【文章內(nèi)容簡介】 財務(wù)每月與保安主管核對租賃、欠費(fèi)情況，整理協(xié)議將要到期的住戶，提前 3 天通知住戶辦理續(xù)租手續(xù)。（2） 對欠費(fèi)的住戶進(jìn)行催繳，若未按限定的時間內(nèi)進(jìn)行繳納，管理處有權(quán)將車位收回，催繳費(fèi)用可按公司制度進(jìn)行處理。（3） 各大堂的信息發(fā)布屏或告示欄中發(fā)布車位續(xù)租通知，提示住戶盡快辦理續(xù)租手續(xù)。（4） 若住戶在協(xié)議過期一周內(nèi)仍未來辦理手續(xù)的，一方面進(jìn)行電話聯(lián)系，若得到業(yè)主確認(rèn)不再續(xù)租的，則辦理退租，并收回月租車卡；另一方面發(fā)放《車位續(xù)簽協(xié)議通知書》 ，在發(fā)出書面通知書一周內(nèi)未辦理續(xù)租或無任何回復(fù)的，管理處有權(quán)收回處理。 收費(fèi)崗收費(fèi)的流程（1） 收費(fèi)崗收費(fèi)票據(jù)由收費(fèi)崗保安到財務(wù)處領(lǐng)取相應(yīng)發(fā)票，同時辦理相應(yīng)的領(lǐng)取手續(xù)。（2） 收費(fèi)崗見有車輛前來交費(fèi)時（針對臨時卡收費(fèi)） ，收費(fèi)崗人員應(yīng)面帶微笑，用語文明規(guī)范，雙手接卡，若卡中顯示無需付費(fèi)，開啟道閘放行。若臨時卡中顯示費(fèi)用，將禮貌告知金額，雙手接錢，找?guī)旁谏虾桶l(fā)票一齊遞與客戶，零的錢由大到小排列，并告知當(dāng)面清點(diǎn)找零。車場進(jìn)出崗秩序維護(hù)員在車輛進(jìn)出時，雙手接遞業(yè)主客戶停車卡。（3） 收費(fèi)崗每天填寫和《現(xiàn)金盤點(diǎn)表》 ，與下班交接人員當(dāng)面進(jìn)行交接。若交接中發(fā)現(xiàn)問題則上報領(lǐng)班，主管查明原因及追究責(zé)任。車場現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合，每日移交清楚。（4） 主管對收費(fèi)崗提交的《橡樹灣停放收費(fèi)日報表》進(jìn)行審核。（5） 將盤點(diǎn)的現(xiàn)金交財務(wù)，辦理相應(yīng)的上交手續(xù)。（6） 所有機(jī)動車（不含摩托車）實行一車一卡的封閉管理，對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持18 / 751 個月的追溯根據(jù)。相關(guān)記錄《橡樹灣車輛進(jìn)入登記表》 保安表單\XSWBA004 《橡樹灣車輛停放收費(fèi)日報表》 保安表單\XSWBA005 《地下車庫車位檢查表》 保安表單\XSWBA006 《車位續(xù)簽協(xié)議通知書》 保安表單\XSWBA007 《現(xiàn)金盤點(diǎn)表》 保安表單\XSWBA008 19 / 7 監(jiān)控中心管理制度1. 目的確保監(jiān)控系統(tǒng)包括消防、車庫、安保系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)的完好及正常運(yùn)行。2. 范圍公司所管轄的住宅樓盤。3. 分工 維修人員：負(fù)責(zé)對監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。 保安監(jiān)控人員：負(fù)責(zé)日常監(jiān)控業(yè)務(wù)。 保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)對監(jiān)控中心日常工作及衛(wèi)生狀況的檢查；巡查中發(fā)現(xiàn)的問題要求限時整改。 保安主管：對監(jiān)控中心進(jìn)行日常巡查工作，并對相關(guān)記錄進(jìn)行評估、審核。 物業(yè)經(jīng)理：每月進(jìn)行抽查，并對現(xiàn)場問題進(jìn)行指導(dǎo)，對主管進(jìn)行考核。4. 過程控制 監(jiān)控中心管理的要點(diǎn)： 人員要求：監(jiān)控中心人員應(yīng)熟知崗位職責(zé)和設(shè)施設(shè)備的操作流程；應(yīng)持有監(jiān)控資質(zhì)證書（上崗證）方可上崗。 監(jiān)控室配備：監(jiān)控中心應(yīng)按消防管理標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施和濕度溫度計，同時設(shè)置防鼠板、鼠蟲藥盒、消防應(yīng)急包和降溫措施或設(shè)備；監(jiān)控中心管理制度上墻。因監(jiān)控中心的設(shè)施較多，散發(fā)出的熱量使溫度升高，若溫度持續(xù)上升將導(dǎo)致設(shè)備的不穩(wěn)定，從而出現(xiàn)故障。 設(shè)施設(shè)備：監(jiān)控室的設(shè)施設(shè)備功能應(yīng)完好，攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 清潔衛(wèi)生：監(jiān)控中心衛(wèi)生應(yīng)保持干凈清潔，不可在監(jiān)控室內(nèi)吃喝，保持空氣清新無異味；同時設(shè)置防鼠板、鼠蟲藥盒，防止鼠蟲咬斷電線造成設(shè)施設(shè)備無法正常工作。 監(jiān)控中心控制無關(guān)人員進(jìn)出，來訪人員需進(jìn)行登記并由主管陪同或同意后方可進(jìn)入。20 / 75 監(jiān)控中心的管理制度必須上墻。 監(jiān)控系統(tǒng)在交班時每日對監(jiān)控中心設(shè)施設(shè)備檢查一次，保安領(lǐng)班及主管每日進(jìn)行巡檢。 工作順序：實施→→監(jiān)督 →→指導(dǎo)→→審核→→評估→→存檔 實施：按監(jiān)控中心制度操作流程及操作要求進(jìn)行作業(yè)。 監(jiān)督：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的日常工作進(jìn)行監(jiān)督；主管對其工作進(jìn)行檢查，對領(lǐng)班工作進(jìn)行監(jiān)督。 指導(dǎo)：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的日常工作中不足進(jìn)行指導(dǎo)；主管對疑難問題解決進(jìn)行指導(dǎo)。 審核：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的表單進(jìn)行檢查，主管將領(lǐng)班提交的監(jiān)控中心表單進(jìn)行審核。 評估：物業(yè)經(jīng)理對監(jiān)控中心的工作每月進(jìn)行評估。 存檔：每月對表單進(jìn)行整理存檔。 監(jiān)控中心的操作規(guī)程 監(jiān)控中心設(shè)備操作 消防控制系統(tǒng)（1） 監(jiān)控中心消防中控系統(tǒng)連接小區(qū)所有消防控制設(shè)備，一旦發(fā)生報警，監(jiān)控人員迅速通過顯示屏上所顯示報警狀發(fā)出指令；（2） 消防系統(tǒng)發(fā)生報警時，立即通知相關(guān)崗位隊員馬上趕到報警區(qū)域進(jìn)行檢查，若檢查后無異常情況的，監(jiān)控人員及時消音復(fù)位，對于無法消除及設(shè)備故障的報警，及時通知管理處報工程條線處理；（3） 有情況發(fā)生監(jiān)控人員按照火警緊急預(yù)案流程操作；（4） 監(jiān)控都要認(rèn)真做好各項記錄，記錄人必須簽名；（5） 在工程人員處理完畢后，記錄應(yīng)已修復(fù)；報修關(guān)閉。（6） 遇當(dāng)天或暫時不能處理的問題，應(yīng)在備注欄內(nèi)注明，以便接班人員知曉直至問題解決為止。 主臥報警系統(tǒng)，室內(nèi)紅外報警系統(tǒng)（1） 業(yè)主誤按要做好記錄，請業(yè)主簽字復(fù)位并告知此設(shè)備的用途，切勿再發(fā)生類似誤報情況；（2） 有情況發(fā)生，立即采取措施，在無法處理的情況下，可呼叫領(lǐng)班簽字；（3） 家中無人應(yīng)答的，中控人員須仔細(xì)檢查之后通知管理處聯(lián)系業(yè)主，并叫工程人員檢查是否線路故障，進(jìn)行處理。 周界紅外報警系統(tǒng)（1） 中控人員首先必須熟悉各紅外報警區(qū)域數(shù)字，一旦發(fā)現(xiàn)紅外報警應(yīng)及時、準(zhǔn)確地將報警區(qū)域通知相關(guān)崗位隊員在 3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場查看，探頭切換到報警區(qū)域，并做好記錄；21 / 75（2） 定期對周界紅外報警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，若紅外報警的區(qū)域出現(xiàn)故障，須立即通知相關(guān)人員采取有效人防措施，并上報及時修復(fù)。（3） 夜間因光線原因，應(yīng)更仔細(xì)認(rèn)真檢查，一旦報警，決不輕易放過。（4） 確保建筑區(qū)域周界基礎(chǔ)設(shè)施（紅外、監(jiān)控、燈光聯(lián)動）完好，確保無人員潛入隱患；定期對周界基礎(chǔ)設(shè)施周邊的綠化進(jìn)行清理及修剪，以免綠化植物碰觸導(dǎo)致不停報警或植物遮住攝像探頭導(dǎo)致此區(qū)域成為盲點(diǎn)。 電梯緊急對話系統(tǒng)（1） 本系統(tǒng)用于電梯發(fā)生突發(fā)情況時，電梯內(nèi)人員可與監(jiān)控中心取得聯(lián)系；（2） 一旦發(fā)生電梯困人情況，監(jiān)控控人員首先馬上通知相關(guān)部門，并通過對講與被困人員保持通話狀態(tài)，盡量保證被困人員不要過于緊張，并與之說明情況；（3） 通知相關(guān)崗位隊員及時趕至事發(fā)樓層，確定被困人員的確切位置，并將情況告知監(jiān)控中心，直至人員被安全解救為止；（4） 解救后監(jiān)控人員將發(fā)生的經(jīng)過詳細(xì)記錄，并交領(lǐng)班簽字； 車輛管理系統(tǒng)（1） 監(jiān)控人員應(yīng)熟練掌握軟件的操作、刷卡信息的正確設(shè)置，保證小區(qū)內(nèi)所有持卡車輛正常進(jìn)出車庫；（2） 監(jiān)視攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；重要場所、停車場和出入口應(yīng)設(shè)有錄像，并在硬盤刻錄機(jī)留存?zhèn)洳椋ㄖ辽侔朐拢?；制定監(jiān)控資料查閱管理制度。如停車場采取智能管理而無人執(zhí)守時，出入口監(jiān)視攝像應(yīng)能清晰錄制駕車人的體貌特征。 電子巡更系統(tǒng)（1） 巡樓人員每一次巡樓一圈將巡更棒交到監(jiān)控中心數(shù)據(jù)下載一次，對于漏點(diǎn)情況可即時與當(dāng)值領(lǐng)班反映； （2） 對于多次處理未果的應(yīng)按級上報； BA 系統(tǒng)（1） BA 系統(tǒng)主要分管 、生活水泵、排風(fēng)機(jī)、集水井的自控；（2） 控制電腦一旦發(fā)生報警，監(jiān)控人員將按照報警信息通知物管，并做好記錄，直到工程人員排除問題為止。 監(jiān)控中心操作規(guī)范22 / 75 監(jiān)控人員統(tǒng)一著裝，按時交接班；每日在交接班的同時檢查監(jiān)控中心的設(shè)施設(shè)備，無問題后雙方交接簽字確認(rèn)。 監(jiān)控中心實行 24 小時不間斷值勤，不準(zhǔn)脫崗，對電視監(jiān)視系統(tǒng)和消防報警控制系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視，對信號隨時作出反應(yīng)，并填寫《監(jiān)控中心值班記錄》 。 監(jiān)控中心值班保安員，應(yīng)熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作程序，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時向保安領(lǐng)班或主管報告，由保安領(lǐng)班或主管通知報修處。如一時無法修復(fù)引起監(jiān)控“盲點(diǎn)” 時，該“盲點(diǎn)”的監(jiān)控由保安員負(fù)責(zé)，針對不同的監(jiān)控點(diǎn)采取相應(yīng)的措施加強(qiáng)防范，并作記錄。 監(jiān)控人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的動態(tài)及運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況、突發(fā)事件或各類違法犯罪活動，應(yīng)及時向保安領(lǐng)班報告，由保安領(lǐng)班安排處理，同時調(diào)整攝像鏡頭進(jìn)行錄像，保存錄像備查，并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上記錄。 消防報警系統(tǒng)出現(xiàn)報警信號，應(yīng)及時向保安領(lǐng)班報告，由保安領(lǐng)班安排檢查。如屬火警，按《突發(fā)事件處理程序》執(zhí)行。屬誤報應(yīng)消除信號并作值班記錄， 《監(jiān)控中心值班記錄》 。 值班保安員每 12 小時按編號更換電視監(jiān)視系統(tǒng)的錄相帶并妥善保管半個月，并作好記錄。除保安主管外，其他人員不得翻看保存的錄像帶，更不允許錄放非工作像帶。特殊情況必須得到管理處同意。 定期檢驗紅外報警系統(tǒng)等護(hù)衛(wèi)防范系統(tǒng)，監(jiān)控人員檢查系統(tǒng)是否全天候布防，確保信號接受和反應(yīng)靈敏，若在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并上報處理。 監(jiān)控人員負(fù)責(zé)監(jiān)督巡更人員對本小區(qū)進(jìn)行夜巡，將夜巡記錄（巡更時間、頻次等）進(jìn)行儲存，以便查驗。 公共區(qū)域的鑰匙需要在監(jiān)控中心統(tǒng)一備份、保管、明確公共區(qū)域鑰匙名稱，并有鑰匙管理制度。 夜間業(yè)主報事接待：緊急事件當(dāng)晚處理，一般事件第二天及時反饋至客服部。 監(jiān)控人員接報流程： 監(jiān)控中心 24 小時有人執(zhí)勤，晚上 20：00 后報修、報事電話由監(jiān)控人員接聽。 監(jiān)控人員按接聽電話規(guī)范進(jìn)行操作，詳細(xì)記錄報修、報事信息并通知夜間值班人員（工程值班人員、保安領(lǐng)班）進(jìn)行處理；若是報事緊急事件當(dāng)晚處理；一般事件則第二天及時反饋至客服部。 若監(jiān)控中心接到報修則及時通知值班工程維修人員上門維修，若維修人員當(dāng)時未能處理，則應(yīng)向業(yè)主說明情況得到諒解，與業(yè)主另約時間次日上門服務(wù)；若監(jiān)控中心接到報事，立即通23 / 75知當(dāng)值區(qū)域保安到現(xiàn)場查看，做好相關(guān)記錄，未能解決的上報領(lǐng)班處理；若監(jiān)控中心接到業(yè)主投訴，則當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)立即到現(xiàn)場了解情況解決處理問題，當(dāng)時未能解決，做好相關(guān)情況記錄，次日上報相關(guān)條線主管進(jìn)行處理。 監(jiān)控人員一旦接到業(yè)主來電，無論何事都應(yīng)做好《監(jiān)控中心值班記錄》 ，做到無遺漏。將《監(jiān)控中心值班記錄》提交領(lǐng)班審核。 監(jiān)控人員將處理事件人員反饋的信息進(jìn)行記錄，完成的事宜進(jìn)行關(guān)閉，未完成的事項了解情況后做好相關(guān)記錄，上報領(lǐng)班。 交接班時，將注意事項交接給接班人員。 白班監(jiān)控人員將前班的相關(guān)報修、報事記錄上報物業(yè)前臺。 監(jiān)控人員作業(yè)禁止事項 嚴(yán)禁將外來人員帶入監(jiān)控中心進(jìn)行聊天等事宜； 嚴(yán)禁對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)整； 嚴(yán)禁在監(jiān)控顯示屏上玩游戲； 嚴(yán)禁私自刻錄錄像；禁止將刻錄設(shè)備帶入監(jiān)控中心； 嚴(yán)禁使用監(jiān)控中心報警電話，確保專線報警信息暢通。5. 相關(guān)記錄《監(jiān)控中心進(jìn)出人員登記表》 保安表單\XSWBA011 《監(jiān)控值班記錄本》 保安表單\XSWBA012 24 / 7 消防安全管理制度1. 目的消防安全工作是物業(yè)管理工作的重要組成部分，根據(jù)《中華人民共和國消防法》 、 《上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》等消防法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合本公司實際情況，制訂本制度。2. 范圍適用于公司所管轄的各住宅小區(qū)。3. 分工 區(qū)域保安：小區(qū)對消防器材進(jìn)行分區(qū)域、分模塊管理。主要負(fù)責(zé)檢查消防設(shè)備、器材的完好性、消防柜是否上鎖、滅火器是否過期、消防通道是否通暢等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時上報整改。 保安領(lǐng)班：掌握消防知識，熟練使用消防設(shè)備、器材，熟悉小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的分布及水、電氣管線的走向；監(jiān)督區(qū)域保安對所轄區(qū)域的消防設(shè)備、器材的檢查；查找火險隱患，及時給予指導(dǎo)，糾正提出整改建議，同時向上級報告，并作好備案記錄。 保安主管：安排落實消防安全檢查工作，積極開展防火宣傳，做好對義務(wù)消防員的訓(xùn)練工作；協(xié)助同工程部做好重點(diǎn)、要害部位和特殊工種的有關(guān)消防訓(xùn)練。 小區(qū)經(jīng)理：負(fù)責(zé)定期審核保安消防工作的檢查。對問題進(jìn)行指導(dǎo)。 工程人員：協(xié)同安保條線認(rèn)真做好小區(qū)動力系統(tǒng)的安全保衛(wèi)工作。4．過程控制 消防安全管理組織 公司消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長：公司總經(jīng)理副組長：公司分管安全工作副總經(jīng)理、 助理總經(jīng)理、安管部經(jīng)理、各管理處經(jīng)理 管理處需建立義務(wù)消防安全隊組長：保安主管副組長：保安領(lǐng)班組員：保安各班隊員 消控人員持證上崗 公司內(nèi)部，外部消防的緊急聯(lián)系手冊25 / 75 緊急廣播系統(tǒng)應(yīng)完好，并隨時可用 開啟消防結(jié)合器的扳手要在結(jié)合器附近存放，開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置 消防安全管理的要點(diǎn)： 分區(qū)管理：本小區(qū)消防安全進(jìn)行分區(qū)域進(jìn)行管理。 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)：定期對消防設(shè)施設(shè)備的功能的檢查、試驗及維護(hù)保養(yǎng)工作，登記各項相關(guān)記錄。 人員要求：消控人員必須經(jīng)過培訓(xùn)，合格后持證上崗。 緊急聯(lián)系：制定公司內(nèi)部、外部的消防緊急聯(lián)系手冊。 消防檔案建立：建立消防檔案，包括相關(guān)部門的來文、安全消防培訓(xùn)教材/手冊、消防檢查記錄、義務(wù)消防隊名單、消防演習(xí)記錄、消防年終報告等建立，并且妥善保管。 消防安全管理內(nèi)容 消防安全檢查 為做好本小區(qū)消防安全工作，確保消防安全工作落實到實處，定期安排區(qū)域保安或工程人員對消防進(jìn)行檢查，并保存好相關(guān)記錄。 保安巡樓崗應(yīng)每日對消防器材、疏散標(biāo)志、疏散通道等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄。填寫《巡樓情況匯總整改表》 、 《值班記錄本》 。同時須與業(yè)主簽訂治安消防責(zé)任書。 定期檢查消防栓的箱門開啟是否靈活，箱內(nèi)水槍、水帶接口是否按照要求放在正確位置。 由工程人員會同保安人員排定計劃并按計劃分批檢查或隨時抽查消防報警器、探測器(溫、煙)等消防設(shè)施是否正常。如異常，及時報告小區(qū)經(jīng)理并由工程條線組織進(jìn)行及時維修保養(yǎng)。成立義務(wù)消防隊，有效落實消防安全責(zé)任制度，定期進(jìn)行檢查，保存相關(guān)記錄，并協(xié)同工程部進(jìn)行計劃性檢查及隨時抽查。設(shè)備房配置的消防設(shè)施應(yīng)功能完好，并可隨時啟用。須與業(yè)主簽訂治安消防責(zé)任書。確保消防設(shè)施設(shè)備完好無損，可隨時啟用，滅火器在有效期內(nèi)，所有消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)禁挪作他用。 將每次檢查記錄進(jìn)行存檔。 定時定人在各處進(jìn)行消防設(shè)