保利地產(chǎn)：從極限奔跑到資本價(jià)值釋放(編輯修改稿)
2025-07-22 14:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 保利地產(chǎn)的負(fù)債率是沿著安全底線擴(kuò)張的，那么它的經(jīng)營效率則是沿著效率邊界成長的，即，把財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營杠桿都發(fā)揮到極致。2010年，受調(diào)控沖擊，行業(yè)整體在營業(yè)利潤率不變的情況下，降幅18%，相應(yīng)地，效率邊界也向左下方移動(dòng)了1520%。，但仍處于效率邊界上，即，具有相同利潤率下行業(yè)內(nèi)最高的周轉(zhuǎn)速度。圖3 保利地產(chǎn)：經(jīng)營效率再次位于效率邊界上運(yùn)營效率高意味著當(dāng)公司把從土地儲(chǔ)備釋放出來的資本金投入到經(jīng)營環(huán)節(jié)中去，整體的回報(bào)率是不降反升的。保利地產(chǎn)繁榮期（2009年），營業(yè)利潤率20%，即，繁榮期總資產(chǎn)回報(bào)率可以達(dá)到16%水平；低谷中，考慮到公司儲(chǔ)備項(xiàng)目中約35%的銷售額來自一線城市，45%來自二線城市，20%來自三線城市，利潤率下降6個(gè)百分點(diǎn)至14%；在上述低谷回款能力下，為應(yīng)對持續(xù)調(diào)控，公司的凈借貸資本比上限，即，財(cái)務(wù)安全底線應(yīng)控制在107%以內(nèi)（公司當(dāng)前為110%）。據(jù)此推算，如果未來5年中有2年遭遇市場低谷沖擊，則在財(cái)務(wù)安全底線范圍內(nèi)、%——我們就將這一回報(bào)率水平稱為公司的“效率隱含回報(bào)”（Efficiency Implied Return，EIR）。它是企業(yè)在充分考慮周期沖擊情況下，當(dāng)前運(yùn)營效率在輕資產(chǎn)模式下所能提供的安全回報(bào)率。與之相對，%，%，%，%，均低于前面測算的效率隱含回報(bào)率，所以，輕資產(chǎn)模式下，保利地產(chǎn)的效率隱含回報(bào)不降反升。三、每股收益的潛在增長率：%潛在回報(bào)率的提高也意味著企業(yè)的潛在增長率提高。自上市以來，保利地產(chǎn)年均的存貨增速達(dá)到78%，年均利潤增速65%，%——公司在2002009年兩次增發(fā)，合計(jì)融資150億，相當(dāng)于2006年末權(quán)益資本金的412%，重資產(chǎn)模式下，企業(yè)的成長高度依賴于再融資，不僅回報(bào)率被壓制，每股收益的增速也被壓制。與之相對，在輕資產(chǎn)模式下，%的效率隱含回報(bào)，意味著在20%的分紅率下，%，%的歷史增速：未來，地產(chǎn)企業(yè)的增長將從資產(chǎn)推動(dòng)的增長轉(zhuǎn)向經(jīng)營效率推動(dòng)的增長。四、周轉(zhuǎn)率對利潤率的替代與回報(bào)率的進(jìn)一步上升%的每股收益增長是保利地產(chǎn)在當(dāng)前利潤率、周轉(zhuǎn)率組合下的潛在增長率，通過利潤率與周轉(zhuǎn)率的優(yōu)化，潛在增長率有進(jìn)一步提升的空間。周轉(zhuǎn)率與利潤率之間一直是一種相互替代
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1