【文章內(nèi)容簡介】 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)圍墻 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)場地占用費(fèi) 臨時(shí)圍板主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程 土方 護(hù)壁（坡） 樁基 樁基檢測 降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程混凝土框架砌體找平及抹灰防水門窗工程 單元門 入戶門 防火門 戶內(nèi)門 窗、陽臺(tái)門公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿室內(nèi)裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽臺(tái)、露臺(tái)、 開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政管理費(fèi) 施工合同外獎(jiǎng)金 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 資本化借款費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 銷售環(huán)境改造費(fèi) 售樓處裝修裝飾費(fèi) 樣板間費(fèi)用 其他 物業(yè)管理完善費(fèi)成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)二、萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范　　 1． 目的：為加強(qiáng)存貨管理，規(guī)范集團(tuán)存貨核算，便于對(duì)集團(tuán)存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》、《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)－從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》等規(guī)定，制定本辦法。2．范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。3． 職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并對(duì)實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4．方法與過程控制 存貨的分類：公司類別存貨類別說 明會(huì) 計(jì) 科 目核算要求地產(chǎn)公司擬開發(fā)土地購入的、尚未動(dòng)工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本—擬開發(fā)土地（核算項(xiàng)目）開發(fā)間接費(fèi)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在核算項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在建開發(fā)產(chǎn)品已開工但尚未辦理竣工決算手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目）完工開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工決算手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)等完工開發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。不包括在可售建筑面積中的車位應(yīng)按個(gè)數(shù)采用數(shù)量金額核算。出租開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工決算手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營的物業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品攤銷物業(yè)公司物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出。對(duì)業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。物業(yè)工程地產(chǎn)及物業(yè)公司原材料地產(chǎn)公司的庫存甲供材料；各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要購入的各種材料原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種用具物品，如工具等低值易耗品 集團(tuán)內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會(huì)計(jì)科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)自行設(shè)置。 各類存貨的核算 擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設(shè)置 “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費(fèi)”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本，其明細(xì)設(shè)置參見下表：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》） 各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)各成本核算對(duì)象紅線內(nèi)市政工程費(fèi)各成本核算對(duì)象環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對(duì)象 開發(fā)間接費(fèi) 各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》）定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 營銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他上述成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見下圖： 項(xiàng)目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地* 待分?jǐn)偝杀?擬開發(fā)土地等同于《萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)》中的“待建工程”核算項(xiàng)目本規(guī)范將主要詳細(xì)闡述“開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款”的核算方法，“開發(fā)成本”其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》?！伴_發(fā)間接費(fèi)”是核算房地產(chǎn)成本的過渡性科目，用于歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出。期末，“開發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”科目。該科目期末無余額。其具體核算方法，詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。 核算說明A、擬開發(fā)土地 “開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目余額即為擬開發(fā)土地的實(shí)際成本，其具體內(nèi)容包括：①總體未開工項(xiàng)目的地價(jià)款和前期費(fèi)用；②分期開發(fā)的項(xiàng)目，其后期尚未開工部分的地價(jià)款和前期費(fèi)用。 項(xiàng)目開工前支付的款項(xiàng)，記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目下。期末（各公司應(yīng)至少每季度進(jìn)行一次成本預(yù)提，以下相同），對(duì)于土地獲得價(jià)款，應(yīng)按照獲得土地使用權(quán)證部分?jǐn)M開發(fā)土地的對(duì)應(yīng)合同金額大于帳面金額部分，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款— … —擬開發(fā)土地（以下省略部分明細(xì)） 貸：預(yù)提費(fèi)用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。項(xiàng)目整體開發(fā)時(shí)，應(yīng)將擬開發(fā)土地的實(shí)際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品” 類中；項(xiàng)目分期開發(fā)時(shí)，應(yīng)將“擬開發(fā)土地”中開工部分對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。其中，土地獲得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開工面積對(duì)應(yīng)的合同金額（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》第六章），作分錄如下：借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—在建期 貸：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地其后再支付土地獲得價(jià)款，應(yīng)記入“開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地”的借方；期末，如“開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地”的科目余額在貸方，則按其貸方金額，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下：借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地貸：預(yù)提費(fèi)用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。前期費(fèi)用可比照土地獲得價(jià)款進(jìn)行處理。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品”的實(shí)際成本。項(xiàng)目辦理竣工決算手續(xù)后，應(yīng)將其成本從“在建開發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)品”的土地獲得價(jià)款金額乘以當(dāng)期完工部分面積占已轉(zhuǎn)入在建部分面積的比例（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》第六章），作分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—在建期其它成本、費(fèi)用項(xiàng)目按《成本核算指導(dǎo)》進(jìn)行處理。 完工開發(fā)產(chǎn)品的核算 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫存實(shí)際成本?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn) 核算說明A、項(xiàng)目辦理完竣工決算手續(xù)后，按開發(fā)項(xiàng)目的功能和用途，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，便于簡化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)的總數(shù)額。 配套資產(chǎn)如會(huì)所、車位、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園等均應(yīng)在三級(jí)明細(xì)科目中單獨(dú)反映，同時(shí)必須指向核算項(xiàng)目中的“配套資產(chǎn)”，以便于對(duì)其匯總。C、根據(jù)配套資產(chǎn)的效益及經(jīng)營方式，可將其分為兩類：公益類：只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租的配套資產(chǎn)，如會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校等。為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)項(xiàng)目的此類配套資產(chǎn)不應(yīng)再留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；目前帳面留存的此類配套資產(chǎn)比照經(jīng)營類進(jìn)行處理。經(jīng)營類：具有經(jīng)營價(jià)值、可以出租或出售的配套資產(chǎn)，如地下車位、可以出租的幼兒園等。此類配套資產(chǎn)可以預(yù)留成本，其金額一般按不分?jǐn)偟貎r(jià)和管理費(fèi)用的實(shí)際建造成本；但如該配套資產(chǎn)的實(shí)際建造成本高于預(yù)期收益，也可按與預(yù)期收益配比的一定金額預(yù)留成本。對(duì)于單獨(dú)計(jì)算容積率的地上車庫，不作為配套資產(chǎn)核算，而是在“完工開發(fā)產(chǎn)品”的“商鋪”核算項(xiàng)目中核算。經(jīng)營類配套資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理具體如下： 配套資產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，按應(yīng)預(yù)留成本，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”下具體明細(xì)會(huì)計(jì)科目的“配套資產(chǎn)”核算項(xiàng)目，分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目