2003年發(fā)生在某地高檔住宅小區(qū)的一個業(yè)主被害案例中，該小區(qū)雖有先進、嚴密的保安監(jiān)控設(shè)施、嚴格的管理制度和保安員在每棟樓一樓大廳24小時值班，且樓棟大門由只有業(yè)主和保安員掌握的三天更換一次的電子密碼控制出入。但案發(fā)當日深夜一女大學生外出家教返家時，樓棟大門因值班保安員外出接電話而未關(guān)，案犯尾隨女大學生進入電梯將其殺害。破案后案犯伏法，但業(yè)主追償物管公司經(jīng)濟賠償，這是因為物管公司管理的不作為造成案件的發(fā)生。所以，物管公司管理的作為與不作為，是判斷發(fā)生法律糾紛時是否承擔法律責任的一個重要依據(jù)。在實施物業(yè)管理時，管理者“有制度，有管理”或“有制度，疏管理”或“無制度，無管理”的不同行為，在法律糾紛中面臨的法律后果是完全不同的。本市某區(qū)一個住宅小區(qū)物管公司管理的停車場曾發(fā)生一起業(yè)主丟車案，公安部門查案時，發(fā)現(xiàn)停車場并未懸掛管理制度，而查看公司管理制度時卻發(fā)現(xiàn)其中寫有“保證業(yè)主車輛絕對安全”的條款。所謂保證車輛“絕對安全”，就是車輛不損壞、不丟失，而車輛在由你管理時丟失了，為此要承擔管理不作為責任。保險公司在賠償車主丟車損失后，向物管公司代位追償了賠償金。這個案例在反映物管公司因管理不作為而必須承擔賠償責任這個法律后果的同時，也提示我們應(yīng)從另外兩個方面去思考問題。一是從國家及地方法律法規(guī)上賦予物業(yè)管理中安全防范的權(quán)責，能否“絕對”保證車輛的不丟失和不損壞，很顯然是做不到的；二是該項目管理服務(wù)合同中并沒有約定物管公司有保證業(yè)主車輛“絕對安全”的義務(wù)。對于這種法律沒有賦予權(quán)利和合同沒有約定的義務(wù)，為什么物管公司要主動承擔本不屬于你的責任和義務(wù)。這充分反映了某些物管公司法律意識的淡薄?！段飿I(yè)管理條例》的頒布，使物業(yè)管理有法可依。若站在法律的高度來認識，違背《條例》及其相關(guān)各項法規(guī)的行為則屬違法行為。這是每個物業(yè)管理從業(yè)者必須具備的、基本的法律意識。所以，物管企業(yè)的各項規(guī)章制度和管理服務(wù)行為，必須是依據(jù)《條例》及其相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合企業(yè)及項目管理實際來具體制定和實施的。這是企業(yè)管理服務(wù)
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