【正文】 路不通；后者則等同于一種無法預(yù)測(cè)的藝術(shù)，完全仰賴政治領(lǐng)導(dǎo)人駕馭復(fù)雜局勢(shì)的能力甚至運(yùn)氣，因而也是一種無法穩(wěn)定預(yù)期的非制度狀態(tài)。中央政府目前對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度非常接近后面這種狀況。在這種情況下，地方官員實(shí)際上也處于一種進(jìn)退失據(jù)、難以拿捏的矛盾狀態(tài)。一位大城市的地方首長在接受境外媒體采訪時(shí)曾經(jīng)袒露這種戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的心態(tài)：“對(duì)此（當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)）我們是以如履薄冰的心態(tài)，確保安全。” 2，悠然自得的地產(chǎn)商 提要：當(dāng)然，中國房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。 在中國的房地產(chǎn)游戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬利者，是僅次于地方政府的第二號(hào)受益者。對(duì)此，中國的地產(chǎn)界聞人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢。雖然房地產(chǎn)商的利潤在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤經(jīng)常可以達(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來說，利潤在100200%?！辈贿^，按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計(jì)，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率可以達(dá)到500％。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無疑問，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場(chǎng)的商人們，是中國房地產(chǎn)又一架開足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)。 在中國房地產(chǎn)的長期牛市中，地產(chǎn)商與地方政府一直坐在同一條船上，形成了一種“一榮俱榮，一損俱損”的伙伴關(guān)系。對(duì)這一點(diǎn)，地產(chǎn)商及地方政府同樣清楚。然而，隨著中央政府逐漸增加的政治壓力，這種持續(xù)了多年的蜜月正在開始出現(xiàn)裂縫。在評(píng)論最近上海出臺(tái)的一系列政策可能引發(fā)的事態(tài)時(shí)，潘石屹描繪了一種可怖的前景：“那將是97年的香港，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的，這是誰都不愿意看到的?？墒浅雠_(tái)的這一系列政策會(huì)把上海的房地產(chǎn)推到一個(gè)崩潰的邊緣?！迸松踔烈月杽?dòng)的口吻談到了最極端的可能，那就是“把所有的房地產(chǎn)商關(guān)起來”。聰明的潘石屹顯然知道這種情況是不可能發(fā)生的，因?yàn)樗睦锓浅Ｇ宄?，政府與地產(chǎn)商的合作基礎(chǔ)仍然是存在的。這個(gè)基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)商對(duì)當(dāng)?shù)囟愂占癎DP的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，這一直就是房地產(chǎn)商與政府博弈時(shí)的一張強(qiáng)有力的底牌，也一直就是房地產(chǎn)商人們樂觀得接近瘋狂的真實(shí)理由。以至于“國八條”出臺(tái)之后，有地產(chǎn)商底氣十足的做出了另外一種解釋：大跌同樣要追究責(zé)任。這顯示，地產(chǎn)商雖然有所忌憚，但心里還是相當(dāng)樂觀的。 地產(chǎn)商對(duì)“國八條”這樣的樂觀的解釋不但有上述邏輯上的支持，也有經(jīng)驗(yàn)上的依據(jù)。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)依據(jù)就是2003年6月央行“121”號(hào)文件出臺(tái)后中國房地產(chǎn)的歷史。這個(gè)當(dāng)時(shí)被地產(chǎn)商人形容為刀刀致命的“10年來最嚴(yán)厲的措施”不僅絲毫沒有撼動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，反而催生了中國房地產(chǎn)最為強(qiáng)勁的牛市。潘石屹所說“過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢”中的“過去兩年”其實(shí)就是指“121”號(hào)文件出臺(tái)后的兩年。在央行“121號(hào)”文件頒布后的第一時(shí)間中，中國地產(chǎn)界的教父級(jí)人物任志強(qiáng)，曾經(jīng)悲憤而又語氣肯定的預(yù)測(cè)到：房地產(chǎn)的冬天來了！任志強(qiáng)顯然是犯了一個(gè)不斷被人重復(fù)著的愚蠢的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，但可以肯定，沒有什么錯(cuò)誤比這個(gè)錯(cuò)誤更讓任先生感到快樂了。房地產(chǎn)沒有進(jìn)入冬天，而是進(jìn)入了一個(gè)火星四濺的酷暑。那個(gè)看上去殺氣十足的“121”號(hào)文件，不過是一場(chǎng)茶杯里的風(fēng)暴?！?21”號(hào)文件挺過來了，難道“國八條”就挺不過去嗎？中國的地產(chǎn)商的確有理由這樣樂觀的自忖。 但房地產(chǎn)商人們必須謹(jǐn)記的是，雖然同樣是暴利，但政府是沒有成本的，而地產(chǎn)商卻是有成本的，這就是官與商的區(qū)別。房地產(chǎn)商的承受力顯然要比政府脆弱得多。當(dāng)然，如果真像房地產(chǎn)商們言之鑿鑿的那樣，房地產(chǎn)的繁榮是有真實(shí)需求為支持的，那么，他們就不應(yīng)該擔(dān)心政府的干預(yù)。因?yàn)榧幢阈枨蠖唐诒粔褐葡氯?，長期只會(huì)以更猛烈的形式爆發(fā)出來。只不過對(duì)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商自己恐怕都心里打鼓。過了這個(gè)村就不再有下個(gè)店，泡沫帶來的暴富機(jī)會(huì)從來如此。大概就是意識(shí)到了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商人們現(xiàn)在的策略就是，繼續(xù)鼓勵(lì)、慫恿政府將泡沫吹大，直至將最后也是最豐厚的那一段利潤拿走。 很多年以來，由于共同利益的扭結(jié)，房地產(chǎn)商形成了一個(gè)相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的利益集團(tuán)。他們頻頻在媒體上曝光以引導(dǎo)公眾預(yù)期，頻頻拋出萬言書之類的政策建議以影響政府決策?？梢杂^察到的一個(gè)例證是，2003年央行“121”號(hào)文件出臺(tái)之后，房地產(chǎn)集團(tuán)的游說，對(duì)政府的后續(xù)決策起到了相當(dāng)重要的影響?！袄婕瘓F(tuán)”作為現(xiàn)代社會(huì)的常態(tài)，絕非像一般理解的那樣充滿邪惡意味。相反，在相當(dāng)程度上，它的出現(xiàn)是中國社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)。但由于專業(yè)的傲慢以及利益的遮蔽，中國房地產(chǎn)利益集團(tuán)的確表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)拿つ?、偏?zhí)和短視。這一點(diǎn)，無論是在對(duì)中國整體形勢(shì)還是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身形勢(shì)的判斷上，都表現(xiàn)得十分明顯。他們動(dòng)輒以“胡扯”來回?fù)羧藗儗?duì)房地產(chǎn)業(yè)的悲觀預(yù)測(cè)。更有甚者，他們將這些言論歸咎為人們對(duì)房地產(chǎn)商的“眼紅”或者社會(huì)的“仇富”心態(tài)。這種表現(xiàn)讓人們想起中國證券市場(chǎng)5年前的類似情形。在中國，短期利益的最大化很可能意味著整個(gè)行業(yè)長期蕭條，甚至迅速地死掉。這種教訓(xùn)，今天的中國證券市場(chǎng)的凄慘現(xiàn)狀已經(jīng)做出了最黑暗的見證。 當(dāng)然，中國房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。這就如同一道凱恩斯似的符咒：在長期中我們都將死去。所以只有今天才像黃金般值得珍惜。但無論如何，中國的房地產(chǎn)都已經(jīng)接近了相當(dāng)危險(xiǎn)的邊緣?；鹬腥±豕倘豢赡?，但一敗涂地的風(fēng)險(xiǎn)卻要高得多。這不惟是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的本身可能牛氣已盡，更是因?yàn)檩敿覀冮_始說話了。 3，誰是買單者？ 提要：中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。 對(duì)于地方政府和房地產(chǎn)商人來說，房地產(chǎn)就像天上突然掉下來的餡餅一樣，帶來了巨大的財(cái)富。但常識(shí)告訴我們，天上不會(huì)掉下餡餅。任何財(cái)富都一定有它的出處。它不是來自別人，就是借自未來。換言之，它一定會(huì)有一個(gè)或者多個(gè)埋單者。荒謬的是，在中國的房地產(chǎn)游戲中，最大的買單者竟然是這一輪房地產(chǎn)熱的始作俑者中央政府。這可能也是中央政府對(duì)地方政府提出潛在政績要求所必然要付出的代價(jià)。 與地方政府相比，中央政府的處境可謂相當(dāng)尷尬。一方面，它希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，維持一個(gè)政治上可以忍受的經(jīng)濟(jì)增長速度。這是中央政府唯一的收益，也是中央政府與地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。而地方政府、房地產(chǎn)商對(duì)此卻可以不聞不問，高高掛起。這種利益分殊，決定了中央政府對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有不同的利益權(quán)衡。利益決定態(tài)度，這就是中央政府與地方政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚(yáng)鑣的關(guān)鍵原因。 中央政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變可以以2003年6月央行出臺(tái)的“121”號(hào)文件為界。在此之前，中央政府對(duì)房地產(chǎn)一直采取了鼓勵(lì)的態(tài)度?？梢宰C明這種“鼓勵(lì)”態(tài)度的一個(gè)證據(jù)是，就在2002年10月，人民銀行的一位官員還在一次會(huì)議上透露了央行在居民住房消費(fèi)信貸方面的各種“助推”舉措，并稱要“敦促各商業(yè)銀行在居民住房消費(fèi)信貸方面進(jìn)一步創(chuàng)新品種”。但到了2003年6月，情況丕變。央行對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由公開的鼓勵(lì)急轉(zhuǎn)為公開的警惕。我們無法猜測(cè)這種變化的具體導(dǎo)火索，但央行在2002年年底完成的一項(xiàng)調(diào)查肯定起到了作用。這項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，％。其實(shí)，有人比央行更早意識(shí)到了房地產(chǎn)的危險(xiǎn)。在2002年國慶秘密走訪深圳其間，對(duì)“泡沫”一貫嗅覺靈敏的朱鎔基總理就已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)提出了嚴(yán)厲的警告，他以簡捷的語言告誡：“深圳的明天就是香港的今天”。但無論在意志上還是在時(shí)間上，即將卸任的朱鎔基都已經(jīng)無法再完成一次可能在政治上引發(fā)巨大爭議的宏觀調(diào)控了。于是，他將這個(gè)難題留給了后來者。如果朱鎔基的威懾力都不足以彈壓房地產(chǎn)的躁動(dòng)，房地產(chǎn)牛市中最為壯觀的“拉升”階段肯定就已經(jīng)迫在眉睫。事實(shí)上，正是從這個(gè)時(shí)候起，中國房地產(chǎn)開始了進(jìn)入最為銷魂的時(shí)期。漲了還能再漲，瘋了還能再瘋，沒有任何東西可以阻擋房地產(chǎn)的牛市步伐。 對(duì)房地產(chǎn)的樂觀，由于中央政府某種投鼠忌器的遲疑而變得更加泛濫。雖然央行的技術(shù)官僚們憑借職業(yè)敏感對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出了最早的預(yù)警，但中央政府內(nèi)部顯然存在不同看法。其中最明顯的例證是，就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為熾烈的2004年10月，國家建設(shè)部還發(fā)表了一份報(bào)告駁斥“泡沫論”。這份報(bào)告得出的結(jié)論傾向非常明確：中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立，金融風(fēng)險(xiǎn)也在控制范圍之內(nèi)。而這份報(bào)告的起草者之一更是直言不諱地解釋了這份報(bào)告的動(dòng)機(jī)。他對(duì)記者說，“我們的確是針對(duì)‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺(tái)這份報(bào)告的?！敝鞴懿块T以一種先入為主的傾向去起草一份報(bào)告雖然動(dòng)機(jī)可議，但也真切反映了中央政府不同部門之間的利益和意見的拔河。這種角力在社會(huì)上也同樣激烈。在最近的兩年中，有關(guān)房地產(chǎn)的爭論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。其最終結(jié)果就是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復(fù)。但就在中央政府一陣猶疑反復(fù)之間，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是烈日炎炎，熱火朝天。猶疑、反復(fù)顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。檢視中央政府治理房地產(chǎn)的手段，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器庫中已然空空如也。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動(dòng)、土地供給都已經(jīng)無法抑制中國房地產(chǎn)的一路狂奔。到這個(gè)時(shí)候，最后的政治手段已經(jīng)呼之欲出。這不啻于表明，中國歷經(jīng)26年的市場(chǎng)改革可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。 在一聲緊似一聲的宏觀調(diào)控聲中，中國房地產(chǎn)一路狂奔的姿態(tài)，不僅構(gòu)成了對(duì)宏觀調(diào)控的一種公然嘲笑，也急劇提升了中國金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。 的確，中國房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)相當(dāng)之高。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。前央行金融穩(wěn)定局局長謝平就曾經(jīng)公開對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)表示了極大的困惑和擔(dān)憂。在2004年，這個(gè)比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。在中國上海，2004年全部新增貸款中，有將近80％投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，必然會(huì)給中國脆弱的金融系統(tǒng)帶來災(zāi)難性的沖擊。有人以房地產(chǎn)信貸短期的良好表現(xiàn)為依據(jù)駁斥房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)論，商業(yè)銀行也以此為理由大貸濫貸。但實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款中中長期貸款比例相當(dāng)之高。而這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)絕非短期可以看出。國外關(guān)于個(gè)人住房貸款的經(jīng)驗(yàn)也表明了這一點(diǎn)。 然而，客觀的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不如事實(shí)那樣讓人膽戰(zhàn)心驚。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同，早已經(jīng)是公開的秘密。河南鄭州房管局一位負(fù)責(zé)人曾經(jīng)非常坦率的承認(rèn)，在2002年上半年的所有按揭貸款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取銀行貸款。這證明，中國房地產(chǎn)貸款中的確存在相當(dāng)系統(tǒng)性的欺詐。這一點(diǎn)，中國銀行北京分行的“森豪公寓騙貸案”表現(xiàn)得尤其充分。在這個(gè)在2004年4月披露的詐騙案件中，森豪公寓開發(fā)商利用員工名義虛構(gòu)買賣合同，提供虛假收入證明。但所有這一切，沒有中國國有商業(yè)銀行的體制性的“愚蠢”