【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理公司將住宅區(qū)的道路、綠地或其他公共場所轉(zhuǎn)為停車之用，規(guī)劃出來的停車位。由于這些綠地、道路或其他公共場所原本就是計算在住宅區(qū)的總土地使用面積之內(nèi)的，全體業(yè)主已經(jīng)共同分攤了其土地成本，因此全體業(yè)主按分攤比例共同享有其土地使用權。并且《物權法》第74條第三款也規(guī)定了這一種停車位是屬于全天業(yè)主所有的，收益也歸于全體業(yè)主。大德物業(yè)公司應對這些車位盡到管理看護職責，大德公司可以和業(yè)主用合同約定收取停車位看管費，并按約定收取管理費[7]。 車位搖號對于大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)的車多停車位少的供不應求的局面，大德公司可以借鑒回遷戶選房子的對策，公開搖號的方式來解決，在公開搖號之前，大德物業(yè)公司可以事先和業(yè)主委員會協(xié)商，共同召開業(yè)主大會，與業(yè)主們討論搖號定車位的相關事宜，超過半數(shù)的業(yè)主通過了此項決定，就可以執(zhí)行，并且在業(yè)主大會上讓業(yè)主們簽字確定同意搖號定車位的行為，大德物業(yè)公司將其保管妥當。之后，公開搖號就可以進行了。 明確停車費的收費原則和標準測算原則：第一，管理停車費應堅持保本微利的原則。第二，管理停車費必須符合價格政策的原則。第三，取之于民，用之于民的的原則。第四，明確物業(yè)對停車收取的費用是管理費，而不是停車費。物業(yè)公司對停車位的收費，收取的是管理看護費，因為業(yè)主在停車位上停車，物業(yè)管理公司的工作人員就會盡到對車輛的看管，物業(yè)公司付出了人力和監(jiān)控器的物力資源，付出的勞動應有所得，是物業(yè)公司提供車輛管理服務的對價[8]。標準測算：第一、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。第二、服務所用設備、設施、日常運行、維修及保養(yǎng)費。第三、辦公費，包括承攬業(yè)務所發(fā)生的其他費用，如交通費、通訊費、招待費等。第四、公用設備、設施的同定資產(chǎn)折舊費。第五、法定稅費[9]。根據(jù)以上的收費原則和標準，大德物業(yè)公司可以制定出一個合理的停車管理費的價格，目前大德物業(yè)公司的停車管理費為每月60元/戶，大德物業(yè)公司可以在定價之前與業(yè)主委員會協(xié)商決定停車管理費的費用，如果協(xié)商不成，大德物業(yè)公司可以將每月 60元/戶的標準拿到物價局去審批，審批合理的文件大德物業(yè)公司要做保留，并將內(nèi)容公示業(yè)主，如業(yè)主有異議，可以去相關部門申訴，但是大德物業(yè)公司的定價程序是合法合理的，一旦發(fā)生糾紛，大德物業(yè)公司也無需承擔任何責任。此外，對停車所收取的管理費用，50%由大德物業(yè)公司自留，用做園區(qū)的日常管理和為員工發(fā)工資等，另50%交給業(yè)主委員會管理，定期將資金的去處以開業(yè)主大會的形式公示給業(yè)主[10]。 明確限制所有人對停車位的權利住宅區(qū)停車位存在的本質(zhì)是為了爭取住宅區(qū)業(yè)主們居住生活便利而建造的，其首先應該配合于住宅區(qū)區(qū)分專有權來利用，同時也是住宅區(qū)成員權的組成部分。所以大德物業(yè)公司在合同規(guī)定上應對住宅區(qū)停車位的轉(zhuǎn)讓做出一定的限制規(guī)定，停車位不能向住宅區(qū)業(yè)主們以外的第三人或團體組織轉(zhuǎn)讓，只可以在同一個住宅區(qū)的業(yè)主之間流轉(zhuǎn)。但是為了經(jīng)濟效益，如果停車位暫時有富余空閑且住宅區(qū)業(yè)主無停車位需求的時候，在業(yè)主大會大多數(shù)投票同意的情況下，可以臨時性出租給住宅區(qū)業(yè)主以外的第三人。總的來說，不允許住宅區(qū)業(yè)主以外的任何個人和團體組織享有占有、使用、收益和處分住宅區(qū)內(nèi)的停車庫、停車位的權利，這樣就可以避免小區(qū)業(yè)主以外的其他人對小區(qū)內(nèi)停車庫停車位權利的壟斷進而向業(yè)主收取高額壟斷售價租價資金。而且還需要規(guī)定住宅區(qū)的停車庫停車位不能進行單獨買賣，只能附隨著區(qū)分所有權而占有、使用、收益和處分。因為，如果允許住宅區(qū)內(nèi)停車庫或者停車位的單獨買賣，停車庫或者停車位就有可能轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。最后合同中還應規(guī)定業(yè)主不可私自將自己的停車位高價或平價轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主更不能是非業(yè)主。 共有部分問題的解決對策 建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權屬登記制度第一，確定登記的范圍。針對《房屋登記辦法》中所確立需要登記共有部分。大德物業(yè)公司的登記內(nèi)容不僅要對共有部分予以明確界定，還應對共有部分的性質(zhì)、范圍、持分比例作分類登記，使那些現(xiàn)實存在的權利真正得到規(guī)定的確認與保護。經(jīng)登記的共有權具有了物權的效力可以對抗非權利人對共有權的侵犯。第二，強化登記責任。應當強化物業(yè)的登記責任，大德物業(yè)公司應將房屋的出售與實際的共有部分登記情況進行掛鉤。第三，在對住宅小區(qū)作全面登記的情況下，實行公開查冊制度，大德物業(yè)公司可以將所有住宅小區(qū)登記的事項對業(yè)主公眾公開，小區(qū)居民可以以其成員身份查閱涉及本小區(qū)的一切資料。也使房屋單元在轉(zhuǎn)讓、出租或買賣中，受讓者或買方能夠知道關于該住宅小區(qū)和房屋單元的相關信息。同時，為方便訴訟，應允許委托律師對相關登記資料進行查閱，登記部門應當積極協(xié)助[11]。 對共有部分收益的處理《物權法》第七十條規(guī)定業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。 《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”，即由業(yè)主共同決定。大德物業(yè)服務公司在面臨這些常見法律問題時，一定要立足于自己是提供服務的合同一方當事人地位，即認識到大德物業(yè)服務公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務收取服務費用生存的，必須創(chuàng)建服務品牌、提高服務質(zhì)量、完善服務體系才能贏得市場；同時自己和小區(qū)業(yè)主共同是合同的平等主體，雙方之間的權利義務應當通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。合同雙方權利義務明確平衡，合同履行順利，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主就達到了雙贏。前面提到的樓體廣告和電子大屏幕的廣告問題，廣告已經(jīng)播出，說明大德物業(yè)公司已經(jīng)與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告有一定的難度，不光是違約的問題，也會給大德物業(yè)公司的形象造成損害，同樣，樓體廣告更不是說刷掉就能刷掉的，要浪費很多財力、物力、人力，而且樓體廣告也有一定的美觀性，所以廣告是不能停止播出的。在這種情況下，大德物業(yè)公司只有對已存在的情況想出解決問題的對策。大德物業(yè)公司可以即日起，組織業(yè)主委員會成員，召開業(yè)主大會，對業(yè)主們說明廣告目前在小區(qū)播出的情況，并提出，大德物業(yè)公司會對廣告的收益中50%為物業(yè)公司自留，用來為大德物業(yè)公司的員工發(fā)工資和做為大德物業(yè)公司的經(jīng)營利潤；另50%交給業(yè)主委員會保管，用做小區(qū)日常的管理、維護費用，業(yè)主委員會須定期將收益的用處以及明細賬目公示給全體業(yè)主。此外，等小區(qū)的這一期承諾的播出廣告到期之后，如果再有廣告商找到大德物業(yè)公司，要求在小區(qū)播放廣告時，大德物業(yè)公司要事先通過業(yè)主委員會召開的業(yè)主大會上，經(jīng)過半數(shù)以上的業(yè)主同意之后，發(fā)布廣告的單位都是和大德物業(yè)公司商談即可，允許發(fā)布廣告、廣告費用多少及收取都是由大德物業(yè)公司。公共部位使用收益、電梯廣告收益應當由業(yè)主大會決定。才可以播出新的廣告。同樣前面提到的金典世家小區(qū)一扇大門旁邊開設酒吧的問題，把酒吧拆掉也是不合理的，所以酒吧的收益也可以按照上面的對策來解決。 侵權業(yè)主承擔相應責任業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關系及因侵權產(chǎn)生的損害賠償法律關系。根據(jù)《民法通則》第83條關于相鄰關系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務合同》約定履行管理職責，如前所述業(yè)主之間的問題，大德物業(yè)公司應在服務合同中承諾對業(yè)主的侵占其他業(yè)主權益行為進行監(jiān)督管理，并履行該監(jiān)督管理職責，大德物業(yè)公司在應對相鄰業(yè)主之間互相侵犯權利的行為時，使雙方業(yè)主發(fā)生損失時，不承擔責任，已造成侵權結果的業(yè)主，已發(fā)生過錯，侵權業(yè)主構成侵權，應由侵權業(yè)主承擔責任和承擔造成損失的費用。 物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對策安全保障義務通過漫長的歷史發(fā)展如今已經(jīng)形成了完整的理論體系。綜合各國對于安全保障義務的規(guī)定我們可以看出，所謂安全保障義務是指行為人能夠合理預見他人的人身或者財產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔合理的注意義務和采取合理的措施預防此種侵權行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財產(chǎn)損害。安全保障義務發(fā)展到現(xiàn)在有兩種形式：(1)物的安全保障義務。20世紀70年代之前，安全保障義務主要是指物的安全保障義務，凡是對某種物施加控制力的人，如果在控制該物時沒有盡到合理的注意義務，致使所控制的物造成他人損害，即應對他人承擔侵權責任。(2)人的安全保障義務。20世紀70年代之后，由于犯罪行為層出不窮，美國司法判例逐漸將傳統(tǒng)的法律確立的物的安全保障義務適用到人的安全保障義務。使得傳統(tǒng)侵權法上的物的安全保障義務得以擴張。所謂人的安全保障義務指行為人在從事某種活動或者占有某種不動產(chǎn)財產(chǎn)時，如果能夠合理預見包括原告在內(nèi)的某些人可能會遭受行為人或者占有權人以外的第三人的侵權行為或者犯罪行為的侵害，則它們應當承擔合理的注意義務，采取某種措施防止原告遭受侵權行為或者犯罪行為的侵害。原法律之所以要區(qū)分這兩種安全保障義務，是因為兩者的性質(zhì)并不完全相同，其理論基礎存在差異。就兩種安全保障義務的性質(zhì)而言，行為人違反物的安全保障義務所承擔的侵權責任可能是過錯侵權責任，也可能是嚴格侵權責任，取決于所控制的物是否是法律明確規(guī)定使用嚴格責任的物，凡是法律明確規(guī)定應當適用嚴格責任的物，行為人一旦沒有控制好該物，導致他人遭受損害，行為人要承擔嚴格責任，不得以自己在控制該物時已經(jīng)盡到了合理的注意義務為由免除自己承擔的侵權責任；否則，因為物引起的損害，行為人要承擔過錯侵權責任。而行為人違反人的安全保障義務的行為所導致的損害賠償責任一律適用過錯責任，以行為人在控制他人的侵權行為或者犯罪行為方面存在過錯為條件。如果行為人已經(jīng)盡到了合理的注意義務，行為人可以免除所承擔的侵權責任。就責任基礎而言，行為人違反物的安全保障義務產(chǎn)生的責任基礎可以是危險，也可以是利潤，如果行為人控制的物被認為是應當使用嚴格責任的危險物；而行為人違反人的安全保障義務產(chǎn)生的責任基礎可以多種多樣，包括契約、制定法、當事人之間的特殊關系、行為人職責的自愿承擔、行為人的可預見性等[12]。 要謹慎擬定合同中的各項條款《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕?jù)該規(guī)定，大德物業(yè)管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：(1)物業(yè)管理公司未能履行服務合同約定的義務； (2)物業(yè)管理公司的違約行為導致了損害結果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務合同在法律中的重要性，大德物業(yè)管理公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業(yè)管理公司承擔過多的法律義務。怎樣訂立嚴格的物業(yè)服務合同呢?按照《條例》規(guī)定，在合同中應約定常規(guī)的安全服務內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“大德物業(yè)管理有限公司不承擔對業(yè)主或使用人的人身安全及財產(chǎn)的保管保險義務”等。這是因為大德物業(yè)管理公司對小區(qū)提供服務的內(nèi)容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，大德物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發(fā)生傷害事件，就要承擔相應的責任；相反，如果大德物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任[13]。 制定切實可行的規(guī)章制度并確保服務合同的履行如何有效地履行物業(yè)服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據(jù)是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工是否有法律意識，反映在日常工作中的工作質(zhì)量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風險就由此產(chǎn)生。所以大德物業(yè)公司要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業(yè)保安員的日常工作質(zhì)量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務合同。在此基礎上，公司再輔之以質(zhì)檢部的強力督導，從而保證每個保安的工作質(zhì)量符合物業(yè)服務合同的要求，確保合同的順利履行[14]。 保留相關證據(jù)物業(yè)服務合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務企業(yè)必須嚴格按規(guī)定履行自身義務，毋庸置疑，規(guī)范的物業(yè)服務對保證物業(yè)的安全有序運行意義重大。按合同履行義務是物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避風險的前提。在此基礎上，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)做到的服務，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規(guī)定，在物業(yè)服務過程中，物業(yè)服務公司是否按約定履行了義務，由物業(yè)服務公司負舉證責任。因此，在實際訴訟中，如果大德物業(yè)服務公司沒有證據(jù)證明自己履行義務，法官會認定其沒有履行義務。所以對大德物業(yè)公司來說，保留記錄和履行義務同樣重要，例如，如果大德物業(yè)管理合同約定對車庫進行每小時一次的巡視，就要設計相應的流程，使履行義務的行為能夠固定下來，將來作為證據(jù)使用。如制定巡視活動記錄表，每巡視一次都要進行簽名記錄，或要求巡視人員每次巡視時特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時在圖象上顯示時間，以證明按時履行了義務；如果大德物業(yè)服務合同約定對所有進出小區(qū)的外來人員進行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存[15]。 完善保安服務與商業(yè)保險間的結合俗話說“百密總有一疏”，公司在強化員工規(guī)避風險意識的同時，對那些意外事件也應做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。保安服務與商業(yè)保險的結合是在制