【文章內(nèi)容簡介】 以及有意的合謀，是根本不可能發(fā)生的。在中國商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷式競爭中，金融紀律松弛的現(xiàn)象比比皆是。筆者一位在南京某商業(yè)銀行供職的朋友，從2004年開始從事住房抵押貸款業(yè)務。幾乎只用了四個月，他就神速地完成了全年的放款任務。他當時對此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮喪地告訴我，“騙子實在是太多了?！笨粗昂蟛坏揭荒甑珔s判若兩人的神態(tài)，實在讓人忍俊不禁。而這也表明，中國金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓以及長時間調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素質(zhì)依然讓人難以安枕。 中國房地產(chǎn)貸款中種種滑稽而又令人觸目驚心的事例，其實是在暗示，中國房地產(chǎn)貸款中所潛伏著的金融風險可能要比數(shù)據(jù)顯示以及人們所想象的大得多。以中國地產(chǎn)商對貸款的依賴程度之高，購房者按揭首付比例之低，中國房地產(chǎn)看上去更像是一個在信貸支持基礎上建立起來的行業(yè)，或者我們索性說，它就是一個赤裸裸的金融行業(yè)。當然，它是一個比金融業(yè)更缺乏監(jiān)管和規(guī)制的金融行業(yè)。在這個行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場金錢游戲中的一個符號、一種籌碼。這實際上是中國房地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)急劇膨脹的基礎。 由于中國金融體系的嚴重缺陷，中國的金融風險高度匯聚于中央銀行和中央政府。為了挽救羸弱不堪的中國金融系統(tǒng)，從1998年開始到現(xiàn)在，中央政府已經(jīng)向金融體系挹注了數(shù)萬億之巨的財富。教訓可謂刻骨銘心。如果中國房地產(chǎn)果真像人們所說的那樣泡沫巨大以至最終崩潰，那么不僅中央政府以前的努力會付之東流，中國危如累卵的金融體系也將雪上加霜。這種前景如果不幸成為現(xiàn)實，對中國經(jīng)濟將是毀滅性的。作為金融危機的終極責任人（當然,最終的承擔者實際上是納稅人和全體國民），中央政府顯然要比旁人更多一份警覺。否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。正是出于這樣一種深重的憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預警分貝，并在“國八條”中將房地產(chǎn)帶來的“金融風險”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)雖然在拉動中國經(jīng)濟增長中居功厥偉，為中央政府帶來了某種政治上和經(jīng)濟上的收益，但當它潛在成本開始超出甚至遠遠超出這個收益的時候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。在這方面，曾經(jīng)制造過巨大財富幻覺的中國證券市場就是現(xiàn)成的例子。而在今天，中央政府正在被這個市場折磨得精疲力竭。一種普遍的書生之見認為，政府不應該以行政的手段強行干預房地產(chǎn)市場，而應該讓市場自我完善。但他們不知道的是，在中國，政府對市場是負有某種隱含性的擔保責任的。證券市場如此，房地產(chǎn)市場亦復如此。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫的出場取代市場本身的邏輯。 種種跡象表明，房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。所以，在所有的經(jīng)濟手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著，只要房地產(chǎn)進一步大幅波動，政治攤牌的局面隨時可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標來看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這當然是一個美妙的設想，也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點。不過，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設想。資產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗也一再表明，泡沫一旦被吹起，它將按照自我加強的邏輯持續(xù)膨脹，直至本身無法支持而破裂。到這個時候，政府可以作為的余地已經(jīng)非常狹窄。 4，隱蔽的輸家 提要：在這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。 2005年4月披露的一份由上海團市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示：住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關心的問題。而其他諸如就業(yè)，社會治安等歷年排名靠前的問題都退居其后。的確，對于那些尚未購房的人來說，飛漲的房價已經(jīng)構(gòu)成了一次災難性的通貨膨脹，使他們的實際購買力嚴重貶值。當那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財富而快慰的時候，另外一部分人的住房之夢卻在變得越來越遙不可及。上面那分報告中上海青年對住房所表現(xiàn)出來的關注，表達的實際上就是這樣一種無奈、焦灼甚至絕望。對于一個對住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無疑，在房地產(chǎn)的熱鬧之中，潛藏著一幅社會財富急劇再分配的真實圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫形式彰顯這種差距的方式?！皣藯l”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會穩(wěn)定”隱患與金融風險并列，看來絕非無的放矢。多少有些讓人狐疑的是，對居民生活質(zhì)量有如此重要影響的房地產(chǎn)價格竟然被以專業(yè)的理由拒斥于CPI（居民消費價格指數(shù)）的統(tǒng)計之外?！熬诱哂衅湮荨彪m然可能只是一種供人膜拜的理想，但它畢竟是一個合符正義的理想。作為對社會民意富有終極責任的中央政府，房地產(chǎn)價格飛漲在部分社會成員中間所激起的怨恨和不滿，是它急需征服的又一個敵人。 像教育、醫(yī)療等必需品一樣，房地產(chǎn)作為一種缺乏價格彈性的商品，早在計劃經(jīng)濟時代就表現(xiàn)出它特殊的政治屬性。在那個時代，住房問題不僅是單位領導們最痛苦的工作之一，也是社會分配不公最顯著的象征之一。詭譎的是，在我們剛剛宣布中國住房制度改革取得了巨大成功之后，房地產(chǎn)的政治屬性就又以一種新的市場形式被凸現(xiàn)出來。 如果說房地產(chǎn)價格飛漲在無房者與有房者之間引發(fā)的財富再分配博弈，還是隱性的話，那么它在城市拆遷問題上引發(fā)的對抗則早已經(jīng)是火藥味十足。在這方面，南京鄧府巷的翁彪可能是最為知名的，但卻決不是最讓人絕望的。在翁彪事件過去僅僅一年多之后的2005年1月9日，上海麥其里拆遷區(qū)所發(fā)生的事情則將公眾情緒拉到了頂點。在麥其里 位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地，上海城開(集團)有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理楊孫勤，職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。同樣是一把火，“麥其里之火”顯然更讓人感到驚怵與恐懼。按照市場的邏輯，城市拆遷本來是開發(fā)商與拆遷戶之間的談判和交易問題，但地方政府的利益以及陳舊的法規(guī)橫亙其間，使這個過程變得相當荒謬。翁彪之后，中央、地方兩級政府的強力約束，多少平息了拆遷對抗的激烈性，拆遷變得越來越難。但如此一來，城市土地供應量的減少，則刺激了房地產(chǎn)價格的進一步上漲。中央政府在房地產(chǎn)問題上顯然已經(jīng)陷入了某種動輒得咎的艱難處境。 不過，無房戶的抱怨和拆遷戶的憤怒還遠遠不是中央政府的全部憂慮。因為這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。 與1990年代初期的那一輪僅止于炒地的房地產(chǎn)瘋狂相比，1990年代末期的這一輪地產(chǎn)熱的最大不同之處就在于：大量的終端消費者已經(jīng)加入其中。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂觀的理由之一，也是中央政府始終難以判斷房地產(chǎn)是否真正過熱的原因之一。 從目前情況看，似乎所有的購房者都由于房地產(chǎn)價格的暴漲而成了贏家。但眾所周知的是，中國今天的購房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。這意味著，如果長期利率上升或房地產(chǎn)價格暴跌，甚或這兩種壞情況同時出現(xiàn)，這些購房者就馬上可能淪為“負資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷崒嵲谠诘妮敿?。資產(chǎn)市場的本性就是大起大落，所以，“負資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點都不比那些自我安慰者想象的低。贏家和輸家的轉(zhuǎn)換經(jīng)常只在一夕之間。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負資產(chǎn)一族，以至于有評論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無產(chǎn)階級，香港卻發(fā)明了“負資產(chǎn)階級”。所謂階級，當然是形容其人數(shù)之眾。以中國城市的購房者之多，一旦房地產(chǎn)市場趨勢逆轉(zhuǎn)，中國城市中的“負資產(chǎn)階級”隊伍恐怕要比香港嚇人得多。尤其值得注意的是，香港的屢次民意測驗表明，負資產(chǎn)問題在香港城市中產(chǎn)階級中所引發(fā)的強烈不滿，始終是董建華先生民望低迷的重要原因。負資產(chǎn)雖然對大陸人是一個陌生的話題，但事實上它離大陸人并不遙遠。2003年5月《香港明報》引述上海統(tǒng)計局公布的一項調(diào)查說，“今年上半年，已有三分之一的上海人資不抵債，淪為“負翁?！鄙虾Ｊ薪y(tǒng)計局所說的“負翁”當然不是指由于房地產(chǎn)價格暴跌所引發(fā)的那種“負資產(chǎn)”，而是指家庭人均支出與人均可支配收入的倒掛。但無論如何它在提醒我們，災難并不會因為你不知道而不會到來。真實的情況可能恰恰相反。 中國房地產(chǎn)市場中潛在的“負資產(chǎn)階級”是否會成為真正的“負資產(chǎn)階級”，取決于中國房地產(chǎn)的泡沫程度以及整個經(jīng)濟形勢的走向，這就是說，它還僅僅是一種可能（雖然可能性不?。Ｈ欢?，在人們視野所不能及之處，一個確定無疑而且人口規(guī)模遠為宏大的輸家一直沉默著，那就是中國的農(nóng)民。 在中國大城市房地產(chǎn)喧囂火熱的場景中，中國農(nóng)民的身影僅僅只是在被人雇傭徹夜排隊領號的時候才出現(xiàn)過，他們似乎只是一個局外人。但就是這個局外人，可能正是房地產(chǎn)中最隱蔽和最大的輸家。由于中國現(xiàn)行的土地法律，中國農(nóng)民在城市化過程中所喪失的土地利益相當巨大。地方政府以低廉的價格從農(nóng)民手中征用土地，然后以幾倍甚至十數(shù)倍的價格轉(zhuǎn)手，而這些利益大多被注入了中國農(nóng)民無權享用的城市基礎建設中，或者被腐敗官員中飽私囊。統(tǒng)計表明，1980年代之后，農(nóng)民承包地被征用總數(shù)達到9800萬畝。保守的計算，如果每畝地農(nóng)民喪失財富5萬元，那么農(nóng)民這20多年在土地上喪失的利益就達到5萬億之巨。與這個數(shù)字相比，1949－1978三十年間農(nóng)民由于價格“剪刀差”所失去的7800億元，就真是小巫見大巫了。農(nóng)民，無疑是中國房地產(chǎn)博弈中一個被遺忘的失敗者。這種劇烈的對比足以說明要素市場較之商品市場在財富分配上完全不可同日而語的顯著功能，房地產(chǎn)的妙用的由此可見一斑?？紤]到中國農(nóng)民的人口規(guī)模，我們幾乎馬上可以接近這樣一個判斷：中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，將極大影響中國未來的財富分配，因而也在相當程度上決定著中國的未來走向。必須牢記的是，與地方的城市政府不同，中央政府不僅要對城市居民的民意負責，還必須對那些已經(jīng)從城市媒體上消失的農(nóng)民的民意負責。事實是，近年來由于土地問題導致的農(nóng)民群體性事件，要比翁彪事件、麥其里事件更刺激人們的神經(jīng)。站在這個角度，中央政府對中國房地產(chǎn)的考量與抉擇，可能就會更加艱難。 在“國八條”曝光之后，有媒體驚呼，房地產(chǎn)已經(jīng)政治化了。但實際上，房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟 1，泡沫究竟有多大？ 提要：無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實的理由。 關于泡沫，有一種有趣的說法是：在泡沫沒有破裂時，你是無法證明泡沫的。這是在說，測定泡沫其實是一件異常困難的事情。雖然如此，還是有一些方法可以讓我們可以大致窺視到房地產(chǎn)價格偏離正常狀態(tài)的程度。 一個被廣泛使用的指標是所謂房價收入比。即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例。如果一套房子的價格為50萬元，家庭收入為5萬元，那么房價收入比就是10：1。那么，什么樣的房價收入比才算是合理的呢？世界銀行的標準是5：1，聯(lián)合國的標準是3：1。而在經(jīng)驗世界中，美國的這個比例是3：1；日本是4：1。而在中國，這個比例是大約在10～15：1(需要指出的是，由于中國人有大量不透明的收入以及數(shù)據(jù)本身的真實性問題，已經(jīng)有很多人對房價收入比這個指標在中國的解釋能力提出了疑問)。這就是說，如