重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策分析(編輯修改稿)
2025-07-22 04:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三）物業(yè)管理服務(wù)不到位，缺乏真正的人文理念業(yè)主反映，物業(yè)管理公司重收費(fèi)，輕服務(wù)；重外部管理，輕內(nèi)部治理；重短期利益，輕長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；重表面文章，輕做細(xì)做實(shí)；重外象，輕內(nèi)質(zhì)；重頭疼醫(yī)頭，輕系統(tǒng)管理?？傮w看來(lái)，服務(wù)水平整體不高，專(zhuān)業(yè)化水平較低，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略服務(wù)思想與理念。具體表現(xiàn)在，有5個(gè)小區(qū)未簽訂服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)雙方權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容規(guī)定不明確不具體，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《宿遷市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)公示宣傳不力，業(yè)主不明白自身的合法權(quán)益，出現(xiàn)糾紛時(shí)不利于明確責(zé)任與義務(wù)；某些物業(yè)管理公司服務(wù)態(tài)度差，甚至與業(yè)主吵架動(dòng)武，更有甚者，謾罵或威脅，讓業(yè)主覺(jué)得花錢(qián)不是買(mǎi)服務(wù)，而是受管理；對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題拖而不決，或推諉責(zé)任，或搪塞應(yīng)付，治標(biāo)不治本，最后業(yè)主只好到外面花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)；樓道衛(wèi)生臟亂差、公共綠化不到位、花木枯死等，物業(yè)管理公司未能按照服務(wù)公約的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，即使打掃也只顧眼面頭，對(duì)垃圾死角不聞不問(wèn)，不能做到注重細(xì)節(jié)，實(shí)實(shí)在在的美化、綠化、亮化、凈化，個(gè)別小區(qū)只在城管部門(mén)來(lái)檢查時(shí)進(jìn)行突擊應(yīng)對(duì)，不能滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)建設(shè)美好家園的期盼與需求；個(gè)別小區(qū)保安年齡偏大，或者責(zé)任心不強(qiáng)，巡邏不勤，致使財(cái)物被盜或被故意破壞；公共設(shè)施維護(hù)不到位，以追求利潤(rùn)為目的，該花的錢(qián)不花，財(cái)務(wù)收支不公布；因部分業(yè)主拖欠費(fèi)用，物業(yè)管理公司因此降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成收費(fèi)少、再降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因服務(wù)不到位導(dǎo)致收費(fèi)更少的惡性循環(huán)。（四）業(yè)主治理體制遠(yuǎn)未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢6個(gè)住宅小區(qū)僅有1個(gè)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主普遍反映沒(méi)有一個(gè)可以對(duì)物業(yè)管理公共問(wèn)題進(jìn)行解決的平臺(tái)。即使是已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)，也很少開(kāi)展議事活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有真正履行監(jiān)督、制約權(quán)利。業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、議事權(quán)沒(méi)有得到充分保障。部分物業(yè)公司不是由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)選聘，而是由開(kāi)發(fā)商前期聘用，所簽訂的臨時(shí)公約或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿(mǎn)足現(xiàn)時(shí)業(yè)主需求。物業(yè)公司遠(yuǎn)沒(méi)有建立公開(kāi)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)制度，賬務(wù)收支也沒(méi)有按照規(guī)定向業(yè)委會(huì)進(jìn)行公布，重大事項(xiàng)往往越俎代庖，甚至出現(xiàn)損壞部分業(yè)主權(quán)益的事情。如業(yè)主對(duì)公攤費(fèi)用收支表示懷疑，普遍反映較高等等。由于溝通不暢，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的概念不清，菜單式服務(wù)范圍不明，片面認(rèn)為既然物業(yè)公司收費(fèi)就該對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)，由于認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致業(yè)主的期望和要求超過(guò)了物業(yè)管理的合理范圍與職責(zé)。如因自身財(cái)物保管不善失盜而認(rèn)為物業(yè)公司未盡安保責(zé)任要求賠償損失，小區(qū)附近餐館噪音、油煙污染就該物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理等等。對(duì)此，物業(yè)公司只能向相關(guān)職能部門(mén)反映，如果處理不及時(shí)或不理想，業(yè)主就認(rèn)為物業(yè)管理不到位。同時(shí)，物業(yè)公司有心開(kāi)好業(yè)主大會(huì)，但由于難組織，業(yè)主們對(duì)此缺乏積極的配合，即使通知也不能按時(shí)出席，或出席人數(shù)過(guò)少，影響了開(kāi)會(huì)議事的質(zhì)量和代表性。（五）物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金拖欠不繳調(diào)查顯示，物業(yè)管理費(fèi)收繳難是物業(yè)公司反映最頭疼的問(wèn)題，長(zhǎng)期困擾物業(yè)公司正常運(yùn)作。拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)的原因除服務(wù)不到位外，其余多是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題或與物業(yè)公司職責(zé)無(wú)直接關(guān)聯(lián)或關(guān)聯(lián)度不大的問(wèn)題。調(diào)查顯示，3/4的物業(yè)公司擔(dān)心與業(yè)主關(guān)系鬧僵，不愿通過(guò)法律途徑解決糾紛。同時(shí)，早期購(gòu)房時(shí)公共維修基金不是強(qiáng)制繳納，部分小區(qū)整體或部分早期購(gòu)房業(yè)主沒(méi)有繳納。對(duì)于日漸出現(xiàn)的公共設(shè)施大修，物業(yè)管理公司想籌資解決，但業(yè)主不配合，又沒(méi)有公共維修基金作為日后的保障，只好任其自然，或頭疼醫(yī)頭，敷衍了事，不能從根本上解決問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系緊張。（六）部分業(yè)主素質(zhì)不高，增加物業(yè)管理難度物業(yè)公司普遍反映，部分業(yè)主素質(zhì)不高，特別是個(gè)別回遷戶(hù)或少部分農(nóng)村進(jìn)城住戶(hù)，沒(méi)有養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣，不遵守服務(wù)公約，不能理解、支持、配合物業(yè)管理，反而無(wú)理取鬧，妨礙管理，增加了管理難度。如不養(yǎng)成清潔衛(wèi)生習(xí)慣，有垃圾房而亂丟垃圾、從
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