【正文】 ...................................................................53(五) 項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略 ...................................................................581. 戶型設(shè)計(jì)方面 ...................................................................................582. 外立面更改建議（看附件） ...........................................................583. 園林概念設(shè)計(jì) ...................................................................................594. 物業(yè)管理及功能配套建議 ...............................................................59(六) 會(huì)所配套建議 ...................................................................................59(七) 物 業(yè)管理建 議： .................................................................................621. 建立網(wǎng) 絡(luò) 平臺(tái) ...................................................................................632. 物 業(yè) 管理方面，可以 實(shí)現(xiàn) ：..............................................................633. 安全管理采用集中 監(jiān) 控手段。在安全防 護(hù) 方面，配 備 有： ...........64(八) 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 ...........................................................651. 直飲凈水系統(tǒng) ...................................................................................652. 提供高氣純凈水 ...............................................................................653. 節(jié) 能 設(shè)備 與 節(jié) 材的建 議 ...................................................................654. 環(huán)保設(shè)計(jì) ...........................................................................................66七、全林國際廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣策略 ...............................................................67(一) 市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階 ...........................................................................67(二) 地標(biāo)性物業(yè)的塑造 ...........................................................................68(二) 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟 ...........................................................................71（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng) ...........................................................................76籌備 CEO精英會(huì) ——招募 CEO精英會(huì)會(huì)員 .................................76連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） .........................................77 “全林杯 ”高爾夫球邀請(qǐng)賽 .........................................................79公關(guān)活動(dòng)：貴陽市首個(gè) CEO沙龍成立儀式品酒美食會(huì) .............82公關(guān)活動(dòng)：最新德國奔馳 S系列名車展及拍賣會(huì) .......................82八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌 ...................................................................................84(一) 概念 ....................................................................................................84(二) 內(nèi)容 ...................................................................................................841. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 ...................................................................842. 計(jì)劃清晰詳盡 ...................................................................................853. 人員安排和分配 ...............................................................................854. 控制 ...................................................................................................855. 信息反饋 ...........................................................................................856. 策略調(diào)整 ...........................................................................................86一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一) 2022年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國 許 多城市相比， 貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消 費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 在所難免。市民將 應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部 環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū) 轉(zhuǎn)移。 馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大， 現(xiàn)在交通道路又有了很大改 觀，老百姓住房投 資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余 錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2022年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。(二) 2022年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；2. 土地交易活躍，“換手”量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新 設(shè)備；6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商 業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是 磚混 結(jié)構(gòu)， 為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴 的原則，土地稀缺的必然 結(jié) 果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正” 這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。比如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消 費(fèi)仍是主流。住宅 產(chǎn)業(yè)化的推 進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過 程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。(四) 貴州省2022年居民住房消費(fèi)狀況1. 2022年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消 費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M 2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過 減免、 補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻 ，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力發(fā)展。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投，較上年增長(zhǎng)108% ，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì) 適用房的建設(shè)。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長(zhǎng)90%。住房新開工面積480多萬M 2，竣工面積近420萬M 2，分別比去年增長(zhǎng)64%和56%。其中經(jīng)濟(jì) 適用房約占全省新開工面積 的80% ，較上年增長(zhǎng)95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面 積的75%。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資 源越來越稀缺，特 別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更 趨緊張。與此同 時(shí)，國家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配 貨幣化，增加住房信 貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買 住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這 一市場(chǎng)局面，開 發(fā)商們躍躍欲 試。據(jù)悉， 貴陽這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開企 業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地 產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“ 搶攤貴陽”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一 線及小河一帶，花溪一 帶 ，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴 工一帶， 這些昔日不被看好的土地 資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“ 較勁”，市郊房地 產(chǎn)開發(fā)“ 行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物 業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本” 為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅 火，同 時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投 資者越來越重視 物業(yè)的環(huán)境，配套 設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為 ，關(guān) 鍵是你怎樣去做。(六) 貴陽市2022年13月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 2其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 申報(bào)預(yù)售價(jià) 310015000 元/M 2住 宅 申 報(bào) 15003000元/M 2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目 16宗 3110萬元個(gè)人房產(chǎn)抵押 122 個(gè) 人 按 揭 741 二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：1．從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊 、環(huán)市路外圍板塊。1) 中華路板塊(均價(jià)3600元/M 2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。2) 環(huán)市路內(nèi)( 除中華路) 板塊(均價(jià)2480元/ M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成 為眾多貴陽市民首選的位置 ,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間。3) 環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/ M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受。特別貴陽的西部準(zhǔn) 備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū) ,因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無限,但要把握