【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后整個(gè)商業(yè)總體量月度租金的12倍，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)傭金毛利都在100萬(wàn)元上，這個(gè)基本屬于純收益，還不算后期的調(diào)整更替的提點(diǎn)費(fèi)用。商業(yè)代理最大的優(yōu)勢(shì)是持續(xù)周期長(zhǎng)，一旦承接下來(lái)發(fā)展比較穩(wěn)定。銷售代理費(fèi)用：也是公司發(fā)展和核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)關(guān)鍵，和商業(yè)代理一樣都是最重要的，銷售代理費(fèi)用一樣分前期策劃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、銷售代理傭金三個(gè)板塊構(gòu)成，如果我們成功承接一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)通過(guò)我公司的資源整合可以為甲方節(jié)省服務(wù)費(fèi)和一部分的策劃費(fèi)用，銷售代理傭金按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是總銷售金額的12個(gè)點(diǎn)，按一個(gè)點(diǎn)計(jì)算，如果一個(gè)5萬(wàn)平方米的住宅體量，均價(jià)5000元計(jì)算，那么銷售傭金也可以實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)250萬(wàn)的收益。銷售代理項(xiàng)目是1次性銷售行為，完成項(xiàng)目及合作終止。物業(yè)管理費(fèi)：通過(guò)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)提升代理項(xiàng)目影響力，通過(guò)服務(wù)獲得業(yè)主認(rèn)可，并從代理項(xiàng)目種獲取合理物業(yè)收益，包含停車費(fèi)、工程審計(jì)費(fèi)、電氣工程代理費(fèi)等，都可以包含在物業(yè)管理費(fèi)的增收費(fèi)用事項(xiàng)內(nèi)。屬于比較穩(wěn)定周期較長(zhǎng)的合作關(guān)系，相對(duì)來(lái)說(shuō)這塊利潤(rùn)收益相對(duì)較低，但是穩(wěn)定，能為公司提供基本保障。廣告位發(fā)布費(fèi)：代理的項(xiàng)目會(huì)涉及到各類大小廣告牌位的收益問(wèn)題，通過(guò)整合這些資源，我們承接甚至是發(fā)包出去可盈利廣告段位，實(shí)現(xiàn)廣告盈利點(diǎn)增收，（比如外立面和商業(yè)內(nèi)部廣告位等都是增收點(diǎn)）場(chǎng)地使用費(fèi)：對(duì)于承接下來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目，有很大的促銷宣傳空間可供臨時(shí)宣傳促銷和產(chǎn)品演示專用，這塊場(chǎng)地使用費(fèi)用也是隱形收入來(lái)源之一。（商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)外公共場(chǎng)地部分）租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi) ）：只要是商業(yè)住宅或純商業(yè)項(xiàng)目，都會(huì)階段性的存在鋪面的租賃和轉(zhuǎn)讓，我們承接下來(lái)的項(xiàng)目可以進(jìn)行租賃和轉(zhuǎn)讓的發(fā)包經(jīng)營(yíng)，這些潛在的利潤(rùn)點(diǎn)也不可小視?；顒?dòng)贊助費(fèi)用：只要成功運(yùn)營(yíng)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)，這個(gè)費(fèi)用就會(huì)比較客觀和穩(wěn)定，每年根據(jù)季節(jié)需要定制各類打折促銷活動(dòng)，可以透過(guò)這個(gè)手法收取品牌商家的活動(dòng)贊助費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目的大小判定，每年也可以創(chuàng)收1020萬(wàn)左右?；顒?dòng)過(guò)程中可以定制刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)。自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）：商業(yè)公司有自主代理品牌的話也可以透過(guò)賣場(chǎng)的旺需狀況進(jìn)駐自持品牌經(jīng)營(yíng)，并從經(jīng)營(yíng)中獲取市場(chǎng)銷售份額，也是很重要的隱形收入來(lái)源之一。 ◆商業(yè)公司的基礎(chǔ)定位與運(yùn)作模式四大職能Ⅰ：市場(chǎng)項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)拓展。區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行； Ⅱ：招商項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；商家的儲(chǔ)備工作；對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作； Ⅲ：銷售協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式； Ⅳ：管理兩大方面： 物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)管理第三章 戰(zhàn)略文化構(gòu)建篇◆企業(yè)文化在企業(yè)文化建設(shè)上，專業(yè)、團(tuán)結(jié)、高效、創(chuàng)新精神，以集體的學(xué)習(xí)能力創(chuàng)立企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力， “認(rèn)真第一，聰明第二”。 核心價(jià)值觀：超越自我，品位生活。我們永遠(yuǎn)倡導(dǎo)8大準(zhǔn)則：認(rèn)真第一，聰明第二；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題找方法解決；用心做事，誠(chéng)信為人；以人為本，創(chuàng)新為魂；專業(yè)之道，唯精唯一；堅(jiān)韌內(nèi)省，超越自我；客戶服務(wù)無(wú)小事；員工是企業(yè)的金礦—核心競(jìng)爭(zhēng)力。 企業(yè)遠(yuǎn)景：創(chuàng)有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)“持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力”是公司的成長(zhǎng)動(dòng)力，也是集體學(xué)習(xí)的能力，具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：◆與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新思維，換位思考，敢于突破原來(lái)的自我，做時(shí)代的先鋒?！魹楣蓶|和投資者創(chuàng)造最大化價(jià)值?！魹閱T工提供良好的職業(yè)環(huán)境與發(fā)展空間?！魡T工向企業(yè)提供結(jié)果，企業(yè)向社會(huì)提供結(jié)果。核心價(jià)值觀——企業(yè)所推崇的精神◆2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：比過(guò)去做得好（自己）；比別人做得好（行業(yè)）◆5個(gè)用心：把事情做到最好責(zé)任心一心一意做事專心創(chuàng)新求變慧心 百密無(wú)一疏細(xì)心始終如一恒心“誠(chéng)”：是真心實(shí)意，正值無(wú)欺，為人之道。“信”：是恪守承諾，說(shuō)到做到，立業(yè)之本。人無(wú)誠(chéng)信則鄙陋，企無(wú)誠(chéng)信則危殆?？蛻舴?wù)無(wú)小事◆客戶的任何小事，都是我們的大事?！羲伎家獡Q位，服務(wù)要到位?！糇岊櫩蜐M意是我們不懈的追求?！魹榭蛻魟?chuàng)造價(jià)值不是靠降價(jià)、打折，而是為客戶提供創(chuàng)新的產(chǎn)品、精細(xì)的服務(wù)。 員工是企業(yè)的金礦◆凡是皆為人而做，人才是第一資本，員工智力資源是企業(yè)的寶藏?！羯萍娱_采，變?yōu)槠髽I(yè)的財(cái)富，員工才能實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的最大化。◆人才就在我們的身邊，企業(yè)要善于挖掘人才，培養(yǎng)人才，用好人才?！粑覀?nèi)钡牟皇侨瞬?，而是缺少發(fā)現(xiàn)人才的“慧眼”?！羝髽I(yè)既要善于用人所長(zhǎng)，又要容人所短。 凡是勿大而做，力求精而專，以人為本，創(chuàng)新為魂◆人本的含義：個(gè)體的價(jià)值、公司的價(jià)值、人類的價(jià)值?！魟?chuàng)新的含義：創(chuàng)新的起點(diǎn)與終點(diǎn)是滿足人的需要。◆管理創(chuàng)新：滿足員工的成長(zhǎng)需求?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新：滿足客戶的深層需求?！艏夹g(shù)創(chuàng)新：最大化滿足市場(chǎng)需求?！魻I(yíng)銷創(chuàng)新：提高價(jià)值傳播效率?！舴?wù)創(chuàng)新：個(gè)性化、全程化服務(wù)?！粑幕瘎?chuàng)新：提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。文化理念l 研究發(fā)現(xiàn)：新木桶理論決定一只木桶能裝多少水的前提條件，既不取決于木桶最“長(zhǎng)”的“板”，也不取決于最“短”的“板”，而是取決于木板與木板之間有多大縫隙。企業(yè)文化就是黏合木板與木板之間“縫隙”的“強(qiáng)力膠”，否則，即便木桶中的每一塊板都做得一樣整齊，也難以避免因“縫隙滲水”而造成的“資源泄漏”……◆發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略5年：“專業(yè)化”的體現(xiàn)未來(lái)5年的發(fā)展目標(biāo)集中體現(xiàn)在二個(gè)方面：◆第一是擴(kuò)展業(yè)務(wù)空間和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步形成未來(lái)以房地產(chǎn)代理銷售、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等同步發(fā)展的業(yè)務(wù)格局?！舻诙枪窘?jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和管理規(guī)范的專業(yè)化，其實(shí)質(zhì)就是角色的重新定位，未來(lái)5年，戰(zhàn)略對(duì)于公司角色的定位重點(diǎn)突出專業(yè)化的特點(diǎn)。福來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)——打造專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司開發(fā)量58萬(wàn)平方米/年在未來(lái)的3～5年的發(fā)展目標(biāo)力爭(zhēng)躋身于全區(qū)最優(yōu)秀的地產(chǎn)代理公司之列福來(lái)文化戰(zhàn)略內(nèi)容研究?jī)?nèi)容福來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司戰(zhàn)略定位從跟隨者到領(lǐng)跑者戰(zhàn)略要求理性、穩(wěn)健、品質(zhì)戰(zhàn)略選擇地產(chǎn)專業(yè)化戰(zhàn)略布局步步為營(yíng)戰(zhàn)略資源親密有間戰(zhàn)略理念l 研究發(fā)現(xiàn)——新打靶理論由于市場(chǎng)的變化是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，就不能像過(guò)去打“固定目標(biāo)”那樣，每射一箭都要瞄了又瞄打個(gè)“百發(fā)百中”，否則，就會(huì)坐失良機(jī)。制定成功的發(fā)展戰(zhàn)略，就在于：一個(gè)是打“移動(dòng)目標(biāo)”的高手；另一個(gè)則是打“固定目標(biāo)”與“移動(dòng)目標(biāo)”之間“過(guò)渡目標(biāo)”的高手?！糁卫斫Y(jié)構(gòu)決策機(jī)制◆決策機(jī)制科學(xué)化監(jiān)督機(jī)制◆監(jiān)督機(jī)制日?；魡T工自下而上監(jiān)督◆員工自我約束激勵(lì)機(jī)制◆激勵(lì)機(jī)制持續(xù)化 提倡雷鋒的奉獻(xiàn)精神，同時(shí)企業(yè)也會(huì)讓雷鋒得到獎(jiǎng)勵(lì)，隨著企業(yè)發(fā)展上市或股份制改制，又可以擁有公司股份享受分紅，從過(guò)去只注重短期利益，到更看重持續(xù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 員工從過(guò)去只關(guān)心工資、福利到現(xiàn)在更關(guān)心企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；從過(guò)去“要我工作”到現(xiàn)在“我要工作”。 ◆管理團(tuán)隊(duì)◆領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定，員工團(tuán)結(jié)員工的穩(wěn)定，首先是“領(lǐng)導(dǎo)層”的穩(wěn)定，任何企業(yè)的成功依靠的是團(tuán)隊(duì)的成功，因此，在這個(gè)團(tuán)隊(duì)里一開始成員之間的關(guān)系就比較平等，這是其一；其二他們之間的專業(yè)比較互補(bǔ)，避免了因成員技能重復(fù)造成沖突而離開；其三成員間基本上都屬同一代人，性格上也比較互補(bǔ)，在長(zhǎng)期的磨合過(guò)程中已經(jīng)彼此相知，也能相容了。◆內(nèi)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)每年安排公司中層管理人員去全國(guó)各地參觀明星樓盤，悉心研究別人的成敗得失為己所用，每做一個(gè)樓盤都力求突破過(guò)去、有所創(chuàng)新，