【正文】 品和投機(jī)品大概是一個不爭的事實。既然如此，我們就可以按照投資品的方式去衡量房地產(chǎn)偏離投資價值的大致水平。 一個被廣泛使用的衡量房地產(chǎn)投資價值的尺度是所謂的租售比，即房地產(chǎn)售價與房地產(chǎn)月租賃價格之間的比較。這非常像衡量股票投資價值的所謂市盈率指標(biāo)，即衡量多長時間投資可以收回本錢。一般的經(jīng)驗認(rèn)為，租售比的正常范圍應(yīng)該在100－230之間。以這個標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國許多大城市的租售比正在日益偏離投資價值。有調(diào)查顯示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分別達(dá)到300，360和470的高危水平。這意味著在這三個城市，投資房地產(chǎn)收回本錢的時間分別需要25年、30年和40年。即便不考慮長期利率風(fēng)險，這個比例也顯然已經(jīng)嚴(yán)重偏離投資價值。 中國股市中的高市盈率也曾經(jīng)一度被人借口國情特殊而宣布為合理，但最后還是無奈而又殘酷地走上漫漫的價值回歸之路。中國樓市的奇高的租售比，應(yīng)該會有同樣的命運(yùn)。 讓人不解的是，在一些中國城市中，房價與租金不僅沒有追隨房價上升而上漲，而且處于奇怪的反向運(yùn)動中。中國央行副行長吳曉靈就透露，從1998年到2004年，青島房價上漲了50%多，而房租卻離奇地下降了7%。如果我們將青島這樣的城市看作股市中的二、三線股票的話，那么二、三線股票的率先反轉(zhuǎn)，往往意味著像上海、北京這樣的績優(yōu)股票也在醞釀反轉(zhuǎn)趨勢。當(dāng)然，這只是一種形象的比較，而不是一種邏輯上的推論。但關(guān)鍵是，租售比的急劇攀升，會使得人們的行為發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人們會更多地選擇租房而不是買房。事實上，隨著租售比的上升，第一批“聰明人”已經(jīng)開始行動。一位年輕人就在網(wǎng)上宣布，他已經(jīng)在2005年4月將“上海惟一自住的房子賣了”，原因在于，他發(fā)現(xiàn)賣掉現(xiàn)有的房子而轉(zhuǎn)為租房不僅改善了居住條件，而且收益頗豐。當(dāng)像上面這個青年一樣的“聰明”人越來越多的時候，住房的供給就會大量上升。價格下跌的循環(huán)可能就開始了。 與股市高度雷同的是，在“第一批聰明人”產(chǎn)生的同時，中國房地產(chǎn)市場中最后一批博傻者也開始出現(xiàn)了。漏夜排隊領(lǐng)號已是中國房地產(chǎn)市場中屢見不鮮的現(xiàn)象，但帶著帳篷排隊一個月的購房者恐怕還是第一次見到。這無異于表明，中國房地產(chǎn)市場最瘋狂的博傻者已經(jīng)開始進(jìn)場。第一批“聰明人”的離開和最后一批（往往也是最瘋狂的）博傻者的進(jìn)場，一直是觀測股市的市場氣氛以及趨勢變化的一個重要的經(jīng)驗性窗口，這個窗口對房地產(chǎn)市場可能具有同樣的價值。 2003年年初時候，上海人一見面就問：“買樓了嗎？”這在當(dāng)時已經(jīng)被列為房地產(chǎn)過熱的警訊，而到了2005年初，一位久居上海的朋友給我打電話的時候，辟頭第一句話就是：“不得了，上海人手上已經(jīng)沒有現(xiàn)金了，全用來炒樓了?！蔽业倪@位朋友置身投資市場15年之久，熟讀過金融史上所有的泡沫經(jīng)典。他是在暗示，上海本地人作為最后的接盤者已經(jīng)開始進(jìn)場。 在上海人傾城而出開始集體炒樓的時候，農(nóng)民工據(jù)說也找到了更為輕松的職業(yè)，他們替炒家排隊，一夜的收入可以達(dá)到100～200元不等，這比他們在工地上頂著烈日所掙的錢要多得多。這些都是在任何一個投機(jī)泡沫崩裂前經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。 2003年初期的統(tǒng)計表明，中國有超過300家公司沾手地產(chǎn)，占當(dāng)時上市公司的25％以上。海爾開始搞房地產(chǎn)了，TCL開始搞房地產(chǎn)了，就連聯(lián)想這樣的房地產(chǎn)外行也開始進(jìn)入了。這被人們稱之為房地產(chǎn)中的“三外”現(xiàn)象，即“外行搞房地產(chǎn)、外來人搞房地產(chǎn)、外來資金搞房地產(chǎn)”。這與1999年之后，中國全民炒股，大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃爾。我的一位熟人，在2003年的時候還汲汲營營于一家裝修公司，2004年再見面的時候卻在一夜之間變成了房地產(chǎn)大亨。而我的一位朋友的朋友，兩三年之前還在蘇南某市的一個單位上班，轉(zhuǎn)眼之間就在蘇州的房地產(chǎn)中積累了幾千萬身家。中國仿佛又重新回到了一個“輕松賺錢”的時代。在我們身邊，突然間流傳起那么多的暴富故事，已經(jīng)不是第一次了。1990年年代初期南方地產(chǎn)熱的時候是一次，中國股市1999年牛市的時候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而導(dǎo)致的破產(chǎn)故事總是同樣的多。當(dāng)然，國有銀行找不到債主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。 從1999年正式啟動算起，中國的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)延續(xù)了6年。其間，房地產(chǎn)市場炒作過各種概念，從“拉動內(nèi)需論”到“消費升級論”，再到“城市化論”，這幾乎與中國證券市場中的“為國企解困論”到“資產(chǎn)重組論”，再到“價值發(fā)現(xiàn)論”的概念炒作歷史完全同構(gòu)。這可能不僅僅是一種巧合。而所有中國證券市場的投資者都知道，概念窮盡之后將會出現(xiàn)什么。另外一個值得提及的巧合是，日本地產(chǎn)泡沫從1985年開始到1991年達(dá)到頂峰，大約也持續(xù)了六年。在中國房地產(chǎn)持續(xù)六年的牛市中，上海的房價已經(jīng)漲了將近3倍。無論是時間的長度，還是房價的升幅都已經(jīng)足以構(gòu)成一場完美的崩潰。 由于中央政府的預(yù)警，2004年初開始，中國房地產(chǎn)熱的標(biāo)志性城市上海的樓價曾經(jīng)出現(xiàn)一個短暫的徘徊，但到了秋天之后，房地產(chǎn)開始“井噴”式的上漲，有報道稱，個別樓盤甚至出現(xiàn)三個月漲6000元的情形。這種走勢與1996年12月到1997年5月中國證券市場的走好有一比。這可能預(yù)示，投機(jī)市場最瘋狂的心理驅(qū)動機(jī)制已經(jīng)啟動，在這個時候，泡沫已經(jīng)發(fā)出了最致命的誘惑，它會像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金錢潮水般向它涌去?？磥恚袊康禺a(chǎn)市場最壯觀，最令人嘆為觀止的時候正在到來，然而，這可能也是多頭最壯烈的時候。 測定房地產(chǎn)溫度的方法多種多樣，有些憑理論，有些憑經(jīng)驗，有些用這種方法，有些用那種方法，但沒有任何一種具有令人信服的解釋力，也沒有任何一種沒有遭到過中國房地產(chǎn)牛市經(jīng)歷的嘲笑。我們沒有謝國忠那樣的理性自負(fù)，敢于將時間預(yù)測得如此精確，不過，當(dāng)所有的理論指標(biāo)，所有的經(jīng)驗判斷都開始趨向負(fù)面的時候，我們就可以說：中國房地產(chǎn)最后清算的時間已經(jīng)快步向我們走來。 附1： 中國房地產(chǎn)語錄 吳曉靈：我們調(diào)控房地產(chǎn)，是想讓這個行業(yè)活得長一些。 厲以寧：中國房地產(chǎn)市場整體上處在正常發(fā)展之中，國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。不僅是陰謀，厲老還要將其提升為巨大的陰謀。 王建：保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上。 陳淮：中國地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)在可控范圍內(nèi)。 任志強(qiáng)：“泡沫說”純粹胡說八道，國內(nèi)外對空置率的統(tǒng)計口徑不同，不能簡單對比。 史蒂芬羅奇：泡沫的產(chǎn)生，使中國房地產(chǎn)市場到了看似接近爆炸的邊緣。 謝國忠：上海這個有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂……這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離“最后算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。 易憲容：房地產(chǎn)業(yè)正挾持著整個中國經(jīng)濟(jì)。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。 潘石屹：那將是97年的香港，這對整個經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的，這是誰都不愿意看到的?？墒浅雠_的這一系列政策會把上海的房地產(chǎn)推到一個崩潰的邊緣。 孫宏斌：學(xué)者基本上是胡扯！有的說中國的房地產(chǎn)會有泡沫會破裂，理由是中國加息了，美國加息了，油價漲了，海嘯了，匯率要變了，但是這些只會影響資金供應(yīng)量的一點兒，他根本不知道需求是怎么回事兒……房價還有上漲的空間。 衛(wèi)留成：處置積壓房地產(chǎn)給海南帶來了房價升溫、房產(chǎn)升值新機(jī)遇，５年后海南房價有望翻番。 韓正：我在這里可以提個建議，如果你們在上海沒有房產(chǎn)，可以聽我一句勸告，投資房地產(chǎn)絕對是高回報的。 附2： 中國房地產(chǎn)大事記 （1）1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海、廣東惠州等南方沿海城市。一時間，海口、北海、惠州等城市的房地產(chǎn)價格扶搖直上，而內(nèi)地省份如四川、湖南等地則資金奇缺。這是中國改革開放之后有紀(jì)錄的第一次房地產(chǎn)熱。這一次房地產(chǎn)熱在導(dǎo)致了1993年6月一次極其猛烈的宏觀調(diào)控之后，迅速煙消云散。至今，北海、?？诘鹊氐臓€尾建筑還在見證著10多年前的那一場災(zāi)難。 （2）1998年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》。明確指出要提高對住房信貸重要性的認(rèn)識、加大住房信貸投入、擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍、大力促進(jìn)住房消費、積極支持普通住房建設(shè)等多項措施，以擴(kuò)大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點。這是1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個明確信號。 （3）1999年2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》。提出“積極開展個人消費信貸，對促進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。 （4）2003年4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文)?！锻ㄖ芬?guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。” 此份文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。 （5）2004年3月，繼2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā)“71號文”，飭令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備。是為“831大限”。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措。 （6）2004年10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報告。報告對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象”。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化。 （7）2005年3月16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 （8）2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。該份文件強(qiáng)調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任?！边@個通知被人們稱為“國八條” （9）2005年4月3日新華社發(fā)表題為“加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格”的評論員文章，呼應(yīng)“國八條”，并公開闡述中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的最新看法。 29 / 2