【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：直接影響項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，利潤(rùn)空間主要來自于管理效益。　?。ǘ┵|(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用?！　。ㄈ┻M(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，進(jìn)度的問題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用?！　。ㄋ模┌踩簭姆康禺a(chǎn)本身來講，安全問題較多的是從風(fēng)水角度來考慮的，另外就是配合營(yíng)銷的現(xiàn)場(chǎng)看樓安全。　?。ㄎ澹┘夹g(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量?！　。┕芾淼膬?nèi)容更廣：隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，消費(fèi)者的居住理念逐漸提升，加上市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，人們對(duì)居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。第九節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售管理商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為?！　　　。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。　　　　開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料　　（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；　?。ǘ┙ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；　?。ㄈ┕こ淌┕みM(jìn)度計(jì)劃；　?。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)投資的25%以上的證明材料；　?。ㄎ澹┥唐贩款A(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；　?。┬柘蚓惩忸A(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件?！　。瑧?yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！　∩唐贩款A(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)?！　?，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款　?。ㄒ唬┪窗幢巨k法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；　?。ǘ┡灿蒙唐贩款A(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；　?。ㄈ┪窗匆?guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。第十節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。　　具體內(nèi)容包括：　　開盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式　　銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭　　銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略　　銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃　　促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤　　市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整　　銷售策略調(diào)整第十一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資管理根據(jù)一般規(guī)律，這個(gè)極端繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后一定有一個(gè)強(qiáng)大的金融支撐和多元化的融資工具相對(duì)應(yīng)。但事實(shí)恰恰相反，房地產(chǎn)金融長(zhǎng)期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國(guó)房地產(chǎn)信貸余額占全國(guó)總信貸的48%，日本占52%，歐洲國(guó)家普遍在30%以上，而我國(guó)這一比例不到10%。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產(chǎn)公司在這個(gè)相對(duì)惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬動(dòng)大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累?！　》康禺a(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。　　但除了信托之外，其他似乎很難實(shí)現(xiàn)，因次１２１號(hào)文之后房地產(chǎn)信托成為新的亮點(diǎn)，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢(shì)的核心力量。　　房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的其它模式。　　一．傳統(tǒng)融資模式　?。ㄒ唬┿y行直接融資：　　1．開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請(qǐng)發(fā)放的用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款?！　?．流動(dòng)資金貸款：開發(fā)商用于工程購(gòu)置設(shè)備，材料之用的短期貸款，　　3．按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請(qǐng)，貸給購(gòu)房者個(gè)人用于支付購(gòu)房款的長(zhǎng)期貸款并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放?！　?．工程單位流動(dòng)資金貸款：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請(qǐng)。用于施工單位購(gòu)置材料和施工組織。　　5．專項(xiàng)貸款：指國(guó)家示范工程、重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財(cái)政貼息或根據(jù)計(jì)委立項(xiàng)的指標(biāo)下達(dá)?！　。ǘ└鶕?jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計(jì)顯示：　　自有資金平均為15%20%；　　銀行開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款為15%；　　施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占30%40%；　　按揭貸款占20%—30%；　　其他預(yù)收款和借款占10%?！　。ㄈ┲苯尤谫Y渠道：　　1．股權(quán)融資：通過股票交易市場(chǎng)上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動(dòng)性，募集難度大?！　?．公司債券：企業(yè)以某項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請(qǐng)的企業(yè)不多。但最近國(guó)家主管部門已改為核準(zhǔn)制?！　?．預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時(shí)。由開發(fā)商向消費(fèi)者出售預(yù)期住房（也稱樓花）。一般收取房款的5%50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購(gòu)證）在交房前（或一定時(shí)期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是真實(shí)銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負(fù)債?！　?．其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。　　二．房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是60年代在美國(guó)興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：　　1．以銷售實(shí)現(xiàn)而作表外處理的證券化：　　房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。SPV通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險(xiǎn)、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計(jì)，向投資人發(fā)行ABS收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購(gòu)買資產(chǎn)?！　?．以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化（表內(nèi)處理）　　房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給SPV，向投資人發(fā)行ABS融資。由于該資產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。抵押貸款證券化，也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給SPV，并通過投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。它使銀行的長(zhǎng)期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展?！　「綑?quán)流通證券，相似于可轉(zhuǎn)換債券。以期房的預(yù)期收益為償付保證，將該期房組合出售給SPV，并發(fā)行附權(quán)流通證券。到期償付時(shí)，投資人可獲得本息，也可按約定購(gòu)買價(jià)優(yōu)先購(gòu)買該房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)?！　》康禺a(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國(guó)推廣目前還面臨營(yíng)業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)政策改革問題；以及產(chǎn)權(quán)過戶制度等管理制度的配套法律，如果沒有相關(guān)立法保障，將大大增加交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)證券化無法推行。　　3．房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化：指租賃公司將不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的收益權(quán)通過債務(wù)融離出售給SPV并發(fā)行ABS融資的過程?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)信托受益憑證：　　是房地產(chǎn)公司以在建項(xiàng)目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的行為。特別是去年6月1日建設(shè)部銷售管理辦法出臺(tái)后規(guī)定：今后不得出售期房。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行可轉(zhuǎn)換受益憑證，使購(gòu)房者間接地購(gòu)買期房。即到期后按約定價(jià)格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發(fā)行。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資基金：　　在我國(guó)根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇?！　∷怯煞康禺a(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型 。第十二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下幾個(gè)大部分：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、籌資成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。　　二．成本分解的過程　　項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程?！　。ㄒ唬┩顿Y估算　　在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估分析，包括成本估算、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤(rùn)率，并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計(jì)算依據(jù)等方式，均可以實(shí)現(xiàn)上述估算計(jì)算。在PM2中的具體實(shí)現(xiàn)如下：　　，相當(dāng)于設(shè)置不同的項(xiàng)目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對(duì)不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對(duì)比?！　。ǔ杀卷?xiàng)目）設(shè)置　　相當(dāng)于是工程估算人員對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目的層層分解，這個(gè)成本項(xiàng)目的分解也是一個(gè)過程，隨著項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)展，成本項(xiàng)目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項(xiàng)目計(jì)劃初期只劃分了土地費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)等，隨著時(shí)間的進(jìn)展，就需要將土地費(fèi)逐漸分解為土地出讓金、土地評(píng)估、交易、登記、契約費(fèi)等?！　。ǔ杀竟浪悖　‰S著收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）的設(shè)定，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計(jì)劃不同時(shí)期內(nèi)的資金收支計(jì)劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)錄入/計(jì)算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表。由于PM2采用了靈