重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策分析(編輯修改稿)
2024-07-22 04:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三）物業(yè)管理服務不到位，缺乏真正的人文理念業(yè)主反映，物業(yè)管理公司重收費，輕服務；重外部管理，輕內(nèi)部治理；重短期利益，輕長遠規(guī)劃；重表面文章，輕做細做實；重外象，輕內(nèi)質；重頭疼醫(yī)頭，輕系統(tǒng)管理?？傮w看來，服務水平整體不高，專業(yè)化水平較低，無長遠的戰(zhàn)略服務思想與理念。具體表現(xiàn)在，有5個小區(qū)未簽訂服務合同，對物業(yè)雙方權利與義務、服務內(nèi)容規(guī)定不明確不具體，對《物業(yè)管理條例》、《宿遷市物業(yè)管理實施細則》及相關服務標準與收費公示宣傳不力，業(yè)主不明白自身的合法權益，出現(xiàn)糾紛時不利于明確責任與義務；某些物業(yè)管理公司服務態(tài)度差，甚至與業(yè)主吵架動武，更有甚者，謾罵或威脅，讓業(yè)主覺得花錢不是買服務，而是受管理；對業(yè)主反映的問題拖而不決，或推諉責任，或搪塞應付，治標不治本，最后業(yè)主只好到外面花錢買服務；樓道衛(wèi)生臟亂差、公共綠化不到位、花木枯死等，物業(yè)管理公司未能按照服務公約的標準嚴格執(zhí)行，即使打掃也只顧眼面頭，對垃圾死角不聞不問，不能做到注重細節(jié)，實實在在的美化、綠化、亮化、凈化，個別小區(qū)只在城管部門來檢查時進行突擊應對，不能滿足業(yè)主對建設美好家園的期盼與需求；個別小區(qū)保安年齡偏大，或者責任心不強，巡邏不勤，致使財物被盜或被故意破壞；公共設施維護不到位，以追求利潤為目的，該花的錢不花，財務收支不公布；因部分業(yè)主拖欠費用，物業(yè)管理公司因此降低服務標準，形成收費少、再降低服務標準、因服務不到位導致收費更少的惡性循環(huán)。（四）業(yè)主治理體制遠未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢6個住宅小區(qū)僅有1個成立業(yè)主委員會。業(yè)主普遍反映沒有一個可以對物業(yè)管理公共問題進行解決的平臺。即使是已經(jīng)成立業(yè)主委員會，也很少開展議事活動，業(yè)主委員會對物業(yè)公司沒有真正履行監(jiān)督、制約權利。業(yè)主的知情權、監(jiān)督權、議事權沒有得到充分保障。部分物業(yè)公司不是由業(yè)主大會授權的業(yè)委會選聘，而是由開發(fā)商前期聘用，所簽訂的臨時公約或服務標準已不能滿足現(xiàn)時業(yè)主需求。物業(yè)公司遠沒有建立公開征詢業(yè)主意見制度，賬務收支也沒有按照規(guī)定向業(yè)委會進行公布，重大事項往往越俎代庖，甚至出現(xiàn)損壞部分業(yè)主權益的事情。如業(yè)主對公攤費用收支表示懷疑，普遍反映較高等等。由于溝通不暢，業(yè)主對物業(yè)管理的概念不清，菜單式服務范圍不明，片面認為既然物業(yè)公司收費就該對業(yè)主的一切損失負責，由于認識誤區(qū)導致業(yè)主的期望和要求超過了物業(yè)管理的合理范圍與職責。如因自身財物保管不善失盜而認為物業(yè)公司未盡安保責任要求賠償損失，小區(qū)附近餐館噪音、油煙污染就該物業(yè)公司負責處理等等。對此，物業(yè)公司只能向相關職能部門反映，如果處理不及時或不理想，業(yè)主就認為物業(yè)管理不到位。同時，物業(yè)公司有心開好業(yè)主大會，但由于難組織，業(yè)主們對此缺乏積極的配合，即使通知也不能按時出席，或出席人數(shù)過少，影響了開會議事的質量和代表性。（五）物業(yè)管理費及公共維修基金拖欠不繳調查顯示，物業(yè)管理費收繳難是物業(yè)公司反映最頭疼的問題，長期困擾物業(yè)公司正常運作。拒繳或欠繳物業(yè)費的原因除服務不到位外，其余多是開發(fā)商遺留問題或與物業(yè)公司職責無直接關聯(lián)或關聯(lián)度不大的問題。調查顯示，3/4的物業(yè)公司擔心與業(yè)主關系鬧僵，不愿通過法律途徑解決糾紛。同時，早期購房時公共維修基金不是強制繳納，部分小區(qū)整體或部分早期購房業(yè)主沒有繳納。對于日漸出現(xiàn)的公共設施大修，物業(yè)管理公司想籌資解決，但業(yè)主不配合，又沒有公共維修基金作為日后的保障，只好任其自然，或頭疼醫(yī)頭，敷衍了事，不能從根本上解決問題，導致業(yè)主與物業(yè)公司關系緊張。（六）部分業(yè)主素質不高，增加物業(yè)管理難度物業(yè)公司普遍反映，部分業(yè)主素質不高，特別是個別回遷戶或少部分農(nóng)村進城住戶，沒有養(yǎng)成文明的生活習慣，不遵守服務公約，不能理解、支持、配合物業(yè)管理，反而無理取鬧，妨礙管理，增加了管理難度。如不養(yǎng)成清潔衛(wèi)生習慣，有垃圾房而亂丟垃圾、從
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